Значимые изменения в сфере недвижимости и строительства

Изменения в регулировании отношений по ДДУ

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 482-ФЗ) внесены поправки в Закон об участии в долевом строительстве¹, касающиеся качества объекта долевого строительства и ответственности застройщика за нарушение соответствующих требований.

Так, с 1 января 2025 г.:

• с трех лет до года сокращен минимальный гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки. Данный срок устанавливается в договоре долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику;
• размер ответственности застройщика при нарушении требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования ограничен 3% от цены по ДДУ (больший размер может быть предусмотрен ДДУ).

При этом важно, что положения об ограничении размера ответственности застройщика за качество отделочных и прочих перечисленных работ применяются к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных не только после 1 января 2025 г., но и до этой даты (в части прав и обязанностей, возникших после 1 января 2025 г.).

1 марта 2025 г. вступят в силу изменения, позволяющие застройщикам предусматривать в ДДУ условие о соответствии результата выполнения отделочных работ и элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее – ФИФС). Таким образом, застройщик вправе разработать собственный стандарт качества отделочных работ и элементов отделки, зарегистрировать его в ФИФС и включать в ДДУ, заключаемые с 1 марта 2025 г., условие о том, что объект долевого строительства в части качества отделки и ее элементов должен соответствовать данному стандарту. Такой стандарт не может предусматривать требования к результату производства отделочных работ и элементам отделки ниже минимальных, которые определит Минстрой России. Проект приказа Минстроя, устанавливающий соответствующие требования, размещен на портале проектов нормативных правовых актов для общественного обсуждения. Отмечу, что застройщики и ранее предпринимали попытки включить в ДДУ условия о том, что качество подлежащего передаче участнику строительства объекта должно соответствовать стандарту застройщика. Вместе с тем при спорах с участниками долевого строительства позиция застройщика, основанная на таких условиях договора, не находила поддержки в суде². Представляется, что с учетом законодательного закрепления такой возможности судебная практика изменится.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продлены на 2025 г. полномочия Правительства РФ на установление особенностей финансовых санкций и других мер ответственности по ДДУ, а также особенности передачи объекта долевого строительства его участнику. Это право было реализовано правительством и на 2025 г., в частности продлен и расширен мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ³, а также продлено действие особенностей передачи объекта по ДДУ⁴.

С учетом законодательных изменений период с 22 марта 2024 г. по 30 июня 2025 г. (включительно) не учитывается для применения санкций в следующих случаях:

• при начислении неустойки (пеней) за нарушение срока внесения платежа дольщиком (ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении неустойки (пеней) за нарушение срока передачи дольщику объекта по ДДУ (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении процентов за пользование чужими денежными средствами в случае одностороннего отказа дольщика от ДДУ (ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении процентов за нарушение срока возврата дольщику денежных средств, уплаченных в счет цены договора, при расторжении ДДУ (ч. 6 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении неустойки и применении иных штрафных санкций, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Следует также учитывать, что размер неустоек и иных финансовых санкций, на которые не распространяется мораторий, в период с 1 июля 2023 г. по 30 июня 2025 г. (включительно) исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (т.е. не выше 7,5%).

Период с 1 марта по 30 июня 2025 г. не учитывается для применения санкций в следующих случаях:

• при начислении неустойки (пеней) за нарушение срока передачи объекта по ДДУ, входящего в состав МКД или иного объекта, отвечающего критериям отнесения к уникальным объектам (ч. 2.1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении неустойки (пеней) в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд за нарушение сроков, связанных с требованиями об устранении недостатков (дефектов) объекта (ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
• при начислении штрафа в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд (ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве);
• при определении размера убытков при непригодности объекта ДДУ для использования (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
• при определении размера убытков при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по ДДУ (ч. 1 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

Дополнительно отмечу, что мораторий на начисление неустойки и применение иных штрафных санкций, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, фактически утратил актуальность с 1 сентября 2024 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ⁵. Этим законом в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения, предусматривающие, что именно названным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением ДДУ. Соответственно, с 1 сентября 2024 г. не подлежат начислению и уплате штрафные санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Вместе с тем мораторий был продлен без учета указанных изменений, внесенных в Закон об участии в долевом строительстве.

До конца 2025 г. продлено действие особенностей передачи дольщикам объектов долевого строительства, а именно:

• сроки передачи отдельного объекта ДДУ могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
• дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта только при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта, при несуществующих – соответствующие недостатки подлежат отражению в передаточном акте и безвозмездному устранению застройщиком.

Изменения в регулировании КРТ

Среди иных значимых изменений в градостроительной сфере стоит отметить:

• продление до конца 2025 г. временного регулирования оформления разрешительной документации (внесение изменений в РНС, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию, далее – РНВ) в отношении объектов капитального строительства, РНС которых выданы до 1 марта 2023 г. и по которым не выданы РНВ⁹;
• Продление «реформы ЗОУИТ». Напомню, что значимые изменения в вопросе регулирования ЗОУИТ были введены Законом № 342-ФЗ¹⁰. Реформа ЗОУИТ предполагает установление единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков, а также обязательное внесение сведений о них в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Сроки вступления в силу новых норм неоднократно откладывались. Законом № 485-ФЗ¹¹ предусмотрено очередное продление вступления в силу нового регулирования. До 1 января 2026 г. допускается установление зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) по «старым правилам», сведения о таких ЗОУИТ могут отсутствовать в ЕГРН до 1 января 2028 г.

Федеральным законом от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости, заключенного между гражданами. Согласно новой редакции п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, осуществляется ли дарение между близкими родственниками или иными лицами.

Таким образом, внесенными в декабре 2024 г. изменениями законодатель не только продлил действие части ранее принятых временных мер и устранил проблемы и противоречия в регулировании, но и предусмотрел новеллы, последствия введения которых требуют дополнительного осмысления. Вместе с тем по вопросам, затронутым принятыми поправками (например, регулирование КРТ), решены далеко не все проблемы и не все пробелы устранены, в связи с чем представляется, что законодательство в данной сфере требует дополнительной доработки.

¹ Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

² См., в частности, определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июля 2024 г. № 88-20914/2024 и Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июня 2024 г. по делу № 88-11146/2024.

³ Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326».

⁴ Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1917 «О внесении изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380».

⁵ Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”».

⁶ Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 486-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 486-ФЗ).

⁷ Письмо ФАС России от 2 августа 2022 г. № I М 7310222.

⁸ Решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 июля 2024 г. № А56-21261/2024.

⁹ Часть 10 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

¹⁰ Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

¹¹ Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”».