Таким образом, под самовольной постройкой понимается объект недвижимости (здание, сооружение, другое строение). Практика показывает, что самовольной постройкой может быть признан как законченный строительством объект, так и объект незавершенного строительства.
Кроме этого самовольная постройка должна обладать хотя бы одним из следующих признаков:
- земельный участок, на котором возведена постройка, не был предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительства на нем данного объекта;
- постройка возведена, создана без получения на это необходимых разрешений;
- постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Следует отметить, что в статье 222 ГК РФ в редакции, вступившей в силу с 1 сентября 2015 г., законодатель существенно ужесточил требования к законно возведенным объектам недвижимого имущества. Ранее действующая редакция не содержала указания о несоответствии возведенного объекта разрешенному использованию земельного участка в качестве самостоятельного признака самовольной постройки. Кроме того, для признания постройки самовольной ранее требовалось наличие существенных нарушений градостроительных норм и правил.
_____________________________________________________
Необходимо иметь ввиду, что нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления.
«Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.» – Обзор судебной практики, по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.
____________________________________________________
Не принимается решение о сносе самовольной постройки в случаях:
- если постройка не является недвижимостью (п.2 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022; п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №22/10);
- если постройка легализована (право собственности на нее признано в порядке п.3 статьи 222 ГК РФ);
- если собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка;
постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (пункт 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52–ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Следует иметь в виду, что в соответствии с п.4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52–ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», данное правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018.
По правилам пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.
Такое решение может быть принято и органами местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Случаи, когда органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки
Согласно п.4 статьи 222 ГК РФ, органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе постройки, возведенной на земельном участке, если:
1. На него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства.
__________________________________________________________
Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
_________________________________________________________
2. Вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и он расположен на территории общего пользования.
3. Вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:
- режим зоны не допускает строительства такого объекта;
- на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).
_________________________________________________________
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.4 статьи 1 ГрК РФ)
_________________________________________________________
Случаи, когда органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки
Согласно п.4 статьи 222 ГК РФ, органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки, если:
1. Право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН.
2. Право собственности на объект признал суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
3. Суд отказал в иске о сносе этой постройки.
4. Объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;
5. Жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
6. Постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый культовый комплекс.
____________________________________________________________
Имущество религиозного назначения - недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения, в том числе материального и иного, таких видов деятельности религиозных организаций, как совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, проведение молитвенных и религиозных собраний, обучение религии, профессиональное религиозное образование, монастырская деятельность, благотворительная деятельность, социальное обслуживание, религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников, а также движимое имущество религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений, предметы, предназначенные для богослужений и иных религиозных целей) (п.1 ст.22 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»)
См. также: Постановление Правительства РФ от 14.03.2019 № 269 «Об утверждении требований к самовольным постройкам, относящимся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенным для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующим с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс, при соответствии которым таких построек допускается их использование религиозными организациями»
_____________________________________________________________
7. Отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).
8. Отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 (пп. 2 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).
9. Заявление гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, в соответствии со ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ находится на рассмотрении (п. 7 ст. 18 Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Также орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе, в частности:
- объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона. Требование о сносе такого объекта независимо от его госрегистрации рассматривает только суд (п.21 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022);
- самовольно реконструированного объекта, когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано (п.22 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022);
- самовольной пристройки к многоквартирному дому (п.23 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)
Согласно п.4 статьи 222 ГК РФ, срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок орган местного самоуправления установит, учитывая характер самовольной постройки.
По вопросам, связанным с самовольной постройкой и ее сносом, дополнительно рекомендуем:
1. Приказ Минстроя России от 19.03.2019 № 169/пр «Об утверждении формы уведомления о выявлении самовольной постройки и перечня документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки»;
2. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022;
3. Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021;
4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019;
5. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.10.2018 № 18-КГ18-144
Обстоятельства: Определением удовлетворено заявление о прекращении исполнительного производства, поскольку установлено, что самовольно возведенное строение является единственным пригодным местом жительства должника, а значит, на него не может быть обращено взыскание по исполнительному документу.
Решение: Определение отменено. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не установлено, в связи с чем возникли обстоятельства, на основании которых должник пришел к выводу о невозможности сноса, и не направлены ли данные выводы на переоценку обстоятельств, установленных судом при разрешении спора о сносе самовольно возведенного строения.
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 18-КГ21-145-К4
Требование: О сносе самовольной постройки, демонтаже объекта из облегченных конструкций.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчики возвели объект капитального строительства без разрешения на строительство. Данные действия были осуществлены с существенным нарушением градостроительных норм и предельных параметров разрешенного строительства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд, разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, ограничился лишь доводами истца о возведении ответчиками объекта капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации на него.
