Как отметил Верховный Суд, если условия договора аренды объектов теплоснабжения, с которыми согласился арендатор, предусматривает возложение на него обязательства по обеспечению выполнения всех требований законодательства о пожарной безопасности, то их нельзя переложить на собственника
По мнению одной из экспертов «Адвокатской газеты», на практике суды иногда формально относятся к установлению обстоятельств дела в подобных случаях, возлагая все бремя ответственности исключительно на собственника вразрез иным обстоятельствам. Другой полагает, что Верховный Суд указал правильный вектор разрешения аналогичных спорных ситуаций. Третий пояснил, что обязанность арендодателя соблюдать правила пожарной безопасности – это не гражданско-правовая, а публичная обязанность перед государством, за исполнение которой может в ряде случаев отвечать арендатор.
Так, адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова отметила, что в этом деле Верховный Суд счел, что бремя содержания собственником своего имущества не всегда лежит на собственнике, а может быть возложено на иное лицо, когда это предусмотрено договором или законом. «В рассмотренном случае касательно содержания недвижимости в соответствии с требованиями пожарной безопасности он указал на наличие таких “иных случаев”: это требования закона, которым установлены особые правила использования и обязательства арендатора объекта теплоснабжения и сами условия заключенного договора аренды, согласно которому на арендатора возложена обязанность по выполнению работ, направленных на обеспечение требований пожарной безопасности на арендуемом объекте», – указала она.
При этом, добавил эксперт, ВС указал, что работы по изменению ширины дверных проемов и ступеней лестниц не всегда являются реконструкцией объекта недвижимости, следовательно, арендатор, в силу наличия в договоре условия о возложении на него обязанностей по выполнению работ, направленных на обеспечение требований пожарной безопасности на арендуемом объекте, обязан выполнить указанные работы. «Ключевые выводы Суда, разъясняющие, что собственник не всегда несет бремя содержания своего имущества и судам необходимо выяснять, имеется ли иное условие, которое может быть предусмотрено как договором, так и законом, повлияют на судебную практику. Судебная практика, с которой я зачастую сталкиваюсь, складывается таким образом, что суды порой формально относятся к установлению обстоятельств дела. Они, установив собственника имущества и ссылаясь на нормы ст. 210 ГК РФ, возлагают все бремя ответственности исключительно на собственника вразрез с наличием иных обстоятельств. При этом суды в решениях указывают, что собственник, выполнивший соответствующие работы или возместивший убытки, вправе взыскать их в порядке регресса с лица, которому передано право владения и пользования объекта недвижимости», – рассказала Светлана Немчинова.
Адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов считает, что ВС РФ указал правильный вектор разрешения аналогичных спорных ситуаций. «При заключении договора аренды от 29 апреля 2022 г. сторонами были согласованы его условия и взаимные обязательства, в том числе касающиеся пожарной безопасности. Эти условия не противоречили федеральным законам и другим НПА. В соответствии с условиями договора, именно арендатор должен нести обязанности по соблюдению на объектах пожарной безопасности и принимать для этого соответствующие меры. Согласно спорному договору, именно арендатор несет ответственность режимного и капитального характера в данном случае. ВС еще раз подчеркнул, что не только на собственников распространяется обязанность приводить объекты в соответствие с требованиями и предписаниями, но и на лиц, имеющих в силу закона или договора право пользоваться или распоряжаться ими», – отметил он.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко пояснил, что обязанность администрации соблюдать правила пожарной безопасности – это не гражданско-правовая, а публичная обязанность перед государством. «Администрация может переложить ее выполнение на другое лицо – арендатора по договору аренды, но при этом она все равно остается обязанной перед государством. Это означает, что администрация, с одной стороны, обязана исполнять предписания МЧС, с другой стороны, одновременно с этим она имеет право требовать исполнения от арендатора обязанностей по договору аренды, в том числе, если таковые фактически направлены на исполнение предписания МЧС. Суды нижестоящих инстанций эту одновременность не учли, что привело к обоснованной отмене ВС их судебных актов», – заключил он.
