Критикуя – предлагай
Много гадостей, плохих и даже нецензурных слов написано-сказано в адрес многочисленных управляющих компаний, которые «жируют» на деньги жителей, не выполняют своих обязанностей, оказывают некачественные услуги и прочее. Сети переполнены критикой работы управляющих компаний. Это касается всех без исключения УК – не только тех, что создаются застройщиками. Минувшая зима показала во всей красе, что бывает, когда выпало слишком много снега, а УК не успевает его убрать. Но это сиюминутная проблема, не самая важная. Фонд «Институт экономики города» называет пять «глобальных» проблем УК от застройщиков и предлагает способы их решения.
1. Собственники не имеют полной информации об общем имуществе в МКД:
• состав не описан, не учитывается в кадастре недвижимости;
• количественные и качественные характеристики каждого элемента общего имущества не определены;
• границы между общим и «частным» имуществом не четкие (информации в проектной декларации недостаточно).
2. Собственники не знают, какие работы должны выполняться для поддержания надлежащего состояния конструкций и инженерных систем МКД, входящих в состав общего имущества.
3. Нежилые помещения коммерческого использования в МКД – источник конфликтов:
• разные интересы собственников жилых и нежилых помещений;
• разная интенсивность использования элементов общего имущества без возможности перераспределить расходы;
• захват помещений, относящихся к общему имуществу, недопуск для обслуживания инженерных систем;
• возможность собственников нежилых помещений блокировать решения общего собрания.
4. Учет потребления коммунальных ресурсов и распределение расходов:
• внутриквартирные приборы учета – сложности доступа для проверки исправности, правильности показаний;
• отсутствие приборного учета потребления коммунальных ресурсов на «общедомовые нужды»;
• отсутствие системы автоматизированного снятия показаний;
• сложная система расчета/перерасчета размера платежей, в т.ч. за ОДН;
• отсутствие технической возможности уменьшить/ приостановить предоставление коммунальных услуг при задолженности по оплате.
5. Отсутствие помещений для органов управления МКД:
• собственникам негде собраться вместе для проведения очного общего собрания, соседских мероприятий;
• правлению ТСЖ/совету МКД негде провести заседания;
• собственникам, органам управления МКД негде хранить техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД.
Именно здесь кроются основные причины конфликтов, которые возникают между УК и собственниками. Но это не все. Большую роль в управлении домом должны играть сами жители. «Мы пока не получили активного собственника и не упростили должным образом процедуры проведения общих собраний. Мы также не смогли четко определить правила игры и разграничить по степени тяжести те нарушения, которые допускают УК, и из-за этого не можем определиться, за что и как их наказываем», — заявил Павел Качкаев, заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ, на первом Всероссийском форуме «Управление многоквартирными домами: собственники и бизнес», который прошел в конце прошлого года».
Как стать довольным
К сожалению, критериев работы УК нет. Нет рейтингов и конкурсов, где бы управляющие бились за звание лучшей компании. Жилищный комитет Петербурга публикует какой-то не совсем понятный рейтинг, в которой есть графа «Уровень удовлетворенности граждан», но какими критериями пользуются чиновники не понятно (вообще много вопросов к этому документу, в «Главстрой Санкт-Петербург» и в RBI не смогли прокомментировать этот рейтинг, скорее всего впервые его увидели, документ можно найти здесь).
Единственный на сегодня конкурс, в котором есть номинанты-управляющие компании, — Urban Awards. Премия присуждалась только раз. Победителем за 2021 год стала компания «Управление комфортом», которая входит в Группу RBI. Под ее управлением находятся 37 объектов в Петербурге и Ленобласти, или 115 отдельных зданий, в которых проживают 35 000 человек.
«Критерий хорошей работы УК — довольные жильцы и отсутствие жалоб. Конечно, всегда есть те, кто не доволен качеством услуг УК, при этом довольные, как правило, молчат: благодарность от жителей – это довольно редкое явление. Зато недовольные высказываются весьма активно и не всегда объективно, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Но управляющая компания, обслуживающая все объекты компании «Л1», всегда готова к диалогу с жильцами». По ее словам, многое делается в содружестве с советом дома: такие есть в некоторых наиболее крупных жилых комплексах «Л1», например, в ЖК «Лондон Парк». «Здесь совместная работа УК и совета жильцов привела к номинации «лучшее благоустройство жилого комплекса Выборгского района», жители и сотрудники совместными усилиями собирали картон, который впоследствии обменивали на саженцы и разбивали новые цветочные клумбы». В результате за годы работы смена УК была только в одном комплексе компании, причем исключительно по причине создания жильцами ТСЖ. И создавать его помогали в том числе сотрудники УК: консультировали по техническим вопросам, по оформлению документации», – добавляет она.
Удивительно, но в этой сфере вполне успешно действуют не только российские компании, но и европейские, точнее одна. «Размер прибыли не очень большой в идеальном выражении, но он устраивает «ЮИТ» по двум причинам. Во-первых, «ЮИТ Сервис» успешно создает благоприятную среду для жизни, что является миссией концерна. «ЮИТ» явный лидер в этой области в России. Во-вторых, текущая прибыльность компании на хорошем уровне с учетом того, что «ЮИТ» не привлекает сторонний капитал и имеет всегда позитивный денежный поток по итогам года», – рассказал Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ». (Как сообщили Novostroy.su, компания продолжает работать в Петербурге.)
Он также рассказал, что в Финляндии жители сами создают управляющую компанию, которая нанимает менеджера, который затем нанимает подрядчиков на другие работы или сами жители делают это.
«В «наших» комплексах мы подключены еще на этапе проектирования – мы консультируем застройщика по поводу будущего обслуживания. Далее мы активно участвуем на этапе передачи квартир, после чего переходим в режим обслуживания. В проектах других девелоперов мы сотрудничаем с застройщиком и заключаем соглашение на обслуживание его проектов. Далее происходит все то же, что и с нашими проектами, мы участвуем в этапе передачи квартир, а затем мы проводим общее собрание собственников конкретного проекта», – добавил Александр Арсеньев.
Проблемное управление
Несмотря на совершенствование системы управления жилыми домами пока что эта сфера продолжает оставаться конфликтной. Наверное, со временем ситуация будет меняться в лучшую сторону, в том числе будет расти активность собственников. Совсем не повезло тем, кто приобретает апартаменты. В этом сегменте недвижимости управление зданиями находится в сумбурном состоянии, регулирование и контроль вызывают много вопросов.
