Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС24-17140 от 25 декабря 2024 г. по делу № А45-26765/2023, касающемуся оспаривания отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность без торгов.
В частности, он указал, что не предусмотрена возможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой только запланировано строительство объектов, для возведения которых участок формировался.
Одна из экспертов отметила, что ВС рассмотрел значимый вопрос возможности реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на предоставление участка в случае строительства этого объекта в рамках одного из реализованных этапов. Другой считает, что подход ВС не является новым и сформирован в ответ на многочисленные злоупотребления в этом вопросе со стороны лиц, недобросовестно пользовавшихся правом третьих лиц.
Одна из экспертов отметила, что ВС рассмотрел значимый вопрос возможности реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на предоставление участка в случае строительства этого объекта в рамках одного из реализованных этапов. Другой считает, что подход ВС не является новым и сформирован в ответ на многочисленные злоупотребления в этом вопросе со стороны лиц, недобросовестно пользовавшихся правом третьих лиц.
Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС24-17140 от 25 декабря 2024 г. по делу № А45-26765/2023, касающемуся оспаривания отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность без торгов.
Мэрия г. Новосибирска (арендодатель) и ООО «Дорсиб плюс» (арендатор) 1 декабря 2014 г. заключили договор аренды земельного участка для строительства склада. 7 мая 2019 г. арендатор передал права и обязанности по данному договору аренды ООО «Дорсиб Инжиниринг», заключив соответствующее соглашение. Уступка прав и обязанностей по договору аренды совершена в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса с согласия арендодателя, выраженного в письме Департамента земельных и имущественных отношений мэрии.
В июне 2023 г. общество «Дорсиб Инжиниринг» обратилось в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Мэрия отказала обществу, мотивировав отсутствием у заявителя в соответствии с земельным законодательством права на приобретение участка без проведения торгов, поскольку не представлены документы, подтверждающие право собственности заявителя на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом участке. Она указала, что на спорном участке возведены два объекта, предусмотренные только одним этапом строительства из запланированных двух.
Тогда общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа мэрии и возложении на нее обязанности в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить для подписания обществу проект договора купли-продажи указанного участка.
Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования, исходя из того, что у общества имеется право на приобретение в собственность испрашиваемого участка на указанных им условиях. Суды установили, что земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды с правом возведения на нем объектов капитального строительства, и заключили, что в силу прямого указания закона общество, являясь собственником расположенных на участке объектов, имеет право на приобретение участка арендованной площадью в собственность без проведения торгов.
Принимая во внимание представленное обществом в материалы дела обоснование, суды пришли к выводу, что для эксплуатации возведенных объектов необходима вся площадь испрашиваемого участка. Также они указали, что выкупная цена испрашиваемого участка должна быть определена исходя из норм законодательства, действовавшего на дату подачи заявления о выкупе земли.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, мэрия г. Новосибирска обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой просила отменить их, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права. Изучив жалобу, ВС отметил, что положения земельного законодательства обязывают арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК), возникновение у арендатора исключительного права на приобретение участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения цели, для которой он был предоставлен в аренду. Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования строения по назначению, уточнил Суд.
ВС указал, что в соответствии с позицией, сформулированной им в Определении от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов госорган обязан учитывать потребность в данном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нем, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление в собственность публичного участка, занятого объектом, для строительства которого он не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 ГК и ст. 39.20 ЗК), подчеркивается в определении.
Отмечается также, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. ВС пояснил, что площадь подлежащего предоставлению участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимости.
Судебная коллегия обратила внимание, что в рассматриваемом деле в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство промышленной базы возведение объектов капитального строительства на земельном участке должно производиться в два этапа. Однако на спорном участке общество возвело только одно здание. В связи с этим строительство капитальных объектов, для возведения которых истцу был предоставлен участок в аренду, нельзя признать завершенным. Доказательств внесения изменений в договор аренды и в разрешительную документацию о строительстве объектов в рамках одного этапа материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах ВС признал необоснованными выводы судов трех инстанций о праве общества на приобретение всего участка для использования здания, поскольку цель предоставления участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) не достигнута.
Кроме того, Суд подчеркнул, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 г. № 12668/12). Таким образом, резюмируется в определении, выводы судов о том, что незавершение какого-либо из этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность без торгов, противоречат указанным нормам материального права и правовым позициям высших судебных инстанций.
