Новое постановление Пленума Верховного суда заменит действующие с 2010 года разъяснения из совместного постановления ВС и ВАС о защите вещных прав. Принятый документ стал подробнее: если раньше разъяснения были всего в десяти пунктах (с 22 по 31), то в новом они содержатся в 47. Изначально новый проект обсуждали в ноябре, но тогда его отправили на доработку.
Критерии самовольной постройки
Пленум ВС напоминает, что для признания постройки самовольной требуется соблюсти хотя бы один из критериев, предусмотренных ст. 222 ГК:
- Постройка находится на участке, не предоставленном под строительство.
- Участок не допускает строительства на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.
- Строительство осуществлено без необходимых согласований и разрешений.
- Постройка нарушает градостроительные правила, если эти правила установлены на дату начала ее возведения и действуют на дату выявления объекта.
Этот перечень исчерпывающий. «Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки», — подчеркивает ВС.
Постройку могут признать самовольной на любом этапе ее возведения, начиная с сооружения фундамента. Реконструкция уже построенного здания тоже может привести к признанию его самовольной постройкой.
Если в момент вынесения решения признаков самовольной постройки больше нет, суд отказывает в ее сносе или приведении в соответствии с требованиями.
Создатель такой постройки не приобретает на нее право собственности и не может ей распоряжаться.
Пункты 2, 3, 4
Процессуальные правила
Регистрация постройки в ЕГРН не мешает подаче иска о ее сносе. Такие заявления рассматривают суды по месту нахождения спорного объекта. Если требование о сносе самовольной постройки нельзя разрешить без вопроса о выселении зарегистрированных и проживающих там граждан, спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.
К требованию о сносе самовольной постройки, если ее сохранение не угрожает людям, применяют общий срок исковой давности. Его считают со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто же надлежащий ответчик. Исковую давность не применяют к требованиям о сносе самостроя, угрожающего жизни и здоровью людей.
Пункты 7, 10, 14
Истцы и ответчики
С иском о сносе постройки может обратиться собственник участка, субъект иного вещного права на землю, ее законный владелец, а также иное лицо, чьи интересы нарушает сохранение самовольной постройки. Такой иск в публичных интересах могут подать прокурор и уполномоченные органы публичной власти.
Ответчиком по такому иску будет лицо, осуществившее самовольное строительство. Если для работ привлекали подрядчика, то отвечать по иску о сносе самовольной постройки все равно будет заказчик.
Пункты 11, 12
Ограничения сноса
Когда суд рассматривает иск о сносе самостроя, надо проверить, знал ли ответчик, что есть ограничения на строительство. Если, например, сведений об ограничении в ЕГРН не было, а уполномоченный орган согласовал строительство, то здание нельзя признать самовольным.
«Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, — это не основание для признания его самовольной постройкой», — разъяснил ВС.
Пункты 18, 21
Строительство без разрешения
Возведение объекта без необходимого разрешения на строительство — признак самовольной постройки. При этом Пленум напоминает о принципе пропорциональности и подчеркивает: снос здания — крайняя мера.
«Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки из-за ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц», — говорится в постановлении.
Отмена властями разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию также не ведет к признанию постройки самовольной.
Пункты 24, 26
Без согласия
Постройка, возведенная или реконструированная без согласия других участников долевой собственности, признается самовольной.
Реконструкция многоквартирного дома, из-за которой произойдет уменьшение размера общего имущества, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест. Без этого чиновники не дадут разрешение на строительство. «Реконструкция многоквартирного дома без соответствующего решения или согласия, а равно и отсутствие разрешения на строительство — это основания для признания ее самовольной», — разъясняет Пленум.
Пункты 27, 28
Незначительное нарушение
Нарушение градостроительных и строительных норм и правил — основание для признания постройки самовольной. Но если оно оказалось незначительным, не создает угрозы людям и не нарушает права третьих лиц, то объект можно сохранить.
Вне зависимости от того, требует истец сноса постройки или приведения ее в соответствие нормам и правилам, суд должен вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений.
Пункты 29, 30
Судебное решение
Когда суд принимает решение о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие установленным требованиям, то указывает срок для его исполнения.
«Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности», — объясняет ВС.
Пункты 32, 33
Признание права собственности
Еще один способ решить судьбу самовольной постройки — добиться признания права собственности на нее. Это возможно только при соблюдении трех условий:
- У создателя постройки есть право на ее возведение на земельном участке.
- На день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
- Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
«Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке — это исключительный способ защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения», — указал Пленум ВС.
Иск о признании права собственности на самострой удовлетворят, если его создатель принимал меры для получения согласований и разрешений, но не добился их, а в остальном постройка никаких требований не нарушает. Если же выяснится, что застройщик вел себя недобросовестно и обращался за выдачей разрешений лишь для вида, то в иске ему откажут.
Отказ в признании права собственности в судебном порядке не препятствует повторному обращению в суд с таким иском — надо лишь устранить нарушения, которые помешали выиграть первый процесс.
Пункты 39, 43, 46
Получение документов
После вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник вправе использовать объект в гражданском обороте. При этом получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не надо, подчеркивает Пленум. Собственник должен представить документы, необходимые для внесения записи в ЕГРН, например технический план.
Пункт 45
Судебные расходы
Судебный акт считается принятым в пользу истца независимо от того, вынес суд решение о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие установленным требованиям.
Траты, понесенные истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку, по общему правилу оплатит он сам. Если же ответчик подал встречный иск или апелляционную жалобу, с него могут взыскать расходы истца.
Пункт 47
