Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко призвала провести ревизию заброшенных зданий, которые находятся в федеральной собственности. Росимущество уже провело пилотный проект по выявлению и определению дальнейшей судьбы «заброшек» в Ярославской области, и теперь планируется распространить этот опыт на остальные регионы. Сколько в России подобных зданий, много ли из них находятся в федеральной собственности и каким образом в стране собираются работать с ними — в материале «Известий».
Как будут выявлять заброшенные объекты
Валентина Матвиенко обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой поручить Росимуществу провести ревизию заброшенных зданий в федеральной собственности. Она напомнила о пилотном проекте в Ярославской области, где Росимущество выявило 2,5 тыс. таких зданий. Некоторые из них уже передали в «Дом.РФ» для дальнейшей продажи. Мишустин назвал эксперимент в Ярославской области «очень важным» и отметил, что «работу надо продолжать».
В Росимуществе рассказали «Известиям», что в Ярославской области совместно с местным правительством была проведена инвентаризация всех объектов, находящихся в федеральной собственности.
— По результатам первоначального камерального анализа выявили объекты, которые, исходя из документов, находятся в неудовлетворительном состоянии, — пояснили в ведомстве. — Все объекты были осмотрены, что подтвердило действительно их неудовлетворительное состояние. В целях приведения их в надлежащий вид по каждому объекту совместно с властями региона была определена дальнейшая целевая функция зданий.
Отмечается, что часть таких объектов передается в «Дом.РФ» для привлечения инвестора, часть – субъекту, а какие-то здания подлежат приватизации.
— Пилотный проект проводился пока только в Ярославской области, — пояснили в Росимуществе. — Модель взаимодействия с правительством Ярославской области планируется распространить на другие субъекты РФ.
В министерстве имущественных отношений Ярославской области рассказали «Известиям», что аналогичная работа проводится и в отношении имущества, находящегося в региональной и муниципальной собственности.
— Было выявлено 208 неиспользуемых объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и 66 объектов недвижимости, находящихся в собственности Ярославской области, — рассказали в министерстве.
Предполагается, что здания будут переданы другим правообладателям, иным уровням власти либо приватизированы. Одновременно местные власти выявляют бесхозяйные объекты недвижимости и ставят их на кадастровый учет.
Сколько в стране заброшенных зданий
Андрей Вершинин отмечает, что пока нет оценки, сколько таких неиспользуемых зданий в неудовлетворительном состоянии, находящихся в федеральной собственности, по всей стране.
В феврале прошлого года Генпрокуратура сообщала, что по итогам проверки соблюдения законодательства при выявлении бесхозных или заброшенных зданий, строений и сооружений в России было выявлено более 181 тыс. бесхозных и заброшенных объектов, из которых только 10% были приведены в безопасное состояние. Из этих объектов 157 тыс. оказались в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает, что точных оценок количества заброшенных зданий, в том числе в собственности публично-правовых образований, нет.
— Причина «брошенности» известна: с одной стороны, отсутствие средств у бюджетов на завершение строительства, проведение реконструкции здания или обеспечение сохранения объектов культурного наследия, а с другой стороны — инвестиционно-непривлекательные условия для частных инвестиций, — сказала она «Известиям». — Если же сузить эту проблему только до брошенных объектов в федеральной собственности, то здесь можно назвать еще одну причину — централизация принятия решений. Если бы полномочия по вовлечению в хозяйственный оборот брошенных объектов в федеральной собственности были переданы субъектам РФ, думаю, такой процесс активизировался бы.
Но первым шагом на пути решения проблемы должна быть инвентаризация таких зданий и оценка их состояния, подчеркнула Косарева.
Руководитель направления «Народный фронт. Аналитика» Ольга Позднякова отмечает, что заброшенные объекты в муниципалитетах могут быть как частными, так и находиться в собственности государства.
— И то, и другое в большинстве своем — наследие советской системы и хозяйственных неурядиц 90-х годов прошлого века, — сказала она «Известиям». — Главная проблема таких зданий даже не в том, что они не вовлечены в хозяйственный оборот, а в опасности для граждан. Такие здания зачастую не законсервированы по всем правилам, не охраняются, становятся местом сбора групп людей с девиантным поведением.
При этом их вовлечение в экономику не всегда возможно, говорит Ольга Позднякова. Препятствует этому и тот факт, что часто нельзя тратить на благоустройство территории или консервацию объектов муниципальные деньги, так как это будет считаться нецелевым расходованием средств. А передача федерального имущества часто оказывается проблематичной: их нужно передавать со всей инженерной инфраструктурой и землей под ними, но может не быть технической документации, адреса, схемы и т.д. Поэтому необходима полная инвентаризация находящихся в федеральной собственности зданий вместе с объектами инженерной инфраструктуры и постановка их на учет, говорит эксперт.
