Адвокаты положительно оценили выводы Верховного Суда, отметив, что ВС разъяснил правовой режим конструкций – как относящихся к рекламным, так и не подходящих под таковые.
Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС23-25249 по делу № А32-32373/2022, в котором разъяснил, почему вывеска, установленная на фасаде многоквартирного жилого дома без решения общего собрания собственников помещений в МКД, должна быть демонтирована.
Спор из-за вывески, расположенной на фасаде дома
По договору от 13 марта 2017 г. Ольга Джиоева сдала в аренду ООО «Агроторг» принадлежащие ей нежилые помещения, находящиеся в МКД, в которых располагается супермаркет «Пятерочка».
Решением общего собрания собственников помещений дома от 1 июня 2020 г. ООО «Территория комфорта» была назначена управляющей компанией МКД.
В ходе обследования фасада дома управляющая компания выявила, что по периметру здания между первым и вторым этажами установлена конструкция «Пятерочка» (буквы в 3Д-исполнении с надписями сети магазинов) площадью более 40 кв м. По мнению управляющей компании, эта конструкция является рекламой. Договор об установке и эксплуатации конструкций Ольга Джиоева и ООО «Агроторг» не заключали ни с собственниками помещений в МКД, ни с управляющей компанией, решение общего собрания собственников помещений на их размещение отсутствует.
18 апреля 2022 г. управляющая компания направила обществу «Агроторг» претензию с требованием демонтировать рекламную конструкцию и привести общее имущество собственников помещений МКД в первоначальное состояние согласно проектной документации. В связи с неисполнением требований претензии управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Агроторг» и Ольге Джиоевой.
Суды, руководствуясь ст. 209, 244, 289, 304, 1538 и 1539 ГК, ст. 36 ЖК, ст. 3 Закона о рекламе, а также разъяснениями п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 8 октября 2012 г. № 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона “О рекламе”», установили, что спорная конструкция содержит указание на коммерческое обозначение (товарный знак) и размещена непосредственно над помещениями, в которых общество «Агроторг» осуществляет торговую деятельность. Она фактически ориентирует потребителя о месте нахождения, наименовании магазина и не содержит конкретных указаний на товары (работы, услуги), условия их приобретения или использования, а также не препятствует иным собственникам в пользовании фасадом МКД. Суды пришли к выводу, что основания для квалификации конструкции в качестве рекламной отсутствуют, и отказали в удовлетворении иска. Также они учли, что размещение конструкции было согласовано уполномоченным органом, а размещение вывесок (указателей) подобного содержания является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся обычаям делового оборота.
ВС выявил ошибки нижестоящих инстанций
Не согласившись с судебными актами, управляющая компания обратилась в Верховный Суд с жалобой, в которой указала, что фасад МКД является общим имуществом, то есть объектом, принадлежащим всем собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности и необходимым для пользования помещениями и эксплуатации дома.
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что, согласно п. 26 Обзора судебной практики № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников. Из разъяснений же, изложенных в п. 2 и 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускаются передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы. Стороной договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества МКД, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Кроме того, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, может реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, подчеркнул Верховный Суд, право собственников помещений в многоквартирном доме пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других сособственников. При этом возможность предоставления объектов общего имущества МКД в пользование отдельным собственникам помещений в этом доме и иным лицам (например, арендаторам, субарендаторам) законом предусмотрена, но при неукоснительном соблюдении процедуры обязательного согласования со всеми собственниками помещений в МКД либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией, которой собственники могут делегировать право на заключение договоров на предоставление общедомового имущества (холлы, крыша, подвал, фасад дома и т.д.) в пользование физическим и юридическим лицам – как безвозмездно, так и за плату.
ВС указал, что использование фасада дома как объекта общего имущества допускается на основании принятого собственниками помещений решения общего собрания в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, торговых автоматов, платежных терминалов и т.д. – с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указанием на возможность бесплатного размещения.
Как отмечается в определении, согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 1 июня 2020 г., было разрешено предоставлять на возмездной основе места общего пользования сторонним организациям посредством заключения договора аренды с ООО «Территория комфорта» в интересах собственников МКД с обязательным согласованием стоимости с советом МКД (в том числе заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на стенах дома, в лифтах или на крыше), утвердить условия договора аренды. Также управляющая компания была наделена полномочиями перезаключить договоры аренды с собственниками оборудования, размещенного ранее. Таким образом, пояснил Суд, собственники помещений в соответствии с положениями ст. 44 ЖК, воспользовавшись предоставленным им правом, приняли решение о возмездном характере пользования общим имуществом.
