По сути, первые результаты действия закона только должны начать появляться. Весь 2021 год был посвящен созданию нормативной базы в регионах, в прошлом году субъекты начали принимать первые решения о КРТ. В этом году они должны перейти в форму торгов и заключения договоров, и только потом начнется реализация проектов.
По словам заместителя председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николая Алексеенко, КРТ – это не только инструмент обновления облика городов, но и решения социальных проблем. Параллельно развитию территорий решаются вопросы расселения из ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, в некоторых случаях создания новых рабочих мест.
По сути, первые результаты действия закона только должны начать появляться. Весь 2021 год был посвящен созданию нормативной базы в регионах, в прошлом году субъекты начали принимать первые решения о КРТ. В этом году они должны перейти в форму торгов и заключения договоров, и только потом начнется реализация проектов.
По словам заместителя председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николая Алексеенко, КРТ – это не только инструмент обновления облика городов, но и решения социальных проблем. Параллельно развитию территорий решаются вопросы расселения из ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, в некоторых случаях создания новых рабочих мест.
«Доработок к закону требуется много, - считает депутат. - Есть вопросы к тому, как выстроена работа в регионах, насколько там качественно приняты законы и нормативы. Много поднимается вопросов с использованием ранее утвержденной документации по планировке территорий, большой клубок вопросов с подключением сетей, получением прав на земельный участок».
По его словам, сегодня требуется найти баланс интересов бизнеса, государства и общества в реализации этих проектов. Недавно Госдума приняла постановление, в котором есть пункты, напрямую касающиеся КРТ. Например, о необходимости принять стандарты по обеспечению социальной инфраструктурой, обеспечить условия для ввода в эксплуатацию соцобъектов одновременно с вводом МКД, определить порядок передачи этих объектов в собственность региона или муниципалитета.
Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич рассказала, как проходит реализация закона. По ее словам, на текущий момент регионами заявлены в развитие КРТ 836 территорий площадью 26,5 тыс. га. Их градостроительный потенциал составляет 156 млн кв. м, из них 119 млн кв. м жилья. В активной фазе (то есть по ним принято решение реализации или проведены торги) находятся 260 территорий. Введено в эксплуатацию около 96 тыс. кв. м жилья, расселено 1200 человек.
Самым активным видом является КРТ незастроенной территории. Здесь в работе 248 участков с градостроительным потенциалом почти в 50 млн кв. м. Но также активно работают и по КРТ жилой застройки - 303 территории с потенциалом в 36,3 млн кв. м. «Такие проекты запускаются медленнее, но их результат в городе будет виден наиболее ярко, потому что КРТ жилой застройки касается развития депрессивных участков», - подчеркнула Мария Синичич.
Отдельно чиновник остановилась на вопросе расселения аварийного жилья. В границах территорий КРТ расположены 2,1 тыс. аварийных домов общей площадью 1,17 млн кв. м. Фондом развития территорий выявлены еще 1,1 тыс. территорий, площадью 1,2 тыс. га, где расположены 2,4 млн кв. м аварийного жилья. Эти участки впоследствии также могут быть подвергнуты редевелопменту с помощью инструментов КРТ.
В прошлом году силами Минстроя было введено в действие несколько законодательных изменений. В частности, стало возможным жилищное строительство на месте ранее снесенных аварийных МКД, авансирование затрат застройщика на расселение аварийного жилья, а также расширен круг юридических лиц для реализации решений о КРТ. Появилась возможность создавать муниципальные юридические лица и лица, в которых государственная доля составляет 50%. В федеральном проекте «Инфраструктурное меню» также планируется строительство в рамках проектов КРТ 98 млн кв. м жилья. Внесен в правительство законопроект о поправках в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодекс по совершенствованию механизма КРТ.
«Благодаря принятым законам стал проще процесс зачистки территории, которую необходимо обновить. С этого года нет необходимости принимать отдельное решение о сносе объектов, - рассказал заместитель директора департамента КРТ Минстроя России Максим Галь. - У нас были проблемные вопросы, когда правообладатель объекта капстроительства хочет участвовать в КРТ, но не может разобраться с инженерными сетями, потому что нужно получать согласие от собственника земли. Мы выработали разъяснение о том, что если публичная сторона направляет предложение правообладателям, то нет необходимости дублировать его собственникам».
В новом законопроекте предусмотрено сокращение строительного цикла в рамках КРТ. Инвесторам, вышедшим на реализацию проекта, и параллельно занимающихся изъятием земель, дадут возможность начать проектирование. Кроме того, появится возможность использования ранее утвержденной документации.
Директор по параметрам развития территорий ДОМ.РФ Анна Должанская рассказала о том, как КРТ развивается на федеральных землях. По долгосрочной программе развития до 2030 года там должно быть построено 100 млн кв. м жилья. Сегодня в проработке находится 90 проектов КРТ с общей площадью 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, заключено 18 договоров КРТ, по которым планируется построить 2,2 млн кв. м жилья.
«В настоящее время Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров стандарта КРТ в нормативы градостроительного проектирования федерального уровня, СП «Градостроительство» и другие сопутствующие нормативные документы, - отметила спикер. - Несмотря на то, что стандарт носит рекомендательный характер, основные параметры мы включаем в договоры КРТ».
Анна Должанская также подчеркнула, что при согласовании проектов КРТ незастроенных земельных участков ДОМ.РФ старается увязывать концепции развития территорий, разработанные с учетом параметров стандартов субъектов РФ. В параметрах присутствует максимальный и минимальный объем жилищного строительства на территории. Максимальный соответствует параметрам, согласованным с субъектом, минимальный устанавливается в соответствии с внутренней методикой и действующими ограничениями использования территории. Победителям аукциона сразу предлагается проектное финансирование Банка ДОМ.РФ и механизм инфраструктурных облигаций.