Механизмы решения проблемы
В службе внешних коммуникаций «Дом.РФ» рассказали «Известиям», что специальный механизм по вовлечению в оборот неиспользуемого или неэффективно используемого федерального имущества уже предусмотрен законом № 161-ФЗ от 24 июля 2008 года «О содействии развитию жилищного строительства...». Такими полномочиями наделен «Дом.РФ»: правительственная комиссия своими решениями передает объекты госкомпании для вовлечения их в оборот под жилищное и иное строительство, после чего недвижимость выставляется на аукционы «Дом.РФ».
Надежда Косарева отмечает, что относительно новым инструментом решения проблемы является механизм комплексного развития территорий (КРТ): на таких территориях могут располагаться и брошенные здания, которые подлежат сносу или реконструкции в рамках договора о КРТ — чаще всего за счет средств частных инвесторов.
Как быть с заброшенным культурным наследием
Надежда Косарева подчеркивает, что проблема заброшенных зданий особенно актуальна в отношении объектов культурного наследия.
— В федеральном законе об объектах культурного наследия уже есть понятие «ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии», — заметила она. — В отношении таких объектов в федеральной собственности предусмотрено проведение аукционов по предоставлению в аренду по льготным ставкам на срок 49 лет при условии проведения арендатором работ по сохранению такого ОКН.
Она добавляет, что аналогичные льготные условия аренды могут быть установлены и в отношении объектов культурного наследия в региональной и муниципальной собственности. Но, подчеркивает эксперт, не всегда даже аренда за 1 рубль делает инвестиционно-привлекательными такие проекты для частных инвесторов, поэтому требуется софинансирование со стороны бюджета.
— Кроме того, закон запрещает залог арендных прав на ОКН, что ограничивает возможности получения кредита, — добавляет Надежда Косарева.
Директор благотворительного фонда «Том Сойер Фест — Наследие» Анастасия Кнор рассказала «Известиям», что сейчас в стране примерно 150 тыс. ОКН, примерно 100 тыс. выявленных объектов культурного наследия — и четверть из них находится в неудовлетворительном состоянии: либо в аварийном, либо в предаварийном.
— Очень много пустых объектов культурного наследия, и, например, 90% усадеб — заброшены, — сказала она «Известиям». — Исторические здания всегда было очень тяжело содержать, и поэтому учреждения из них просто выезжали, так как денег на капитальный ремонт, тем более на реставрацию, у них не было. В основном такие здания принадлежат муниципалитетам, примерно 70% исторической недвижимости — это всё муниципальные объекты.
Так, в государственной службе охраны объектов культурного наследия Ярославской области рассказали «Известиям», что в регионе находятся 5224 объекта культурного наследия, из них 3195 требуют проведения работ по сохранению и 93 находятся в неудовлетворительном состоянии. 258 объектов были бесхозяйными — их принимают в региональную собственность.
В «Дом.РФ» отмечают, что механизм по вовлечению в оборот неиспользуемого федерального имущества касается и ОКН — и среди передаваемых госкомпании есть объекты культурного наследия.
— Только с 2016 по 2024 год «Дом.РФ» реализовал на торгах 89 таких объектов общей площадью 99,8 тыс. кв. м на участках общей площадью 73 га в 26 регионах, — отметили в компании.
Наиболее эффективным способом восстановления объектов, причем не только имеющих статус памятников архитектуры, в «Дом.РФ» считают именно их передачу в частную собственность.
— Мы последние три года ведем диалог с властью, чтобы показать, что на самом деле историческая недвижимость — это очень серьезный рычаг для развития муниципалитетов, — сказала Анастасия Кнор. — Мы проводили в 2022 году «виртуальный» аукцион — ярмарку домов в Самаре. Позвали городских предпринимателей, показали несколько дореволюционных зданий, которые должны были отправить под снос, и провели «аукцион», спросив, за какую сумму бизнес был бы готов приобрести эти объекты. Доторговались до того, что один из самых привлекательных лотов «виртуально» ушел за 22 млн рублей. После этого форума местные власти в экспериментальном режиме одно здание реально вывели на аукцион и продали его за 8,5 млн рублей.
По ее словам, сейчас рынок исторической недвижимости начал активно развиваться, причем не только в городах, но и в малых населенных пунктах, где такие здания могут становиться драйвером для развития. А бизнес-проекты с инвестициями в проекты, основанные на исторических зданиях, показывают хорошую окупаемость — не более семи лет, утверждает Анастасия Кнор.