ВС обратил внимание, что, согласно Определению Конституционного Суда РФ от 12 марта 2024 г. № 554-О, по смыслу положений ст. 44 ЖК собственники помещений в МКД вправе не только использовать его фасад для размещения рекламных конструкций, но и принять решение общего собрания по вопросу о размещении торговых автоматов, платежных терминалов и в других такого рода случаях, однако общее собрание не должно принимать какие-либо решения, противоречащие законодательству и вопреки ему ограничивающие права третьих лиц. В то же время размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, препятствовать пользованию общим имуществом или его надлежащему содержанию.
Верховный Суд заметил, что суды пришли к выводам об отсутствии оснований для демонтажа спорных конструкций ввиду того, что они не являются рекламными. Таким образом, они, по сути, исходили из того, что демонтаж возможен только за использование общего имущества в целях размещения именно рекламных конструкций, не согласованных с собственниками помещений в МКД, однако отказали в иске, поскольку спорные конструкции не являются рекламными, согласование их размещения и внесения платы за использование общего имущества с собственниками помещений в доме не является обязательным.
Между тем, подчеркнула Судебная коллегия, возмездность использования общего имущества не ставится в зависимость от вида его использования – то есть конструкция, размещенная на фасаде дома, не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом.
Как отметил Верховный Суд, такой подход судов противоречит правовой позиции, изложенной в определениях ВС от 17 октября 2018 г. № 307-ЭС18-6967 и от 31 мая 2024 г. № 302-ЭС22-17603, согласно которой использование общего имущества МКД может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, – с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
В то же время, отмечается в определении, согласно п. 1 ст. 9 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы путем размещения указанной информации на вывеске. Для индивидуального предпринимателя установлена обязанность разместить сведения о госрегистрации и наименовании зарегистрировавшего органа в наглядной и доступной для потребителя форме. Данное требование обязательно для всех лиц, осуществляющих реализацию товаров, работ, услуг потребителям, независимо от основания владения помещением (на праве собственности либо аренды). В п. 1 Постановления Пленума ВАС от 8 октября 2012 г. № 58 разъяснено, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и соответствует критериям, установленным п. 1 ст. 3 Закона о рекламе, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота.
Учитывая закрепленную в Законе о защите прав потребителей обязанность размещения определенного перечня информации о хозяйствующем субъекте в месте осуществления им соответствующей деятельности, размещение такой информации осуществляется им самостоятельно безвозмездно, вне зависимости от волеизъявления иных собственников помещений в здании. Таким образом, разъяснил Верховный Суд, фактически в силу закона исключено возмездное размещение на общем имуществе дома лишь информационной вывески, которое необходимо для исполнения публичной обязанности.
В определении указано, что при разрешении споров относительно правомерности размещения конструкции на стене МКД, относящейся к общему имуществу собственников помещений, в предмет судебного исследования входит оценка содержания информации на конструкции: является ли она обязательной к размещению в силу публичных требований закона в интересах защиты прав потребителей, или рекламой, направленной на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, или иной другой вывеской (объектом), размещенной с использованием общего имущества дома, установка которой требует заключения договора аренды общего имущества на основании решения общего собрания собственников МКД. При этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер регламентированы и должны соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.
Судебная коллегия отметила, что управляющая компания, ссылаясь на Закон о рекламе, посчитала, что спорная конструкция является рекламной, поскольку адресована неопределенному кругу лиц, направлена на привлечение внимания потребителей к объекту рекламирования − магазину, использующему коммерческое обозначение, при этом рекламная конструкция не содержит информации, обязательной к размещению с учетом требований Закона о защите прав потребителей. Однако суды признали спорные конструкции вывесками, соответствующими требованиям, предъявляемым к информационным вывескам Законом о защите прав потребителей.
ВС обратил внимание, что, согласно пояснениям управляющей компании, Городской Думой г. Краснодара принято решение от 22 августа 2013 г. № 52 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования г. Краснодар», в п. 19–19.2.4 которых содержатся требования к рекламным и информационным конструкциям. Согласно п. 9.2 документа, информационные конструкции, установленные с нарушением требований Правил благоустройства, подлежат приведению в соответствие с данными требованиями или демонтажу в установленном порядке. В настоящее время на территории Краснодара допускается размещение следующих видов информационных конструкций: информационная вывеска, информационная табличка, информационное объявление, консольная информационная вывеска (п. 19.2.1 Правил благоустройства). При этом в соответствии с п. 19.2.1.2 Правил благоустройства информационной табличкой является информационная конструкция, расположенная на фасаде здания рядом со входом и содержащая информацию об одной или нескольких организациях, расположенных в здании. Максимальная площадь поля информационной таблички должна быть не более 0,2 кв м, а для групповой информационной таблички площадь поля каждого элемента в группе должна быть не более 0,2 кв м. Однако площадь спорных конструкций превышает 40 кв. м.
