Суть дела
Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Карапету Лалаяну об изъятии для муниципальных нужд находящегося у него в аренде земельного участка, с расположенным на нем и принадлежащем предпринимателю на праве собственности зданием торгового павильона.
Истец также просил установить выкупную стоимость недвижимости в размере около 10,6 миллиона рублей.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда и суда округа, земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием магазина изъят для муниципальных нужд. Суд установил компенсацию за изымаемые объекты недвижимости в размере 38,8 миллиона рублей, из которых 1,5 миллиона рублей – рыночная стоимость права аренды публичного земельного участка, 21 миллион рублей – рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона, 16,2 миллиона рублей – убытки.
Кроме того, дополнительным решением суд первой инстанции отказал Администрации в удовлетворении требований о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание.
Неизъятая недвижимость
В кассационной жалобе, поданной в Верховный суд, администрация просила пересмотреть указанные судебные акты в части размера убытков в виде упущенной выгоды, включенных в сумму компенсации за подлежащие изъятию для муниципальных нужд объекты, и установить размер убытков в сумме чуть более 9,7 миллиона рублей.
Заявитель обратил внимание на то, что участок и здание торгового павильона не изъяты у предпринимателя, согласно представленным последним в материалы дела доказательствам (платежные поручения, претензионные письма в адрес арендатора о взыскании арендной платы). Указанные объекты недвижимости до настоящего времени находятся в фактическом владении предпринимателя, который продолжает пользоваться данными объектами по назначению путем их сдачи в аренду и извлекает от этого доход.
Момент изъятия
Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость участка и находящейся на нем недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, напоминает ВС.
Он уточняет, что при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом. При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.
"В случае, если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в аренду, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, будет противоречить положениям Гражданского кодекса и может привести к получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода)", - поясняет Верховный суд.
Доход от аренды
Высшая инстанция отмечает, что, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, суды не установили, был ли лишен предприниматель на дату рассмотрения спора реальной возможности сдавать свое здание в аренду и имел ли он возможность получать в период с 2018 года до 2021 года соответствующий доход от сдачи.
"Между тем согласно материалам дела Администрация при рассмотрении спора неоднократно указывала, что изымаемый земельный участок с расположенным на нем зданием магазина фактически не выбыли из владения предпринимателя, ответчик использует участок и здание по назначению, извлекая доход от сдачи здания в аренду, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами", - подчеркивает ВС.
На основании изложенного Судебная коллегия Верховного суда отменила обжалуемые судебные акты в части установления убытков в виде упущенной выгоды в размере 16,2 миллиона рублей, а дело в этой части направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области. В остальной части постановления нижестоящих инстанций ВС оставил без изменения.
