Для получения наибольшего эффекта от использования бюджетных средств предлагается определить семь основных региональных кластеров с примерно одинаковыми тенденциями спроса и предложения жилья. Такой подход позволит обеспечить последующее адресное применение системных мер поддержки жилищного строительства, а также к 2030 году создать баланс спроса и предложения в большинстве регионов.
К примеру, Москва, Подмосковье и Калининградская области отнесены к динамичным рынкам с высокими темпами роста населения при больших объемах ввода жилья, не покрывающих спрос и приводящих к низкой доступности. К сбалансированным рынкам (приток населения, большие объемы ввода, высокая доступность жилья) отнесены Белгородская, Воронежская, Калужская, Ростовская области. А, например, к сложным рынкам (активное снижение численности населения и наиболее низкие объемы ввода жилья) - Дагестан, Камчатский и Хабаровский края.
Дифференциация мер поддержки жилищного строительства по семи основным региональным кластерам представляется обоснованным и давно назревшим подходом, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Эксперты давно критиковали практику предыдущих лет, когда ко всем регионам предъявлялись единые требования по увеличению объемов жилищного строительства вне зависимости от того, может ли такой объем жилья быть обеспечен спросом или нет. Разбивка регионов по кластерам выглядит вполне соответствующей сегодняшним тенденциям. Спорным, по мнению эксперта, может быть лишь отнесение к "сложным рынкам" Дагестана, так как за последнее десятилетие здесь отмечается прирост населения на 9%.
На сбалансированных рынках имеет смысл направить больше бюджетных средств на поддержку групп населения, которым недоступна покупка жилья (например, развивать сегмент некоммерческого и социального найма), отмечает Косарева. На несбалансированных, к которым, по сути, относятся все остальные кластеры, могут быть реализованы самые разные меры. Если предложение не удовлетворяет спрос, необходимо сосредоточить меры на создании условий для увеличения жилищного строительства. Если предложение избыточно, то следует уже обратить внимание на создание более общих социально-экономических условий для снижения оттока населения. Если же отток населения имеет рациональные причины (например, переезд из районов Крайнего Севера в более южные регионы), и уже имеется необходимый жилищный фонд, то, скорее, требуется обновление аварийного и ветхого жилья путем поддержки проектов комплексного развития уже застроенных территорий, в том числе с формированием арендного жилищного фонда, нежели просто новое жилищное строительство.
Региональные кластеры не должны быть раз и навсегда зафиксированы, необходим постоянный мониторинг ситуации, считает Косарева. Более того, ситуация в регионе в среднем не всегда отражает ситуацию на локальных рынках жилья, которые существенно различаются внутри одного региона. Поэтому мониторинг и анализ должны проводиться на уровне городских агломераций, крупных городов, малых городов и сельских поселений, и меры по поддержке также должны быть дифференцированы в зависимости от ситуации на локальных рынках.
Дифференцированный подход следует сначала апробировать на пилотных регионах, считает член генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Очевидно, что даже по ипотеке ставка должна зависеть от региона присутствия.
Введение модели градации для отдельных регионов может иметь колоссальную пользу, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Хотя деление на семь кластеров может быть избыточным, возможно будет достаточно двух-трех групп, иначе усложнится и так нетривиальная система проектного финансирования, что может привести к задержкам выдачи кредитов, считает он. Кроме того, важно, чтобы госгарантии на реализацию социальных объектов и субсидирование ставки по кредитным траншам все же распространялись на все регионы и процветающие регионы не лишились поддержки, подчеркивает он. Снижение объемов реализации в Москве или Санкт-Петербурге может быть очень существенным фактором для экономики РФ в целом.
Одна из целей деления регионов на кластеры - преодоление диспропорций сложившейся схемы расселения и совершенствование системы управления сбалансированным пространственным развитием территорий, отмечает доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова Елена Бабкина. Понимание особенностей и проблем, присущих каждому рынку недвижимости в каждом кластере, даст возможность правительству повысить, с одной стороны, эффективность использования бюджетных средств, а с другой стороны - привлекательность для жизни целых территорий.
Для девелоперов это разделение регионов сейчас не имеет большого значения, добавляет руководитель градостроительного бюро "MASTER'S PLAN" Юлия Зубарик. В основе любой их деятельности лежит финансовая модель - если они видят, что рынок есть, квартиры будут продаваться, тогда девелопер заходит на рынок. "Эта мера больше направлена на повышение эффективности распределения бюджетных средств в реализации национальных программ, где необходимо учитывать баланс спроса и предложения в разных регионах. Например, на падающие рынки, такие как Дагестан, Камчатка, нужно перенаправить больше средств для того, чтобы сформировать здесь рынок жилой недвижимости, а также направить сюда внимание девелоперов, показать им тенденции, которые могут быть в этих регионах", - говорит эксперт.
О планах поддержки строительства в регионах по принципу кластеризации рассказывал в середине февраля на совместном заседании комиссии Госсовета и коллегии Минстроя вице-премьер Марат Хуснуллин. При разделении регионов на кластеры учитывались такие показатели, как количество строящегося жилья, свободных квартир на рынке, покупательская способность населения, доля социального жилья, сколько строится по госпрограммам и сколько выделяется средств на ту или иную поддержку. "Это совершенно новый подход к развитию регионов с точки зрения, где нужно строить, где не нужно, где какими мерами нужно поддерживать", - подчеркивал Хуснуллин.
Позже в Минстрое отметили, что льготная ипотека на новостройки, по сути, тоже работает по кластерному принципу - для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимиты льготных кредитов выше, чем для других регионов.
Ситуация со строительством жилья в регионах
Кластер 1. Динамичные рынки: высокий приток и темпы роста населения при больших объемах ввода жилья, не покрывающих спрос и приводящих к низкой доступности.
Например: Москва, Калининградская и Московская области.
Кластер 2. Сбалансированные рынки: приток населения и большие объемы ввода жилья приводят к балансу спроса и предложения при высоком уровне доступности такого жилья.
Например: Белгородская, Воронежская, Калужская, Ростовская области.
Кластер 3. Несбалансированные рынки с дефицитом жилья: отток населения и низкие объемы ввода жилья, не покрывающие спрос, приводят к низкой доступности жилья.
Например: Республика Алтай, Республика Мордовия, Республика Тыва.
Кластер 4. Регионы догоняющего развития: снижение численности населения и избыточное предложение с положительной динамикой в сторону баланса.
Например: Нижегородская, Тверская области.
Кластер 5. Рынки с избыточным предложением: снижение численности населения и доходов, низкие объемы ввода жилья при избыточном предложении на рынке и высоком уровне доступности жилья.
Например: Брянская, Ивановская и Костромская области.
Кластер 6. Несбалансированные рынки с нехваткой доходов: снижение численности населения при активном снижении доходов, а также низких объемах ввода жилья и среднем уровне доступности.
Например: Республика Марий Эл и Пермский край.
Кластер 7. Сложные рынки: активное снижение численности населения и наиболее низкие объемы ввода жилья.
Например: Республика Дагестан, Камчатский и Хабаровский края.