Верховный Суд отметил, что суды не проверили соответствие спорных конструкций установленным публичным требованиям по размещению информационных табличек. Так, собственники помещений в МКД вправе принять решение не только о размере платы за размещение на общем имуществе МКД рекламных конструкций, но и о порядке и условиях размещения на возмездных или безвозмездных условиях любых других конструкций, вывесок, оборудования и т.д., за исключением информационных вывесок, размещение которых обязательно в силу Закона о защите прав потребителей и регламентируется Правилами благоустройства, о чем собственники помещений в МКД в соответствии с протоколом общего собрания от 1 июня 2020 г. приняли решение предоставлять места общего пользования сторонним организациям на возмездной основе путем заключения договора аренды с управляющей компанией в интересах собственников с обязательным согласованием стоимости с советом МКД. В связи с этим очевидно, что воля собственников при принятии указанного решения однозначно была направлена на предоставление общего имущества сторонним организациям лишь на возмездной основе.
Правовая позиция о возможности пользования общим имуществом только на основании решения собственников помещений в МКД содержится также в п. 3 Обзора судебной практики № 3 (2023), утвержденного Президиумом ВС 15 ноября 2023 г., согласно которому действия собственника помещения в МКД, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе личного оборудования без соответствующего решения общего собрания собственников, противоречат требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в доме. В связи с этим, резюмируется в определении, доводы ООО «Агроторг» о наличии в договоре аренды, заключенном с собственником помещений, условий, предоставляющих ему право на размещение на возмездной основе спорных конструкций, являются несостоятельными, поскольку арендные правоотношения между ответчиками по делу не могут регулировать вопросы размещения каких-либо конструкций и оборудования с использованием общего имущества МКД.
Суд разъяснил, что на момент заключения договора аренды собственник помещения должен был согласовать размещение конструкций с иными собственниками помещений в доме. Единоличное принятие такого решения Ольгой Джиоевой невозможно в силу принадлежности фасада дома к общей собственности всех собственников помещений. Соблюдение порядка использования фасада дома было необходимым и очевидным как для Ольги Джиоевой как арендодателя, так и для арендатора, поскольку в силу закона возникновение соответствующих правоотношений возможно лишь между собственниками помещений либо выступающей от их лица управляющей компанией и лицами, заинтересованными в получении в пользование общего имущества дома. При этом цели использования общего имущества (размещение рекламы, инженерного оборудования, любых возможных конструкций) могут быть различными. Обязанностью лица, изъявившего намерение каким-либо образом использовать общее имущество, является получение согласия собственников помещений в МКД. Отсутствие такого согласия влечет для этого лица последствия в виде демонтажа конструкций как инструмента восстановления нарушенного права собственников помещений в доме. Таким образом, Верховный Суд отменил решения судов, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Эксперты прокомментировали правовую позицию ВС
Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко обратил особое внимание на следующие выводы ВС, изложенные в определении:
- использование фасада МКД как объекта общего имущества допускается на основании принятого собственниками помещений решения общего собрания в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, торговых автоматов, платежных терминалов и т.д. – с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указанием на возможность бесплатного размещения;
- конструкция, размещенная на фасаде МКД, необязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом;
- арендные правоотношения между одним из собственников помещений в МКД и арендатором не могут регулировать вопросы размещения каких-либо конструкций и оборудования с использованием общего имущества МКД, поскольку единоличное принятие такого решения этим собственником невозможно в силу принадлежности фасада дома к общей собственности всех собственников помещений в МКД.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина отметила, что фасад многоквартирного дома представляет собой общее имущество, и его использование, в том числе с целью размещения баннеров, вывесок и иных конструкций, допускается именно по решению общего собрания МКД. В противном случае существенно ущемляются права собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментируемое определение вносит свой вклад в определение видов имущества многоквартирного дома, относящихся к общему, и уточняет правовой режим такого имущества, добавила адвокат. «Оно важно для дальнейшей практики в части конкретизации жилищного законодательства. Кроме того, особую ценность представляет разъяснение правового режима конструкций, относящихся к рекламным и не подходящих под таковые, что также конкретизирует законодательство о рекламе», – заключила Татьяна Саяпина.
