В августе 2019 г. арендатор получил градостроительный план, согласно которому участок земли был отнесен к зоне курортного строительства. Одними из основных видов разрешенного использования такой земли были «гостиничное обслуживание» и «земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)». В сентябре 2020 г. Владимир Чегодаев обратился в управление архитектуры и градостроительства администрации Геленджика за выдачей разрешения на строительство гостиницы, приложив проектную документацию, положительное заключение экспертизы, градостроительный план земельного участка, а также выписку из Правил землепользования и застройки территории Геленджика. Однако ему было отказано в выдаче разрешения.
Тогда арендатор обжаловал отказ в суде, который удовлетворил административное исковое заявление со ссылкой на то, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет еще в 2007 г. до установления Правилами землепользования и застройки территориальных зон, в связи с чем отказ в выдаче разрешения на строительство неправомерен.
В свою очередь апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Апелляционный суд пришел к выводу, что нахождение земельного участка в нескольких территориальных зонах, одной из которых не предусмотрено строительство гостиницы, а также в нескольких функциональных зонах исключает возможность выдачи разрешения на строительство этого объекта.
Рассмотрев кассационную жалобу Владимира Чегодаева, Верховный Суд РФ напомнил, что основания отказа в выдаче разрешения на строительство указаны в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капстроительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка или ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.
В этом деле, отметил ВС, градостроительный план испрашиваемого земельного участка был подготовлен и выдан на основании заявления Владимира Чегодаева в августе 2019 г. управлением архитектуры и градостроительства администрации Геленджика. Он соответствовал Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования города-курорта, утвержденным решением местной муниципальной думы, где в числе основных видов разрешенного использования испрашиваемого участка были установлены гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание. При обращении в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиницы административный истец представил все нужные документы, в том числе договор аренды земельного участка, заключенный в 2007 г. на срок 49 лет, по условиям которого участок был предоставлен для размещения гостиничного комплекса, что соответствует территориальной зоне курортного строительства, установленной Правилами землепользования и застройки.
«Ссылка административного ответчика на нахождение земельного участка в двух территориальных зонах не может быть принята. Как правильно указал суд первой инстанции, земельный участок сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости в 2007 г. до установления территориальных зон Правилами землепользования и застройки. Отказ в выдаче разрешения на строительство препятствует исполнению условий договора аренды, в соответствии с которыми земельный участок предоставлен для размещения гостиничного комплекса», – подчеркнул Верховный Суд.
Он также добавил: из проектной документации следует, что площадь земельного участка, оказавшаяся в границах территориальной зоны «Общественно-деловая застройка (ОД)», незначительна и планируется к использованию для проезда на арендованный участок, а размещение гостиницы предусмотрено в границах зоны «Курортное строительство (КС)». Оспариваемым решением административного ответчика не установлено каких-либо иных оснований, предусмотренных ч. 7 и 13 ст. 51 ГрК РФ. В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что Верховный Суд сделал акцент на факте оформления документов в отношении участка до установления территориальных зон Правилами землепользования и застройки, обозначив три значимых критерия: более раннее формирование и постановка на кадастровый учет спорного участка, получение заявителем градостроительного плана и согласование условий договора аренды, предусматривающих строительство гостиничного комплекса. «Одновременно в качестве дополнительного критерия Судом было указано на то, что площадь спорного участка, попадающая в границы второй зоны “ОД”, является “незначительной”. Таким образом, ВС продолжает направлять суды на необходимость учитывать не только текущее градостроительное регулирование, но исследовать земельный и градостроительный правовой статус спорных участков в их ретроспективе. Представляется, что такой подход приближает практику не только к законности, но и к справедливости. Однако при этом хотелось бы, чтобы высшая судебная инстанция не стеснялась более четко указывать судам на обязательные и необязательные критерии в решении подобных споров, во избежание излишней гибкости в толковании», – заметил он.
Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков полагает, что выводы ВС РФ могли быть более эффективными для формирования правоприменительной практики, если бы не оговорка в конце судебного акта. «В целом подход ВС РФ верен: уход от формальной оценки, которой придерживались апелляция и кассация, не позволяющей добросовестному арендатору возвести гостиницу на участке, который для этих целей и арендован. Казалось бы, для отмены постановления апелляции и кассации достаточно было вывода о том, что “земельный участок был сформирован до установления территориальных зон Правилами землепользования и застройки”, в совокупности с доводом о целях приобретения участка в аренду. Однако ВС РФ пошел дальше и указал, что “площадь земельного участка, оказавшаяся в границах территориальной зоны, незначительна и планируется к использованию для проезда на арендованный земельный участок”. Не будь этого вывода – была бы возможность применять выводы ВС РФ как тенденцию. Упоминание же в тексте такого мотива, который имеет явно оценочный характер, сделать этого не позволит, или позволит, но с ограничениями и дополнительным бременем доказывания», – убежден он.
