Что изменилось в правилах сноса самовольных построек

4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части 1 ГК РФ“». Законодатель:

• уточнил понятие «самовольная постройка»;
• ограничил основания принятия решений о ее сносе;
• защитил права тех, кто не знал об ограничениях на строительство на принадлежащих им земельных участках.

Ранее органы местной власти могли принимать решения о сносе всех самовольных построек, возведенных с нарушением законодательства на территории муниципального образования. Характер нарушения значения не имел. Теперь правила изменились. Полномочия органов местного самоуправления в отношении сноса самовольных построек значительно сузились. Новый закон сократил количество случаев, в которых местные власти могут потребовать сноса самовольной постройки без решения суда.

Какие постройки признавать самовольными

Ранее самовольной признавалась постройка, которую возвели или создали с нарушением требований законодательства. Например:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• без получения необходимых для строительства разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Теперь постройка может быть признана самовольной, если требования, которые были нарушены, установлены на дату начала ее возведения или создания и действуют на дату выявления самовольного строительства.

Закон № 339-ФЗ сузил объем полномочий органов местной власти по сносу самостроя

Какие решения может принять орган местной власти

В отношении самовольной постройки вводится механизм ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Теперь орган местного самоуправления может принять одно из двух решений.

1. Решение о сносе самовольной постройки.

2. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Какое из двух решений принять, зависит от обстоятельств. Мы описали четыре возможные ситуации в таблице 1.

Таблица 1. Какое решение принять органу местного самоуправления по самострою

Если орган местного самоуправления принял решение о сносе самостроя или его приведении в соответствие с требованиями, выбор остается за тем, кто эту постройку создал. Он должен самостоятельно снести постройку или устранить нарушения либо оплатить эту работу. Если нет сведений о таком лице, то снести постройку или привести ее в соответствие с установленными требованиями придется владельцу земельного участка. При этом неважно, находится участок в его собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании или предоставлен во временное владение и пользование.

Когда орган местного самоуправления не вправе принять решение

Для органов местного самоуправления введен запрет на снос самовольных построек на частных землях. Исключение составляют случаи, когда сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Появились дополнительные гарантии того, что постройку не снесут, для тех, кто оформил права на объект по «дачной амнистии». Орган местной власти не вправе принять ни одно из двух решений в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов и строений, созданных на дачных и садовых земельных участках, если:

• права на это имущество зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• параметры этих объектов, жилых домов и строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, федеральными законами;
• объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов и строений.

Когда решение о сносе принимает суд

В некоторых случаях добиться решения о сносе самовольной постройки можно только через суд. Не принимайте такое решение самостоятельно, если выполняется хотя бы одно из трех условий.

Важно запомнить! В любой из трех ситуаций обратитесь в суд. Только он может принять решение о сносе самовольной постройки

1. Право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом.

2. Постройка создана до 14 мая 1998 года — даты, когда вступил в силу Градостроительный кодекс. Разрешение на ее строительство отсутствует.

3. Постройка создана до 30 октября 2001 года — даты, когда вступил в силу Земельный кодекс. Правоустанавливающих документов на земельный участок нет.

Кто освобождается от ответственности

Самовольной постройкой теперь нельзя признать объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о запрете строительства на нем, а объект возводил на основании необходимых разрешений. На практике такая ситуация возникает часто. В конце 1990-х — начале 2000-х годов в законодательстве менялись требования к правоустанавливающим документам, не существовало единого реестра недвижимости, в разных регионах были разные правила оформления прав на недвижимость. В результате возникали проблемы: добросовестные владельцы часто не знали, что владеют имуществом незаконно. Гражданин действовал добросовестно, когда строил объект, в том числе получал все необходимые разрешения. При этом сведений об ограничении на строительство в этой зоне в ЕГРН не было. Затем выяснялось, что здание или павильон стоит на земельном участке «с особыми условиями использования», например в полосе отвода инженерных сетей, поэтому самовольную постройку надо снести.

3 года — максимальный срок, в течение которого можно привести постройку в соответствие с требованиями закона

Новый закон освобождает от ответственности граждан, которые не знали и не могли знать о действии установленных ограничений на использование земельного участка. В этом случае самовольную постройку нельзя признать самостроем. Если вы обяжете собственника участка снести такую постройку за свой счет, суд может признать это решение недействительным.

Если приобретатель земельного участка с постройкой не мог знать, что она незаконная, то финансовые потери в связи с ее сносом или реконструкцией он не понесет. В ситуации, когда режим зоны не допускает нахождения объекта в ее границах, его можно снести, но не как самовольную постройку, а с возмещением убытков.

Какие сроки установить и что делать, если собственник их нарушил

Ранее закон обязывал снести постройку, возведенную в охранной зоне или в отсутствие разрешения на строительство, правоустанавливающих документов, в срок от трех месяцев до одного года. Сроки сноса самовольной постройки не изменились, но установлен период, в течение которого ее можно привести в соответствие с установленными требованиями и оформить в собственность. Он составляет от шести месяцев до трех лет.

Если срок прошел, а собственник земли так и не снес самовольную постройку и не привел ее в соответствие с требованиями, он может лишиться участка. Решение об изъятии имеет право принять орган местного самоуправления. Изъятый земельный участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с таким решением, орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, может предъявить в суд требование о продаже участка.

В перспективе в КоАП появятся меры административной ответственности для тех, кто эксплуатирует самовольные постройки и не исполняет решение суда или органа местного самоуправления об их сносе либо приведении их в соответствие с установленными законодательством требованиями. Законопроект № 301854–7 пока принят в первом чтении. Какие санкции предусмотрели авторы этого законопроекта, смотрите в таблице 2.

Таблица 2. Как накажут тех, кто эксплуатирует самострой и не сносит его