Сейчас девелоперы платят за эти участки еще около трех лет после сдачи новостроек, расторгать аренду раньше времени приходится через суд. Однако, предупреждают юристы, новые правила создают риски для граждан — покупатели квартир могут так и не дождаться обустройства придомовой территории.
Для девелоперов разработан упрощенный механизм досрочного расторжения договоров аренды госземель, где строится жилье, говорится в имеющемся у “Ъ” протоколе недавнего совещания в федеральном Росреестре с участием представителей Минстроя и департамента городского имущества Москвы (ДГИ).
Застройщики смогут прекратить договорные отношения сразу же после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в доме.
Затем участок под домом передается в общедолевую собственность покупателям квартир, а площадки с социальной инфраструктурой вместе с построенными объектами переходят на баланс муниципалитета или региона. Новый механизм, следует из документа, будет носить временный характер до внесения изменений в законодательство. В ДГИ подтвердили эту информацию. В Росреестре пояснили, что новый алгоритм разработан по предложению участников рынка, добавив, что вопрос внесения изменений в законодательство прорабатывается. В Минстрое на запрос “Ъ” не ответили.
Ситуация с арендой участков под застройку особенно актуальна в Москве, так как в городе 80% девелоперских проектов реализуются на землях, находящихся в муниципальной и федеральной собственности, говорит один из участников рынка. В Санкт-Петербурге, по его словам, доля земель под застройку в частной собственности больше.
Сейчас, как правило, в документах по застройке земель в Москве закрепляется срок аренды на шесть лет, при этом разрешение на строительство действует три года, поясняют в ГК «Самолет».
То есть после сдачи объекта застройщикам приходится еще три года перечислять арендную плату, добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет девелоперов Москвы) Владислав Преображенский.
Ставка арендной платы — прогрессирующая, поэтому возникают дополнительные затраты, отмечает GR-директор «Sminex-Интеко» Самира Левшина. По словам одного из девелоперов, он застраивает пять площадок примерно по 5 га каждая и за весь срок аренды должен выплатить более 2 млрд руб.
Сейчас процедура досрочного выхода из договора аренды достаточно сложная, отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По словам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, застройщики обращаются в суд и, пока его решение не вступит в силу, продолжают платить за аренду. Длятся такие разбирательства обычно больше года, добавляет господин Преображенский.
После запуска упрощенного механизма покупатели квартир и других помещений, в свою очередь, смогут быстрее получить право собственности на свою недвижимость, подчеркивает Денис Коноваленко. Однако на самом деле для граждан норма выглядит неоднозначной. В частности, уже им придется быстрее платить за землю, в то время как при существующем порядке этот момент наступал гораздо позже, отмечает партнер Nova Consulting Павел Желновод.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев добавляет, что новый порядок создает и потенциальные риски для покупателей квартир.
«Девелоперы, воспользовавшись ускоренной системой, могут не приводить придомовую территорию в требуемое состояние»,— предупреждает он. Это, по его словам, могло быть одной из причин, почему муниципалитет ранее не разрывал договор аренды с застройщиком раньше времени.
По словам источника “Ъ” из числа застройщиков, при сдаче объекта девелопер обязан создать детские площадки и зоны отдыха, благоустроить придомовую территорию, другой вопрос — какого все они будут качества. Если раньше, по его словам, при недоделках застройщик исправлял их, то после досрочного расторжения договора аренды он этого может и не сделать.
