О том, что еще планируется сделать в краткосрочной и долгосрочной перспективе, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья, в своих выступлениях рассказали участники тематического круглого стола, прошедшего недавно под эгидой Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. В мероприятии, чтобы обсудить проблемы, которые могут стать препятствием для достижения целей национального проекта «Жилье и городская среда», и пути их решения, приняли участие профильные органы власти, застройщики, банкиры и представители экспертного и профессионального сообществ.
Деньги на развитие
Круглый стол начался с доклада заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина о том, что по итогам 2022 года в стране было введено в эксплуатацию 102,7 млн кв. метров жилья, из которых 45,5 млн «квадратов» — это многоквартирные дома (МКД). Прошлогодний прирост разрешений на строительство составил более 25 млн кв. метров; по состоянию на январь текущего года в стадии строительства находилось 97,5 млн жилых «квадратов». При этом 89,6% новостроек уже возводится с применением механизма проектного финансирования, по средней ставке 4%.
Как отметила аудитор Счетной палаты (СП) РФ Наталья Трунова, ежегодное увеличение доли жилья, строящегося таким образом, происходит с 2019 года. Более того, по данным ЦБ РФ, по состоянию на 1 декабря 2022 года по завершенным в 76 субъектах РФ объектам было раскрыто более 688 тыс. счетов эскроу. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение кредитов, приблизилась к 3 трлн рублей.
Менее позитивно ситуация выглядит в сегменте ипотечного кредитования: плановый ипотечный портфель по итогам прошлого года должен был составить около 2,5 трлн рублей, но показатель дотянул лишь до 2 трлн. Несмотря на это, как подчеркнул заместитель генерального директора финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, спрос на ипотеку в целом растет, и она становится более доступным инструментом для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. «Если в 2019 году было выделено 340 тыс. кредитов на 900 млрд рублей, то в 2020 и 2021 годах было примерно по 1,5 трлн, еще 500 млн рублей прибавилось в 2022-м, — уточнил эксперт. — Да, это меньше, чем ожидалось, но это именно те средства, которые пошли в строительство, в развитие отрасли».
«Касательно баланса спроса и предложения, мы внимательно следим за измененными условиями ипотечных льготных программ, принятых по решению главы государства в конце 2022 года, — добавил Никита Стасишин. — Пока наблюдается снижение покупательского спроса — от 10 до 20% в зависимости от регионов».
Постоянную работу по анализу текущей ситуации на рынке жилищного строительства ведет также и СП РФ. По мнению Натальи Труновой, сейчас нацпроект в целом не требует корректировки, но нужно уходить от оценки исключительно параметров объема ввода и обеспеченности квадратными метрами на человека, расширять иные индикативные показатели, например, площадь квартир.
С заботой о потенциале
Теме стимулирования предложения уделили особое внимание все участники мероприятия в Госдуме. Так, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что следует продолжать совершенствовать регулирование проектного финансирования посредством снижения высоких требований к заемщикам-застройщикам по проектному финансированию, уменьшая тем самым финансовую нагрузку на застройщика. По его словам, отдельного внимания заслуживает вопрос унификации пакета документов, представляемого застройщиками в банки для получения кредита. Так, существенно сократить объем запрашиваемой банками информации помогло бы, например, введение на законодательном уровне ограничения оснований для отзыва разрешения на строительство (РНС) — то есть повышение ответственности органов местного самоуправления в отношении выдачи таких документов. Сегодня выдача РНС еще ничего не гарантирует, поэтому банки и перестраховываются, перепроверяют все по несколько раз.
Это предложение поддержал президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов, который также предложил уменьшать начальную ставку по проектному финансированию на 2-3% для застройщиков, реализующих проекты с применением ТИМ. Он обратил внимание и на роль государства в формировании нового жилого фонда в России: доля участия бюджетных средств в рынке жилищного строительства составляет сейчас лишь 2%, а весь объем нового строительства формируется фактически за счет частных инвестиций.
По мнению председателя комитета по строительству «Опоры России» Марка Геллера, стоит пересмотреть и критерии проектного финансирования и оценки рисков для малых застройщиков, реализующих проекты в городах с населением до 100 тыс. человек. Речь идет о застройщиках, которые готовы строить небольшие объемы в районных центрах — как МКД, так и объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Таких компаний, готовых работать с маржинальностью 5-7%, по его словам, много, и если бы ЦБ РФ совместно с Минстроем России создали для них соответствующие условия, это придало бы дополнительный импульс наращиванию объемов нового строительства в малых городах страны.
Председатель Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы Елена Николаева уверена, что сегодня необходим ряд мер по поддержке производственного потенциала застройщиков. Это может быть вопрос корректировки стоимости владения земельными участками для перспективных проектов. Стоит рассмотреть и возможность применения отсрочек либо рассрочек по арендной плате за арендуемые земельные участки с безусловной увязкой таких мер с вопросами завершения начатых проектов как в основной коммерческой части жилья, так и социальных обязательств.
Особое внимание московский депутат обратила на сложившиеся неконкурентные условия для застройщиков, реализующих проекты за счет собственных средств и продающих уже готовое жилье: действие льготных ипотечных программ на них не распространяется, что существенно влияет на динамику их продаж.
Вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК» Дмитрий Тимофеев видит большой потенциал в механизме комплексного развития территорий (КРТ), гарантирующем людям комфортную среду проживания при наличии всей необходимой инфраструктуры. Придать импульс КРТ в стране, по его мнению, возможно, распространив на такие проекты меры по защите и поощрению капиталовложений. Стоит отметить, что того же мнения придерживается и профессиональное сообщество.
Отдельно участники круглого стола обсудили потенциал сегментов ИЖС, а также арендного жилья. Для их развития требуются системные изменения действующего законодательства, снимающие существующие регуляторные и административные барьеры. По вопросам управления такими видами жилья правовое регулирование предстоит сформировать практически с нуля.
Достичь стабильности
Что касается вопроса стимулирования спроса на новое жилье, то он, по мнению отраслевых экспертов, неразрывно связан с развитием ипотечного «меню». В частности, Антон Глушков считает, что механизм совмещения различных видов ипотеки позволит поддержать устойчивый темп продаж жилья, поэтому ипотечный рынок следует развивать, а «меню» расширять: это приведет к снижению ставок по проектному финансированию и, как следствие, стабилизирует спрос и цены на жилье.
Вместе с тем, первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев предлагает перестать использовать бюджетные средства для формирования стабильного спроса. Срочный ограниченный характер ипотечных программ приводит к ажиотажному спросу, что негативно отражается на динамике цен. Более того, застройщики не спешат инвестировать средства в новые проекты, понимая, что мера поддержки — явление временное, и как только она закончится, спрос упадет. Результата в виде сниженного процента по ипотеке можно достичь благодаря программе, по которой ЦБ РФ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых, а те, с наценкой не более 2-3%, — выдавать доступную ипотеку населению — не выше 5% годовых. «Только в этом случае мы получим от ипотеки то, что требуется стране. Растущие в объемах квадратные метры повлекут за собой десятки тысяч, а может и миллионы новых рабочих мест. Это и сама стройка, и новые производства строительных материалов, и выпуск техники. А в конечном итоге — растущие ВВП и налогооблагаемая база», — резюмировал депутат.
