Верховный суд впервые выпустил разъяснения об отсрочке платежей за аренду государственного и муниципального имущества, которую вправе получить бизнес в пострадавших от пандемии отраслях экономики. Обязанность органа местного самоуправления предоставить такую отсрочку предусмотрена статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Мы рассказывали об этом подробно в апрельском и майском номерах журнала «Практика муниципального управления».
Верховный суд в своем обзоре не только поддерживает арендатора, но и приводит причину, по которой арендодатель может правомерно отказать в отсрочке.
В каком случае судьи признают отказ в отсрочке правомерным
Документ: Верховный суд разъяснил условия отсрочки в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Сovid-19), № 2 от 30.04.2020
Получив от арендатора заявление с просьбой об отсрочке, орган местного самоуправления обязан ее удовлетворить. Но Верховный суд указал, что из этого правила есть одно исключение. Вы можете не предоставлять отсрочку недобросовестному арендатору.
Арендатор может использовать отсрочку, если он действительно пострадал или с очевидностью пострадает из-за ситуации, сложившейся в связи с распространением коронавируса. В противном случае его требование отсрочить платежи — проявление заведомо недобросовестного поведения. Если орган МСУ докажет, что арендатор недобросовестный, судьи откажут последнему в защите права на отсрочку. Например, судьи могут встать на сторону арендодателя, если компания или бизнесмен использовали недвижимое имущество вопреки установленным ограничительным мерам (п. 2 ст. 10 ГК, п. 1 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25). При этом суд будет принимать решение в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий недобросовестного поведения арендатора.
Осуществление деятельности в одной из наиболее пострадавших отраслей — достаточное основание, чтобы просить об отсрочке. Не требуйте, чтобы арендатор приводил какие-либо дополнительные основания. Например, арендатору не нужно доказывать, что он не может пользоваться имуществом по назначению. Отказ предоставить отсрочку будет законным, только если вы сами доказали недобросовестность арендатора.
Для справки: Какие отрасли относятся к наиболее пострадавшим
Перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших из-за распространения коронавируса, Правительство утвердило постановлениями от 03.04.2020 № 434, от 18.04.2020 № 540-ФЗ, от 10.04.2020 № 479. В этот список входят:
— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
— культура, организация досуга и развлечений;
— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
— гостиничный бизнес;
— общественное питание;
— деятельность турагентств и других организаций, оказывающих услуги в сфере туризма;
— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
— деятельность по организации конференций и выставок;
— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
— стоматологическая практика;
— розничная торговля непродовольственными товарами.
С какого момента меняются обязательства сторон
Арендодатель должен предоставить отсрочку начиная с даты, когда власти региона ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (п. 3 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439). Верховный суд разъяснил, что обязательства сторон по договору аренды в связи с отсрочкой меняются с этой же даты, а не со дня заключения дополнительного соглашения об отсрочке. Хотя орган МСУ и арендатор вправе установить, что их обязательства по договору аренды меняются с более ранней даты.
Важная деталь: При любом варианте начала отсрочки предусмотрите ее до 1 октября 2020 года
Арендатор, которому не предоставили отсрочку, может обратиться в суд. Если отказ был неправомерным, суд обяжет орган МСУ заключить допсоглашение с условием об отсрочке. В этом случае отсрочку надо предоставить с момента введения режима повышенной готовности или ЧС, а не со дня, когда решение суда вступило в силу.
Надо ли предоставить отсрочку, если сдали в аренду лишь часть объекта
Если орган местного самоуправления сдал в аренду не весь объект недвижимости, а лишь его часть, это не лишает арендатора права на отсрочку. Закон № 98-ФЗ не содержит указания на то, что предоставлять отсрочку надо только по договорам, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь целиком. Применяйте положения об отсрочке, если о ней попросил арендатор части помещения или части земельного участка.
С какого момента снизить размер платы за аренду
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в 2020 году, если он в условиях режима повышенной готовности или ЧС не может использовать имущество (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Установите пониженную плату с момента, когда наступила невозможность использования имущества. Когда вы заключили допсоглашение об отсрочке, значения не имеет. Следуйте этому принципу и в случае, если снижаете арендную плату по решению суда. Арендатор вправе платить меньше с того момента, когда использование имущества стало невозможным.
Можно ли начислять неустойки по оплате услуг ЖКХ
Договором аренды может быть предусмотрено, что платежи за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт вносит арендатор. Если он делает это несвоевременно или не в полном объеме, неустойку не взимайте. Правительство приостановило действие правил о неустойках за просрочку или неполную оплату коммунальных услуг в МКД на период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года (п. 5 постановления Правительства от 02.04.2020 № 424). Верховный суд разъяснил, что можно взыскать только неустойку, которая образовалась до 6 апреля 2020 года или образуется после окончания моратория.
