Суть дела
В рамках дела о банкротстве ООО «Лесные поляны» Ирина Забелина, Михаил Маслов, Анастасия Мишланова, Марина Пахомова и Светлана Савельева обратились в суд с совместным заявлением об исключении из конкурсной массы общества многоквартирного дома и о передаче его администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области.
Заявители указали, что в порядке приватизации предприятия «Коммунар» здание, являвшееся в то время общежитием, поступило в совместную собственность ОАО «ДУКС» и ГУП «Военно-строительное объединение Министерства внутренних дел Российской Федерации». Впоследствии право собственности на недвижимость перешло ООО «Лесные поляны». Граждане представили в материалы дела ряд договоров, заключенных с ними обществом в 2014 – 2016 годах, поименованных договорами бессрочного найма жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд и суд округа оставили решение первой инстанции без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, заявители обжаловали их в кассационном порядке в Верховный суд.
Социальный найм
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях общежитий госпредприятий и были переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от дня их передачи и от дня их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, указывает Верховный суд.
«По смыслу приведенной нормы граждане, проживающие в указанных жилых помещениях, в силу закона после передачи зданий муниципальному образованию считаются занимающими свою жилую площадь по договору социального найма, даже если с ними не был подписан документ, поименованный договором социального найма», — уточняет ВС.
Он отмечает, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного суда РФ от 11.04.2011 № 4-П, нормы о договоре социального найма применимы к отношениям по пользованию жилыми помещениями и в том случае, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (после дня введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этого дня.
Неотъемлемое право
Из представленного в материалы дела соглашения от 19.10.2012, сторонами которого выступили, в том числе общество и администрация сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, следует, что на основании данного соглашения общество начало процесс передачи общежития в муниципальную собственность, который предварялся приведением здания в надлежащее состояние, реконструкцией и созданием инфраструктуры, необходимой для его обеспечения коммунальными услугами.
«Процедура передачи здания в муниципальную собственность не была завершена по обстоятельствам, за которые граждане не отвечают. Из письма администрации сельского поселения от 24.09.2020 № 1235/1.10 следует, что Советом депутатов сельского поселения Ершовское принято решение от 28.12.2016 о принятии в муниципальную собственность котельной, ранее принадлежавшей обществу, используемой для теплоснабжения, в том числе, общежития, администрация также просила передать ей здание общежития. Таким образом, муниципальное образование совершало действия, необходимые для исполнения соглашения от 19.10.2012», — поясняет ВС.
Он указывает, что владение жилым помещением является формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. Сам по себе факт возникновения на стороне общества имущественного кризиса и возбуждение в связи с этим дела о его несостоятельности, с учетом положений статьи 40 Конституции РФ, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности.
«Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений», — подчёркивает Верховный суд.
Вопрос о судьбе помещений, расположенных в здании, должен был решаться судами так, как если бы общество надлежащим образом исполнило обязательства по соглашению от 19.10.2012. В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования, который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах, резюмирует высшая инстанция.
На основании изложенного ВС отменил оспариваемое судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
