Суть дела
Заявитель в суд первой инстанции и оппонент кассационной жалобы в ВС РФ общество является собственником нежилого здания общей площадью 1.374,3 кв.м на основании свидетельства о государственной регистрации права от 21.10.2013 г.
Необходимо отметить, что данное нежилое здание ранее уже было предметом рассмотрения в Арбитражном суде г. Москвы дело А40-47808/2020, где Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу о признании надстройки площадью 215 кв. м к спорному зданию самовольной постройкой и обязании общества привести здание в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ по состоянию на 15.10.1992 путем сноса надстройки к зданию.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2022 в удовлетворении требований отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки, поскольку в результате его возведения строительный объем здания, высота здания, длина и ширина, а также площадь застройки, не изменены. Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований в соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ послужил пропуск истцами срока исковой давности, о применении которого было заявлено обществом. Суд кассационной инстанции согласился с этими доводами судов.
18.03.2021 г. специалистом Мосгосстройнадзора проведена проверка объекта капитального строительства – торгового комплекса.
В ходе проверки выявлено, что в нарушение частей 1 и 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, строительства. По состоянию на 09.11.2001 площадь здания составляла 1.137 кв.м, высота – 3,5 м; по состоянию на 08.11.2018 площадь указанного здания составляла 1.374 кв.м, высота – 6,7 м. Таким образом, площадь здания увеличилась с 1.116 кв.м, высота – 3,5 м, до 1.374,3 кв.м, высота – 6,7 м, на 258,3 кв.м за счет реконструкции здания путем возведения надстройки.
Общество является застройщиком и именно на нем лежала обязанность получить разрешение на строительство с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В связи с изложенным Мосгосстройнадзором в действиях общества усмотрены признаки административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
05.04.2021 Мосгосстройнадзором в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, 17.05.2021 вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности на основании части 5 статьи 9.5 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде штрафа в размере 700.000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что наличие состава административного правонарушения в действиях общества подтверждено материалами дела, сроки и порядок привлечения общества к административной ответственности Мосгосстройнадзором соблюдены, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из доказанности наличия в действиях общества вмененного ему правонарушения. Суды заключили, что в данном случае факт осуществления эксплуатации помещения без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтвержден при проведении проверки материалами административного дела.
Кроме того, суды указали, что из заключения эксперта следует, что изменение площади здания произошло как по причине перепланировки, так и реконструкции, в связи с чем факт реконструкции подтвержден как заключением эксперта, так и выводами суда по делу No А40-47808/20, в рассмотрении которого участвовали стороны по данному делу.
Суд кассационной инстанции не согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям. Суд указал, что привлекая общество к административной ответственности, Мосгосстройнадзор, по сути, подвергает сомнениям возникновение у общества права собственности на объект недвижимости, которое зарегистрировано, и исходит из того, что общество не вправе эксплуатировать принадлежащее ему имущество и ограничено в реализации зарегистрированного права собственности в отношении этого имущества. Вместе с тем, возникшие гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке путем предъявления соответствующего заявления, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.
Кроме того, суд кассационной инстанции обратил внимание на тот факт, что суды по делу No А40-47808/20 пришли к выводу о том, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки.
Позиция Верховного Суда РФ
20.12.2022 г. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2022, оставив в силе Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022., указав при этом, что что само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Отменяя эти судебные акты, ВС РФ указал, что судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество эксплуатирует объект капитального строительства после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ни из материалов дела, ни из позиции общества, сообщенной представителем в судебном заседании в Верховном Суде Российской Федерации, не следует убедительных оснований о невозможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения. В том числе, отсутствие у общества в рассматриваемом случае разрешения на строительство таковым являться не может.
Мнение эксперта
Если эти судебные акты не останутся судебной практикой только в рамках конкретного спора, а войдут в очередной обзор ВС РФ по делам связанным с самовольным строительством, последний из которых, к слову (или к счастью), вышел 16 ноября 2022 года, то мы рискуем приоткрыть «Ящик Пандоры часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ».
Чернов Александр Анатольевич, самозанятый юрист по недвижимости, г. Казань
На сегодняшний день 99% споров с администрациями и муниципалитетами по самовольным постройкам заканчивались в рамках исков о сносе и/или приведении в соответствие со встречными исками о признании права собственности на спорные строения в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Получив решение об отказе в признании самовольной постройкой и/или признание права собственности на такие объекты, стороны успокаивались.
Здесь же, делая вывод о том, что само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ВС РФ может открыть новую волну исков, как о привлечении к административной ответственности, так и о запрете эксплуатации таких объектов.
В условиях же отсутствия регламентов по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, узаконенного решением суда без необходимой проектной документации, в том числе без разрешения на строительство, указание ВС РФ в настоящем определении:
- «не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения, в том числе, отсутствие у общества в рассматриваемом случае разрешения на строительство таковым являться не может»
- при получении такой практики широкого применения, может создать патовую ситуацию при эксплуатации таких объектов и спровоцировать новую волну исков.
Именно такой иск по настоящему спору о запрете эксплуатации нежилого здания я и прогнозирую с очень большой вероятностью.
В тоже время ВС РФ фразой в своем определении «однако в рамках дела N А40-47808/2020 не рассматривался вопрос о возможности эксплуатации спорного здания без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» дает небольшую надежду, что в случае положительного разрешения этого вопроса можно будет избежать, как административной ответственности, так и иска о запрете эксплуатации, но это можно будет узнать только на практике.
Чернов А.А