Над совершенствованием механизма КРТ активно работает Фонд «Институт экономики города». По словам его вице-президента Татьяны Полиди, в прошлом году институт актуализировал методические рекомендации по реализации проектов КРТ жилой застройки.
«Это проект договора о КРТ, в котором важную часть занимает гарантии сторон, правила разрешения споров, методика финансово-экономического моделирования и модель проекта КРТ жилой застройки, - заявила она. - В декабре 2022 года мы опубликовали ответы на часто возникающие вопросы субъектов, муниципалитетов и застройщиков, и провели независимый анализ решений о КРТ жилой застройки».
По ее словам, анализ был проведен в отношении 143 решений о КРТ, размещенных в открытом доступе. Большая доля (66 решений, 46%) относится к КРТ жилой застройки. В 22 регионах принято 1-2 решения, в 15 – 3-5 решений и в пяти – более 5 решений. «Пока решения о КРТ жилой застройки носят штучный характер. Мы считаем это правильным, потому что очень важно детально их проработать», - отметила эксперт.
По мнению специалистов фонда, увеличение срока разработки проекта позволяет минимизировать неопределенность в сроках его реализации. Проработка решения означает разработку архитектурно-градостроительной концепции или мастер-плана территории, которые и позволяют получить финансово-экономическое обоснование такого КРТ.
Татьяна Полиди также рекомендовала регионам установить в своих законодательных актах дополнительные жилищные гарантии гражданам о предоставлении равнозначного жилого помещения при переселении.
«До сих пор далеко не все регионы такие гарантии предусмотрели, а федеральный закон им гарантирует только возмещение стоимости жилья на рынке. Это означает, что люди не могут рассчитывать на экономические бонусы, и не будут соглашаться на программы редевелопмента, - подчеркнула она. - Некоторые регионы даже ухудшают положение, прописывая, что в случае предоставления равноценного жилья большей площади, за нее нужно будет доплатить».
Большая часть времени мероприятия была посвящена опыту девелоперов, которые занимаются КРТ. Например, управляющий директор регионального девелопмента ПИК Владимир Калина отметил разницу условий реализации КРТ в столице и в регионах.
«В Москве, когда продаваемая цена 200 тыс. за кв. м и выше, застройщик может себе позволить и нести затраты на социальную инфраструктуру, и создавать интересные общественные пространства, и обеспечивать всю территорию всем необходимым, - заявил он. - Намного сложнее то же самое сделать в регионах. Там мы вынуждены думать о том, как сложить финансовую модель, чтобы она была интересна застройщику».
Большую роль играют программы государственной поддержки развития территорий. Например, в программе «Дальневосточный квартал» поддерживается строительство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые создаются за счет средств федерального бюджета. По сути, застройщику в данном случае нужно создавать качество, к которому он хочет привести эту территорию.
«Продаваемая цена не может вывезти всю экономику проекта, поэтому правительствам региона или муниципалитета при подготовке решений по КРТ необходимо изначально понимать, какую экономику девелопер может себе построить, чтобы в результате на территории появлялось действительно яркое пространство и новое качество жизни», - подчеркнул Владимир Калина.
Одним из решений, по его мнению, может быть возможность концессии в части строительства инфраструктуры. Еще один механизм – это так называемый «лэнд девелопмент», когда государство за свой счет строит всю инфраструктуру, а потом включает затраты в стоимость земли и торгует ее на конкурсе. В договоре о КРТ также имеет смысл предусмотреть возможность деления его реализации на этапы, участия в нем нескольких девелоперов, если речь идет о больших территориях в низкомаржинальных сегментах. Данный механизм даст возможность разделить риски между несколькими участниками.
Интересен опыт реализации КРТ в Челябинске, потому что с точки зрения цены квадратного метра (78 тыс. руб.) – это самый депрессивный город-миллионник. По словам директора по развитию компании «Голос Девелопмент» Сергея Григорьева есть несколько моментов, которые ставят под сомнение успешность реализации КРТ в таких условиях.
«Первое, с чем мы столкнулись, - это высокая стоимость земли. В Челябинске объективная цена расселения составляет почти 12 тыс. руб. на кв. м. Неизвестно, сможем ли мы вытянуть строительство в такой локации, - рассказал он. - Второй момент – невозможность использовать права аренды по КРТ для залога в рамках проектного финансирования, потому что их нельзя передать. При покупке участка с низкой маржинальностью очень важно максимально снизить использование собственных средств на старте проекта».
Не способствует улучшению продукта и аукционный механизм. Некоторые участники торгов намерены строить максимально дешево, а что при этом получит город, неизвестно. По мнению девелопера, хорошо было бы ввести в аукционы детальную параметризацию, чтобы ограничить ухудшение продукта. Также необходимо заложить в договор обязательность выкупа построенной социальной инфраструктуры муниципалитетом. Пока такой нормы нет, у застройщика возникают сложности с банками.
Это лишь некоторые нюансы, с которыми сталкиваются участники КРТ. На мероприятии также шла речь о сложностях при расселении, рассинхронизации при строительстве инфраструктуры и многих других «узких» местах. Понятно, что процесс только стартовал, и что-то уже исправляется на законодательном уровне. Но также ясно, что большая часть проблем будет решаться только при дальнейшем движении вперед. И в этом смысле такие встречи, как круглый стол на Строительной неделе, весьма полезны, как бизнесу, так и власти.
