Одна из экспертов «АГ» указала, что согласно ГрК договор аренды земли должен действовать при обращении за разрешением на строительство и в период строительства, но необязательно – в момент обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Другой заметил, что договор аренды участка являлся действующим на период строительства объекта и истечение срока его действия на момент обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может свидетельствовать о проведении работ с нарушением разрешения на строительство.
24 января Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-20117 по делу № А41-96091/2022, в котором указал нижестоящим судам, что у них не было оснований для отказа в удовлетворении требования общества о признании решения незаконным, поскольку отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот в целях осуществления предпринимательской деятельности.
31 июля 2013 г. администрация Богородского городского округа Московской области и ООО «Транспортный газ» заключили договор аренды земельного участка категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «объекты придорожного сервиса» для строительства такого объекта. 14 мая 2014 г. администрация выдала арендатору разрешение на строительство многотопливного автозаправочного комплекса с услугами дорожного сервиса сроком до 13 ноября 2016 г.
Арендатор возвел на земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 74%, на который 29 декабря 2018 г. было зарегистрировано его право собственности. Впоследствии 26 февраля 2019 г. стороны заключили новый договор аренды того же земельного участка для завершения строительства объекта на срок до 25 января 2022 г. Срок действия разрешения на строительство был продлен до 12 марта 2022 г.
Общество завершило строительство в установленный срок и 11 марта 2022 г. обратилось в Главное управление государственного строительного надзора Московской области, которое утвердило заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Далее общество «Транспортный газ» обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок с целью ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшей эксплуатации, однако администрация отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. 28 июля 2022 г. застройщик обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в министерство жилищной политики, которое отказало ему, сославшись на истечение 25 января 2022 г., т.е. до момента обращения за разрешением, срока действия договора аренды.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений администрации, министерства имущественных отношений Московской области, а также решения министерства жилищной политики и обязании уполномоченного органа выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (дело № А41-64746/2022). В связи с реорганизацией ООО «Транспортный газ» в форме присоединения к ООО «ИнтелПроект» суд изменил заявителя на правопреемника.
Сославшись на ст. 198, 200 АПК, ст. 8, 55 Градостроительного кодекса, ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным решения министерства жилищной политики об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Он исходил из того, что в п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК в числе обязательных документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указаны правоустанавливающие документы на земельный участок. Отсутствие таких документов в силу ч. 6 ст. 55 ГрК является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку на момент обращения общества «Транспортный газ» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию срок действия договора аренды от 26 февраля 2019 г. истек, у заявителя отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, занятый объектом, министерство жилищной политики правомерно отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции, а кассация оставила их без изменений.
5 декабря 2022 г. Арбитражный суд Московской области выделил в отдельное производство требование о признании незаконным решения министерства жилищной политики от 3 августа 2022 г. об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обязании данного министерства выдать разрешение (дело № А41-96091/2022) и позднее отказал в удовлетворении этого требования. Апелляция и кассация оставили данное решение без изменений.
«ИнтелПроект» обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК.
Градостроительным законодательством не установлен срок обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.
Как отметил ВС, судами было установлено и стороны не оспаривали, что правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, от 26 февраля 2019 г. Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на участке, предоставленном в аренду по этому договору, возвел объект недвижимости. Факт завершения строительства объекта по состоянию на 11 марта 2022 г. подтвержден распоряжением Главгосстройнадзора Московской области от 25 марта 2022 г., которым утверждено заключение о соответствии построенного заявителем на публичном участке объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
ВС указал, что у уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных ст. 239.1 ГК оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства. В контексте приведенного толкования законодательства само по себе истечение срока действия договора от 26 февраля 2019 г. аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.
Верховный Суд подчеркнул, что действия публичных органов, которые отказывают заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю (истечения срока действия договора аренды) и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.
Таким образом, указал ВС, оспариваемый отказ министерства жилищной политики в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по тем основаниям, которые указаны в письме от 3 августа 2022 г., не соответствует требованиям п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК и нарушает права и законные интересы общества «ИнтелПроект» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот в целях осуществления предпринимательской деятельности, поэтому у арбитражных судов не было оснований для отказа в удовлетворении требования о признании незаконным решения от 3 августа 2022 г.
В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и признал незаконным отказ министерства жилищной политики. Он также указал, что поскольку суды отказали в удовлетворении требований общества «ИнтелПроект» только исходя из отсутствия у него правоустанавливающих документов на земельный участок на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом они не проверяли, соответствуют ли иные представленные заявителем документы положениям ст. 55 ГрК, дело в части требования о возложении на министерство жилищной политики обязанности выдать «ИнтелПроекту» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В комментарии «АГ» старший консультант по юридическим вопросам Kept Мария Оболенская назвала противоречивую позицию публичных органов интересной, но не уникальной: «Не вникая в ситуацию и толкуя закон чересчур буквально и бессистемно, публичные органы не только препятствовали реализации прав застройщика, но и попросту действовали неэффективно».
Важно то, указала Мария Оболенская, как ВС в итоге истолковал соответствующие нормы и оценил действия уполномоченных органов, справедливо обратив внимание на три основных обстоятельства. «Во-первых, согласно ГрК договор аренды земли должен действовать при обращении за разрешением на строительство и в период строительства, но необязательно – в момент обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Во-вторых, в рассмотренном случае не было ни единого основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В-третьих, действия публичных органов неразумны не только с точки зрения интересов застройщика, но и интересов государства в части эффективного использования публичных земель», − пояснила она и выразила надежду, что определение ВС позитивно повлияет и на судебную, и на правоприменительную практику.
Старший юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Алексей Спелов заметил, что Верховный Суд еще раз напомнил нижестоящим инстанциям о недопустимости формального подхода к разрешению подобных споров, а также о необходимости соблюдения требований ГрК. Он добавил, что договор аренды на земельный участок являлся действующим на период строительства объекта и истечение срока его действия на момент обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может свидетельствовать о проведении работ с нарушением разрешения на строительство.
Эксперт указал, что если объект возведен в соответствии с параметрами, указанными в разрешительной и проектной документации, объект не имеет каких-либо пороков, а пакет документов для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию представлен в уполномоченный орган в соответствии с требованиями ст. 55 ГрК, то истечение срока аренды участка будет формальным основанием для отказа во введении в гражданский оборот правомерно возведенного объекта. «Подобная позиция высказывалась судами нижестоящих инстанций ранее, например в кассационном определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2023 г. по делу № 88А-2745/2023. Но теперь поддержана и Верховным Судом», − заметил Алексей Спелов.
В заключение он указал, что Верховный Суд и ранее поддерживал позицию о том, что само по себе истечение срока действия договора аренды и разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в предоставлении услуг в отношении правомерно возведенного объекта (в выдаче справки о степени готовности объекта) (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2022 г. № Ф07-15168/2022 по делу № А56-7901/2022 (оставлено без изменения Определением ВС от 30 января 2023 г. № 307-ЭС22-27370)).
