Председатель Верховного суда России Вячеслав Лебедев обратил внимание на вопросы легализации самовольных построек. В юридическом сообществе давно заметили некоторый поворот в судебной практике, смягчивший подходы к самовольным постройкам. Насколько это обоснованно и что с этим делать?
"В целях обеспечения соблюдения законодательства, возможно, стоит ввести учет легализованных самовольных построек и отслеживать их судьбу в течении определенного периода. В случае выявления существенных, несогласованных изменений объекта органы местного самоуправления будут вправе пересмотреть судебный акт об узаконивании постройки", - сказал член Ассоциации юристов России Никита Филиппов.
По его словам, правовое регулирование определения статуса самовольных построек и возможности узаконивания этих объектов всегда являлось дискуссионным вопросом. "Первоначальная редакция статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержала достаточно императивное правило о недопустимости существования самовольных построек, необходимости сноса таких объектов, - говорит Никита Филиппов. - Порядок узаконивания построек, возможность приведения их в соответствие с правилами землепользования и застройки, обеспечение защиты интересов добросовестного лица, объективно не знавшего об ограничениях для строительства, не были должным образом регламентированы".
В связи с этим результатом разрешения судебных споров по самовольным постройкам преимущественно являлся снос строений, продолжает член АЮР. "Суды подходили к делам данной категории формально, устанавливалось только наличие или отсутствие разрешительной документации, фактические обстоятельства возведения постройки зачастую не исследовались, - рассказывает Никита Филиппов. - Данный подход был обусловлен тем, что эти неисследованные обстоятельства не имели значения для разрешения спора на основании действовавшей редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ, не влияли на права и обязанности сторон. Положения законодательства позволяли сносить постройки добросовестных лиц, которые объективно не знали и не могли знать о существующих ограничениях для строительства".
Участившиеся случаи сноса построек добросовестных лиц повлекли необходимость в изменении правового регулирования. В 2018 году статья 222 Гражданского кодекса РФ была существенно переработана. "Положения нормы дополнено правилом о невозможности квалификации в качестве самовольной, постройки, возведенной лицом, которое не знало и не могло знать о наличии ограничений для строительства на находящемся у него в собственности земельном участке, - говорит Никита Филиппов. - Кроме того, законодатель указал на возможность применения к самовольным постройкам не только сноса. Самовольные постройки могут быть сохранены при их приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, иной разрешительной документацией".
Как подчеркивает член АЮР, названные изменения должны были обеспечить соблюдения баланса публичных и частных интересов, обеспечить гарантии соблюдения прав добросовестных участников оборота. "Однако на практике не все суды изменили свой подход к определению самовольных построек, продолжая относится к вопросу формально, - говорит Никита Филиппов. - Неоднозначный подход судов породил неопределенность в правоприменительной практике, которую неоднократно разрешали высшие суды: Верховный суд России и Конституционный суд России".
Например, как рассказывает старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Николай Полуситов, еще в 2019 году в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 было закреплено, что лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством или эксплуатацией самовольной постройки, вправе требовать восстановления положения.
"Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019 разъяснено, что при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Возведенные в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, но в отсутствие разрешительной документации вспомогательные постройки не являются самовольными, - рассказывает Николай Полуситов. - Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.11.2021 N 48-П сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой вступившие в законную силу, но не исполненные судебные акты, принятые с учетом ранее действовавшей редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ, об удовлетворении требований о сносе здания, возведенного или созданного с нарушением установленных законом ограничений подлежат пересмотру в случае, если при рассмотрении дела суд установил, что лицо не знало и не могло знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, либо данный вопрос не являлся предметом исследования суда".
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 суд разъяснил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
"Большинство правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации сводилось к устранению формального подхода в рассмотрении дел о сносе самовольных построек, необходимости обеспечения соблюдения прав и законных интересов построивших объекты лиц, - говорит Никита Филиппов. - В связи с этим произошел новый перекос правоприменительной практики, но уже в сторону строителей. Суды стали все чаще занимать сторону возводящих объекты лиц, узаконивать объекты, ссылаясь на добросовестность лиц при постройке. Недобросовестные участники оборота усмотрели в подобной практике возможность получения имущественной выгоды - строительства недвижимости на непредназначенных для этого участках, необоснованном получении находящихся в аренде земельных участков в свою собственность".
Например, предприниматели делают вид, что не знают о существующих ограничениях на данном участке и возводят самовольные постройки. Скажем, какие-то производственные цеха. А потом через суд легализуют объекты. По словам представителей юридического сообщества, участившееся использование подобных схем явилось основанием для выступления председателя Верховного суда страны. "На наш взгляд, данное заявление побудит суды усилить контроль за рассмотрением дел по самовольным постройкам, что в свою очередь должно устранить возможность для злоупотребления недобросовестными участниками оборота, - полагает Никита Филиппов. - Спрогнозировать конкретные последствия и сроки изменения подхода к разрешению дел указанной категории в настоящее время не представляется возможным ввиду наличия ряда неоднозначных факторов в вопросах правоприменения".
Как поясняет Николай Полуситов, наиболее проблемным моментом представляется установление осведомленности лица о наличии ограничений для осуществляемого им строительства. "Категория осведомленности является оценочной и зачастую зависит от субъективного восприятия определенных обстоятельств, - говорит он. - К примеру, не являющееся профессиональным застройщиком физическое лицо указывает, что приобрело земельный участок очень давно. На момент приобретения участка ограничения для строительства отсутствовали, поэтому при строительстве это лицо не подозревало о наличии градостроительных ограничений. Формально такое лицо должен быть признано добросовестным, а постройка легализована".
Вместе с тем, продолжает старший юрист Бюро адвокатов, без должной и детальной оценки обстоятельств строительства, установления действительной цели строителя принятый судебный акт об узаконивании объекта может повлечь наступление неблагоприятных последствий, нарушение прав третьих лиц.
"Так, при строительстве лицо может действовать со скрытым мотивом последующей реконструкции легализованной самовольной постройки в целях размещения на участке недопустимого объекта, - говорит он. - Кроме того, лицо может действовать не в собственных интересах, а в интересах третьих лиц, которые обязались приобрести у него узаконенную постройки в целях реконструкции, иных целях".
Как подчеркивает Николай Полуситов, более детальный и тщательный подход к рассмотрению обстоятельств создания самовольной постройки должен нивелировать возможность достижения названных, противоправных целей.
"Однако при его применении необходимо не допустить ужесточения правил оценки доказательств и возникновения очередного смещения практики в сторону повсеместного сноса самовольных построек, - подчеркивает он. - Учитывая реальную возможность возникновения названных, потенциально неблагоприятных последствий и повышенную социальную значимость рассмотрения дел о сносе самовольных построек, полагаем, что для разрешения сложившейся ситуации необходимы разъяснения Верховного суда РФ с указанием примерных ситуаций, при которых осведомленность лица о наличии ограничений для строительства считается установленной, а также примерных ситуаций, свидетельствующих об обратном".
