Другой указал, что поправки разработаны в связи с тем, что в отношении солидного массива объектов недвижимости отсутствуют сведения о правообладателе, государственные и муниципальные земельные участки зачастую используются без законных оснований, а объекты недвижимости используются не по целевому назначению.
Правительство РФ внесло в Думу поправки (законопроект № 633966-8), направленные на упорядочивание правоотношений в сфере земельного и градостроительного законодательства, а также на уточнение порядка регистрации прав на недвижимость.
В частности, предлагается закрепить в Земельном кодексе обязанность использования земельных участков не только по их целевому назначению, но и в соответствии с разрешенным использованием. В противном случае это грозит получением предписания госоргана об устранении выявленных нарушений. В свою очередь, в ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса появится п. 7.1 о том, что если собственнику здания, сооружения, помещения или машино-места не предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены такие объекты, указанное лицо обязано приобрести этот участок земли в собственность или в аренду в соответствии с ЗК РФ, за исключением случая, если право на эту землю возникает в силу закона.
В Градостроительном кодексе помимо прочего предложено закрепить обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся таковыми, использовать (эксплуатировать) объекты капстроительства, расположенные на земельных участках, в соответствии с установленным для таких земельных участков целевым назначением и видом разрешенного использования. «Отсутствие предлагаемых норм в настоящее время приводит к использованию зданий и помещений в них для иных целей, что не соответствует правовому режиму земельного участка и, по сути, является нарушением земельного законодательства РФ с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства. Так, например, по результатам проводимых контрольных (надзорных) мероприятий в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) и муниципального контроля выявляются случаи, когда на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, располагаются магазины, туристические и другие объекты. В частности, в 2020–2023 гг. Росреестром было выявлено 4238 таких нарушений», – отмечено в пояснительной записке.
Также вводится обязанность по окончании строительства на земельных участках зданий, сооружений или их реконструкции осуществлять предусмотренные законом действия, необходимые для их государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на них (на помещения, машино-места в таких зданиях, сооружениях). Лица, не исполнившие такую обязанность, понесут ответственность за несоблюдение порядка госрегистрации прав на построенные объекты.
Кроме того, предложено внести ряд правок в Закон об участии в долевом строительстве: в частности, застройщика обяжут представлять в регистрирующий орган электронные заявления о госрегистрации права собственности дольщиков на помещения и машино-места, расположенные в МКД. «Также исключительно в электронном виде предлагается осуществлять направление заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемых к ним документов», – отмечено в пояснительной записке.
Планируется, чтобы застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учета МКД и (или) иного объекта недвижимости направлял в регистрирующий орган электронные заявления о госрегистрации права собственности на входящие в состав недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машино-места, созданные без привлечения средств дольщиков (в отношении которых отсутствуют заключенные ДДУ).
Предлагаемые изменения в Закон о кадастровой деятельности, в частности, регламентируют список документов, подтверждающих полномочия кадастрового инженера на подачу заявлений в регистрирующий орган. Также расширен перечень случаев, когда он вправе обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета от имени правообладателя объекта недвижимости без доверенности.
Кроме того, планируется внести изменения в Закон о госрегистрации недвижимости. Так, указано, что юрлица будут представлять в регистрирующий орган электронные заявления о государственном кадастровом учете или госрегистрации прав. Документы можно будет подать на бумажном носителе лишь при временной технической невозможности подачи электронных документов. Не потребуется представлять в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на участок земли, если данные о нем имеются в ЕГРН.
Планируется, что поправки вступят в силу с 1 марта 2025 г. При этом КФХ, являющиеся юрлицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе до 1 января 2026 г. направлять бумажные заявления об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимости или госрегистрации прав на нее, ограничении таких прав, обременении недвижимого имущества.
Старший юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ Виктория Малашенкова отметила, что законопроект вносит ряд комплексных изменений, направленных на устранение пробелов в земельном и градостроительном законодательстве. «Также изменения касаются положений о земельном надзоре, закона о регистрации прав на недвижимое имущество, о долевом участии в строительстве. В частности, проект устанавливает обязанность лиц, построивших здания или сооружения, внести сведения о таких объектах в ЕГРН. За неисполнение обязанности по внесению сведений в ЕГРН застройщики будут нести ответственность. Согласно статистическим исследованиям на территории каждого региона расположено до 5 тыс. объектов ИЖС, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют. Сведения о таких объектах в ряде случаев не вносятся в ЕГРН намеренно по разным причинам. Так, некоторые собственники не регистрируют объекты для исключения налоговой нагрузки. Некоторые из незарегистрированных объектов не соответствуют требованиям градостроительного законодательства, их эксплуатация может быть опасной. В отсутствие зарегистрированных прав на недвижимость их собственники формально не являются собственниками. Установление обязанности по регистрации направлено на устранение споров с налоговыми органами, защиту права собственников недвижимости. Кроме того, оно позволит обеспечить эффективное развитие и застройку территории муниципалитетов, корректный расчет нагрузки на инфраструктуру. В целом положения проекта направлены на эффективное использование земельных участков и их застройку, а также на систематизацию регулирования в данной части», – полагает она.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов считает, что законопроект возник не на «пустом месте». «Анализируя правоприменительную практику, государство пришло к выводу о том, что в отношении солидного массива объектов недвижимости отсутствуют сведения о правообладателе, государственные и муниципальные земельные участки зачастую используются без законных оснований, а объекты недвижимости используются не по целевому назначению. Разработчик законопроекта не скрывает, что с помощью принимаемых мер он намерен повысить собираемость налогов, потому что до момента регистрации права собственности недвижимость не является объектом налогообложения. Предложенный комплекс мер в совокупности с явным материальным мотивом, вероятно, окажется эффективным», – считает он.
Кроме того, по словам эксперта, поправками упрощается государственный земельный надзор, предусматривается вынесение предписаний об устранении нарушений по результатам проведения контрольных мероприятий в форме наблюдения за соблюдением обязательных требований, т.е. для того, чтобы вынести предписание, теперь не понадобится взаимодействие с контролируемым лицом. «В результате надо ждать массовых рассылок таких предписаний, игнорирование которых будет караться по закону. Изменения предусмотрены для сферы учета и регистрации недвижимости, в частности расширяется перечень случаев, в которых кадастровый инженер сможет обращаться с заявлением о проведении государственного кадастрового учета от имени правообладателя без доверенности, обязанность по регистрации права собственности участников долевого строительства будет возложена на застройщика», – отметил Алексей Силиванов.
