Новое постановление Пленума Верховного суда заменит действующие с 2010 года разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении ВС и ВАС о защите вещных прав. Обсуждаемый документ подробнее: если раньше разъяснения были даны всего в девяти пунктах, то в новом постановлении их 47.
Постановление пока не принято, по результатам обсуждения проект направили на доработку. Почти наверняка разъяснения утвердят до конца 2023 года. Ссылка на проект постановления в обсуждаемой редакции есть в конце материала.
Критерии самовольной постройки
Вначале Пленум ВС напоминает, что для признания постройки самовольной требуется соблюдение хотя бы одного из критериев, предусмотренных ст. 222 ГК:
- Постройка находится на участке, не предоставленном под строительство.
- Участок не допускает строительства на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.
- Строительство осуществлено без необходимых согласований и разрешений.
Постройка нарушает градостроительные правила, если эти правила установлены на дату начала возведения постройки и действуют на дату ее выявления.
«Этот перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки», — подчеркивает ВС.
Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее возведения, начиная с сооружения фундамента. Реконструкция уже построенного здания тоже может привести к признанию его самовольной постройкой.
Процессуальные правила
Регистрация постройки в ЕГРН не препятствует подаче иска о ее сносе, подчеркивает Пленум. Такие иски рассматривают суды по месту нахождения спорного объекта. Если требование о сносе самовольной постройки нельзя разрешить без одновременного разрешения вопроса о выселении зарегистрированных и проживающих там граждан, спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.
К таким спорам применяется общий срок исковой давности. Считать его нужно с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто надлежащий ответчик. «Исковая давность не распространяется на требования о сносе или приведении в соответствие установленным требованиям самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан», — разъясняет Пленум.
Истцы и ответчики
С иском о сносе постройки может обратиться собственник участка, субъект иного вещного права на землю, ее законный владелец, а также иное лицо, чьи интересы нарушает сохранение самовольной постройки, в том числе граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки.
Ответчиком по такому иску будет лицо, осуществившее самовольное строительство, или нынешний владелец постройки, или пользователь, арендатор либо собственник участка. Если для строительства привлекали подрядчика, то отвечать по иску о сносе самовольной постройки все равно будет заказчик.
Ограничения сноса
При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки суд должен проверить, знал ли ответчик, что есть ограничения на строительство. Если, например, сведений об ограничении в ЕГРН не было, а уполномоченный орган согласовал строительство, то постройка не может быть признана самовольной и на ответчика нельзя возложить обязанность снести ее за свой счет и без предварительного и равноценного возмещения.
«Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, — это не основание для признания его самовольной постройкой», — разъяснил ВС.
Строительство без разрешения
Возведение постройки без необходимого разрешения на строительство — признак самовольной постройки. Однако Пленум ВС напоминает о принципе пропорциональности и подчеркивает: снос здания — крайняя мера. «Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки из-за ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц», — говорится в проекте постановления.
«Отсутствие разрешения на строительство не должно быть единственным основанием для сноса объекта, если нет других признаков самовольной постройки».
Отмена местными властями разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию также не ведет к признанию постройки самовольной.
Без согласия
Постройка, возведенная или реконструированная без согласия других участников долевой собственности, признается самовольной.
Реконструкция многоквартирного дома, из-за которой произойдет уменьшение размера общего имущества, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Без этого чиновники не дадут разрешение на строительство. «Реконструкция многоквартирного дома без соответствующего решения или согласия, а равно и отсутствие разрешения на строительство — это основания для признания ее самовольной», — разъясняет Пленум.
Незначительное нарушение
Нарушение градостроительных и строительных норм и правил признается основанием для сноса постройки. Но если нарушение оказалось незначительным, не создает угрозы людям и не нарушает права третьих лиц, то постройку можно сохранить. Так, Пленум допускает в числе таких нарушений незначительное несоблюдение минимальных отступов от границ земельных участков.
Вне зависимости от того, требует истец сноса постройки или приведения ее в соответствие нормам и правилам, суд должен вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений, в том числе с назначением строительно-технической экспертизы.
Судебное решение
При принятии решения о приведении постройки в соответствие правилам, суд может не указывать на конкретные строительно-технические изменения, но обязан указать срок, в который работы должны быть завершены.
«Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности», — объясняет ВС.
Признание права собственности
Еще один способ решить судьбу самовольной постройки — добиться признания права собственности на нее. Это возможно только при соблюдении трех условий:
Лицо, осуществившее постройку, имеет право на строительство на земельном участке спорного объекта.
На день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, действующим на день обращения в суд.
Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
«Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке — это исключительный способ защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения».
Если собственник здания принимал меры для получения согласований и разрешений, но не получил их, а в остальном постройка никаких требований не нарушает, то за ним признают право собственности. Если же выяснится, что застройщик вел себя недобросовестно и обращался за выдачей разрешений лишь для вида, то в иске ему откажут.
Отказ в признании права собственности в судебном порядке не препятствует повторному обращению в суд с таким иском — надо лишь устранить нарушения, которые помешали выиграть первый процесс.
Получение документов
После вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник вправе использовать объект в гражданском обороте. При этом получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не надо, подчеркивает Пленум. Собственник должен представить документы, необходимые для внесения записи в ЕГРН, например технический план.
Судебные расходы
Судебный акт считается принятым в пользу истца независимо от того, вынес суд решение о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие установленным требованиям. В обоих случаях судрасходы истца оплатит ответчик.
А вот траты, понесенные истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку, по общему правилу оплатит он сам. Если же ответчик подал встречный иск или апелляционную жалобу, судрасходы истца с него могут взыскать.
