Госдума пока не планирует запрещать в России строительства микроквартир на законодательном уровне. Об этом заявил глава думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Ключевое здесь слово «пока». По словам Пахомова, депутаты хотят оценить опыт регионов, которые уже ввели подобные ограничения, прежде чем будет принято окончательное решение.
А список регионов, которые запрещают микроквартиры, расширяется. Глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко заявил, что вслед за Москвой такой запрет ввели в Ленобласти. Запрет работает просто: если минимальная площадь однушек в новостройках будет меньше 28 квадратов, то застройщику просто не получится согласовать проект.
— Есть еще десять областей, которые близки к перегреву рынка. Сколько можно в Краснодаре возводить жилья или, например, в Тюменской области, — возмущался Мутко.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Краснодарском крае сейчас на разных этапах строительства почти 181 тысяча квартир. И из них 14,7 тысячи квартир площадью менее 25 квадратов (это те самые микроквартиры — однушки и студии).
То есть на микроквартиры приходится 7% кубанского рынка. Для сравнения: в соседних Крыму и Ставропольском крае (где жилье сейчас покупать так же престижно, как в Краснодарском крае) микроквартир строится лишь 2%.
Неудивительно, что на фоне перегрева жилищного рынка и на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) вопрос запрета микроквартир обсуждали активно. Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин подтвердил, что его ведомство не собирается вводить ограничений минимальной площади квартир.
При этом глава Минстроя Ирек Файзуллин в интервью «Известиям» заявил о проработке экономических мер для компаний, строящих малогабаритное жилье, чтобы стимулировать их строить более крупные квартиры. По словам Файзуллина, это поддержит российские семьи.
Чем дороже квадратные метры, тем их меньше
— Сокращение площади квартир в новостройках (а за последние десять лет у всех типов квартир площадь стала меньше на 10%) обусловлено ростом стоимости квадратного метра. Отсюда и популяризация девелоперами так называемых евродвушек, которые, по сути, являются однокомнатными квартирами с большой кухней, однокомнатных квартир общей площадью 25 метров и, конечно, студий, — объясняет MSK1.RU профессор Московского государственного строительного университет (МГСУ) Кирилл Кулаков Кирилл. — Конечно, можно было бы говорить о роли студий как первого жилья для молодого человека или только что образованной семьи. Но при стоимости студий, которая начинается в Москве от 7 млн, говорить об этом как о популярном первом шаге в самостоятельную жизнь не приходится.
Кредитный и ипотечный брокер Юлия Подольская говорит, что ограничения на строительство микроквартир сейчас уже разрабатываются для Санкт-Петербурга. А в перспективе список регионов с такими ограничениями может пополнить Краснодарский край, Cвердловская и Калининградская области.
— В некоторых группах продаж микростудии разбирают заранее. Тут самый низкий порог входа, но при этом самый дорогой квадратный метр, — говорит Подольская. — Какая же цель у инвестора? Сейчас всё больший оборот набирает краткосрочная аренда, а студия 19–20 квадратов намного выгоднее однушки в 35–37 кв. м. По стоимости суток примерно одинаково. Также остаются и спекулятивные сделки: купил черновую, сделал ремонт, продал за наличку.
Всё чаще встречаю клиентов старше 30, которые говорят, что хотят «пожить для себя». При этом они имеют достаток, чтобы купить вместо студии двушку. Сделают из одной комнаты себе кабинет и будут жить в свое удовольствие. К сожалению, не готовы тратить свое время на вклад в развитие новой личности.
Страна временщиков
Согласен с Подольской и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он говорит, что всегда будут покупатели, которым не важна большая площадь помещения. И они будут устойчивой группой покупателей микроквартир.
— Они приобретают временное жилье (до переезда в другой город или страну, до создания семьи, до окончания учебы). Они готовы жить в студиях площадью до 28 кв. м и не хотят тратить деньги (а часто брать ипотеку) на ненужные пока квартиры большей площади. Если экономичных студий на рынке не будет, эти клиенты уйдут на вторичку, будут покупать самые дешевые варианты старых квартир, — объясняет MSK1.RU специфику рынка микроквартир Голев. — Малогабаритный формат жилья «выстрелил» на фоне низких ипотечных ставок. Тогда на рынок пришла молодежь, студенты, люди, перебравшиеся в Москву. Для них студия — это удобное решение жилищного вопроса на ближайшую перспективу. Впоследствии студию легко перепродать или сдать в аренду, то есть для них это одновременно инвестиционная сделка.
Юлия Подольская уверена, что любые запреты на строительство микрожилья мало повлияют на решение демографической проблемы России. Более эффективно, по мнению эксперта, закрытие господдержки льготной ипотеки с 1 июля нынешнего года. При этом, рожая ребенка, граждане могут рассчитывать на материнский капитал, снижение первоначально взноса по ипотеке, более выгодную ставку и платежи, говорит Подольская, за счет возрождения другой госпрограммы — «Семейной ипотеки».