В определении также отмечено: суды сослались на то, что право заявителя на выкуп участка без проведения торгов возникло с момента обращения в мэрию. Между тем суды не учли, что на момент подачи заявления о приобретении испрашиваемого участка в собственность без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК право собственности общества на объекты недвижимости на данном участке не зарегистрировано. ВС пояснил: ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Как указал Суд, правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе. В случае подачи заявления лицом, право собственности которого на недвижимое имущество не возникло, исключительное право на выкуп земельного участка у него отсутствует. Несмотря на это, нижестоящие суды, признавая незаконным отказ мэрии и обязывая ее направить проект ДКП участка, не проверили, подтверждают ли представленные обществом с заявлением документы право заявителя на приобретение участка, в том числе по цене, указанной в заявлении.
Таким образом, Верховный Суд заключил, что судебные акты трех инстанций приняты с существенным нарушением норм материального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, а потому отменил их, а дело вернул в первую инстанцию на новое рассмотрение.
Комментируя «АГ» определение ВС, руководитель практики недвижимости и строительства Legis Universum Людмила Борзунова отметила, что ВС рассмотрел значимый вопрос возможности реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на предоставление участка в случае строительства этого объекта в рамках одного из реализованных этапов. Эксперт пояснила, что формально собственник объекта недвижимости в силу ст. 39.20 ЗК имеет такое исключительное право. Однако ВС указал, что отсутствие на участке построенных в рамках второго этапа объектов свидетельствует о несоразмерности площади приватизируемого участка.
Людмила Борзунова подчеркнула, что ранее, до реформы земельного законодательства, «несоразмерность» действительно являлась основанием для отказа в предоставлении участка. Как заметила эксперт, на данный момент ст. 39.16 ЗК такое положение не содержит, а законопроект № 803202-8, предусматривающий возврат в Кодекс такого основания для отказа, пока не рассматривался Госдумой. По словам Людмилы Борзуновой, ВС еще раз подтвердил устоявшуюся судебную практику относительно возможности такого отказа в предоставлении участка. При этом Суд исходил из того, что окончание строительства объекта (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) не дает права на приватизацию участка до регистрации на такой объект права собственности в ЕГРН, уточнила эксперт.
«Данное толкование важно для споров, в которых решается вопрос возникновения объекта в качестве недвижимой вещи. Интересно, что такое строго формальное толкование не в полной мере коррелирует с разъяснениями ВС, приведенными в п. 38 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, согласно которым по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Необходимость регистрации права на объект недвижимости ВС связал, в том числе, с необходимостью появления кадастровой стоимости, от которой будет зависеть цена выкупаемого участка. Однако кадастровая стоимость распложенного на участке объекта не влияет на стоимость выкупа, так как она определяется исходя из кадастровой стоимости участка, а не объекта, расположенного на нем», – резюмировала Людмила Борзунова.
Адвокат, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в рассматриваемом деле заявитель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов. При этом, как следует из обстоятельств дела, на момент подачи заявления заявителем была возведена только меньшая часть объектов недвижимости, для строительства которых был предоставлен участок, и право собственности на построенные объекты недвижимости не было зарегистрировано в ЕГРН, подчеркнул эксперт.
Как пояснил Алексей Коневский, ВС посчитал правомерным отказ органа местного самоуправления в предоставлении участка в собственность, поскольку предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого он не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации. «Данный подход не является новым и ранее сформирован в практике Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ в ответ на многочисленные злоупотребления в этом вопросе со стороны лиц, недобросовестно пользовавшихся правом третьих лиц. Необходимо отметить, что в данном случае нарушались права как публичных образований – т.е. публичные интересы, так и права третьих лиц, так как участки выкупались без торгов», – указал эксперт.
Алексей Коневский согласился и со вторым основанием отказа, на которое указал ВС, – право собственности на объекты недвижимости. Эксперт обратил внимание, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента его госрегистрации (за исключением случаев, указанных в законе) и такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Соответственно, до регистрации заявитель не имел права обращаться с заявлением о выкупе. Момент возникновения права выкупа важен, поскольку его условия (например, цена) определяются на момент подачи заявления о выкупе, добавил Алексей Коневский.
