Ведомство предлагает устанавливать цену, только исходя из кадастровой стоимости земли. Для земли в федеральной собственности такой порядок уже установлен. Такой подход станет единственно возможным (кроме случаев, когда земля отдается в аренду на аукционе), в то время как сейчас существует несколько вариантов исчисления платы. С текстом поправок ознакомился РБК.
Документ одобрен на заседании правительственной комиссии по законопроектной деятельности 18 сентября, сообщили РБК в пресс-службе правительства. Далее он будет рассмотрен на заседании всего правительства, после чего будет внесен в Госдуму. Ввести новый единый порядок в действие предложено с 1 января 2026 года, поскольку потребуется утвердить еще целый ряд подзаконных актов. Поводом к выработке единого подхода было указание президента России от начала 2019 года, следует из сопроводительных материалов к проекту.
В отзывах на законопроект ряд заинтересованных ведомств указали на возможные риски в случае его реализации. В частности, Минстрой отмечал, что новые правила сузят возможности бизнеса, поскольку прежний подход к ценообразованию арендной платы был более гибким. Это может привести к снижению объемов жилищного строительства, предупредили в ведомстве. В свою очередь, в Минфине опасались снижения доходов региональных бюджетов, поскольку рассчитанная на основе кадастровой стоимости арендная плата может оказаться ниже, чем плата, исчисляемая в настоящее время иными способами. В итоге замечания обоих ведомств были урегулированы.
«Расчет арендной платы от кадастровой стоимости будет способствовать стабильности в земельных отношениях, позволит заинтересованным лицам заранее рассчитывать размер арендной платы и прогнозировать доходы и расходы от использования земли», — сообщили РБК в Росреестре. РБК направил запросы в Минстрой, Минфин, Минэкономразвития. Регионы поддержали инициативу Росреестра, утверждается в пояснительной записке.
Положения законопроекта будут распространяться на будущие правоотношения, подчеркнули в Росреестре. Тогда как на арендные договоры, заключенные до 1 января 2026 года, новый порядок не повлияет.
Аренда по кадастру
Законопроект нацелен на решение проблемы разных подходов к определению размера арендной платы за земельные участки для разных уровней государственной и муниципальной власти и призван сформулировать единую нормативную правовую базу, регулирующую установление этого размера на основе «прозрачных механизмов», говорится в материалах к документу. Это коснется в том числе участков, государственная собственность которых не разграничена (то есть права на которые еще не зарегистрированы). В основном такими участками распоряжаются органы местного самоуправления, на территории которых они находятся.
По общему правилу земельные участки в госсобственности передаются в аренду по результатам торгов, следует из пояснений Росреестра. Их могут арендовать физлица или юрлица для строительства зданий и сооружений, объектов инфраструктуры, сельскохозяйственных работ, освоения недр. Однако существует более 40 оснований, по которым арендовать землю можно без проведения аукциона. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестпроектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.
Предлагаемые изменения в ст. 39.7 Земельного кодекса не коснутся случаев, когда земля отдается в аренду по результатам торгов, в этом случае арендная плата будет по-прежнему определяться по результатам аукциона. Второе исключение — участки, на которых находятся объекты культурного наследия.
Сейчас ценообразование может происходить по разным правилам в соответствии с постановлением правительства о принципах определения арендной платы и прецедентами судебной практики. Конкретный порядок для региона устанавливается нормативно-правовым актом этого региона. Плата может устанавливаться на основании кадастровой стоимости земли, но не обязательно: так, может использоваться и рыночная стоимость, установленная по результатам акта оценки.
Для федерального недвижимого имущества (зданий, помещений) размер аренды определяется по результатам аукциона или на основании заключения независимого оценщика о рыночной стоимости. Для недвижимости, находящейся в собственности регионов, размер аренды определяется на основании нормативно-правовых актов субъектов. Например, в Москве плата устанавливается по рыночной арендной ставке, установленной независимым оценщиком.
Отсутствие единой методики определения размера арендной платы за земельные участки на всей территории России на основе общих принципов и прозрачных механизмов ведет к правовой неопределенности в расчете арендной платы, говорится в пояснительной записке к законопроекту. В связи с этим «замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что приводит к неэффективному использованию таких земельных участков».
Адвокат, советник BGP Litigation Руслан Петручак согласен, что новый механизм обеспечит прозрачность. «Например, часто рыночная оценка может оказаться завышенной, чем реальный рынок, поэтому возникают споры, которые может минимизировать предлагаемый единый порядок. Процедура определения арендной ставки станет прозрачнее, что повысит привлекательность участия в аренде такой собственности для добросовестных бизнесменов», — говорит он.
Аренда земельных участков — относительно большая статья доходов для регионов. По данным Федерального казначейства, в 2021 году консолидированные бюджеты регионов (то есть включая муниципалитеты) собрали 215,7 млрд руб. от сдачи земель в аренду, из которых 183,8 млрд — за участки с неразграниченной госсобственностью и 31,9 млрд — за разграниченные участки. Больше всего доходов от аренды получила Москва — 80,9 млрд руб. (Московская область — 14,7 млрд).
Какие риски могут возникнуть
В Институте законодательства и сравнительного правоведения при правительстве (направляет отзывы на все законопроекты) отмечают неопределенность действующего подхода в установлении арендной платы, что создает «условия для злоупотреблений и коррупции».
В свою очередь, Минстрой считает, что действующие правила предоставляют возможность «гибкого подхода к ценообразованию арендной платы с учетом условий текущей экономической ситуации, в том числе позволяют развивать жилищное строительство и обеспечивать строительство объектов инфраструктуры». По мнению ведомства, определение платы только по кадастровой стоимости создаст «негативные условия для развития жилищного строительства» в регионах и «решения региональных вопросов».
Старший партнер Vinder Law Office, управляющий московского офиса компании Дмитрий Ошивалов также видит ряд рисков в установлении арендной платы исключительно по кадастровой стоимости. Среди них — возникновение новых споров, связанных с неправильным определением размера арендной платы по причине неправильного определения кадастровой стоимости. «Процедура оспаривания размера арендной платы может усложниться, поскольку первоначально необходимо будет оспорить кадастровую стоимость земельного участка и лишь затем предъявлять самостоятельное требование об изменении условий договора аренды или об обязанности произвести перерасчет арендной платы», — говорит он.
Для некоторых арендаторов установление платы по кадастру будет невыгодным, поскольку окажется выше стоимости, рассчитанной по прежним правилам. Кроме того, может возникнуть риск увеличения арендной платы уже после заключения договора аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по решению органов исполнительной власти, добавляет Ошивалов.
Росреестр подчеркивает, что законопроект лишь устанавливает единую основу определения арендной платы — кадастровая стоимость, но не устанавливает конкретные процентные ставки, коэффициенты и т.д. «Сам по себе такой подход не влияет на снижение/рост доходов региональных бюджетов», — подчеркнули в ведомстве. «Вопросы об установлении конкретных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», будут прорабатываться совместно с уполномоченными федеральными органами в рамках подготовки нормативных правовых актов правительства и ведомств после принятия законопроекта «в целях нивелирования рисков увеличения/уменьшения размера арендной платы за публичные земельные участки», резюмировали в Росреестре.
