Одна из адвокатов отметила, что организация по-прежнему может претендовать на выкуп земельного участка, но для этого ей необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка и приведении его в соответствие с фактическим землепользованием. Другой подчеркнул, что, как правило, суды в данной категории споров не ограничиваются формальной констатацией какого-либо обстоятельства, а стремятся установить фактическое использование здания и земельного участка.
18 марта Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС24-16594 по делу № А28-37/2023, в котором разобрался, правомерно ли администрация города отказала организации в предоставлении ей земельного участка в собственность без проведения торгов.
4 апреля 1995 г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Кирова сдал в аренду Кировскому акционерному обществу электросвязи открытого типа земельный участок, предоставленный арендатору для размещения АТС-61. С 2011 г. все права и обязанности по договору аренды перешли в порядке универсального правопреемства к ОАО «Ростелеком». Через десять лет ООО «Трио» выкупило у данного общества объекты недвижимости, расположенные в границах указанного земельного участка.
28 октября 2022 г. «Трио» обратилось в администрацию города Кирова с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для размещения АТС-61. Постановлением от 14 ноября 2022 г. администрация отказала в этом, сославшись на п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса, ввиду несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования, указанным в заявлении.
Общество, полагая, что отказ администрации является незаконным, обратилось в арбитражный суд с иском. Администрация, возражая против удовлетворения заявленных требований, указала, что поскольку названная в заявлении цель использования участка и фактическое использование земельного участка (размещение в здании бывшей АТС объектов торговли и общественного питания) не соответствует разрешенному использованию участка, она правомерно отказала в предоставлении спорного участка в собственность заявителя. При этом ответчик подчеркнул, что общество вправе в установленном порядке, в соответствии c Правилами землепользования и застройки г. Кирова привести вид разрешенного использования объектов и участка в соответствие с фактическим видом использования.
Тем не менее суд признал постановление администрации от 14 ноября 2022 г. недействительным и обязал ее повторно рассмотреть заявление общества о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов с учетом выводов, изложенных в решении. Он исходил из того, что согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2001 г. с видом разрешенного использования «для размещения АТС-61». Содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.
Как отметила первая инстанция, на спорном земельном участке расположено принадлежащее заявителю нежилое здание (дом связи), которое построено в 1979 г. для размещения АТС. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в части здания размещено оборудование АТС. Поскольку часть здания используется в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка, у администрации отсутствовали основания для отказа обществу в предоставлении участка в собственность.
Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении требований общества. Она исходила из того, что администрация правомерно отказала в предоставлении в собственность обществу спорного участка, поскольку факт постановки на кадастровый учет участка и установления вида разрешенного использования «для размещения АТС» в тот период, когда собственником здания было предприятие связи, не свидетельствует о фактической эксплуатации здания и участка обществом «Трио» в целях размещения АТС.
Апелляционный суд также отметил, что общество «Ростелеком» подтвердило, что ему на праве собственности принадлежит только размещенное в нежилом здании оборудование АТС-61, а именно, кабель. Согласно сведениям ЕГРН в отношении указанного здания зарегистрировано обременение в виде аренды не только в пользу «Ростелеком», но и в пользу ООО «Агроторг» на основании договора аренды недвижимого имущества от 5 декабря 2016 г. для осуществления торговли. Учитывая, что виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.), следует признать, что спорный земельный участок используется для разных видов деятельности, в том числе для размещения магазинов.
Кроме того, апелляция подчеркнула, что согласно сведениям ЕГРЮЛ с 2006 г. основным видом деятельности «Трио» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, дополнительные виды деятельности связаны с техническим обслуживанием и ремонтом автотранспортных средств, торговлей оптовой неспециализированной, рекламной деятельностью и др. Указанный реестр не содержит сведений об осуществлении обществом деятельности в области связи. Апелляционный суд также отметил, что в зависимости от вида разрешенного использования участка, установленного на момент выкупа, определяется цена выкупа земельного участка, а несоответствие его фактического использования установленному виду разрешенного использования может привести к неправильному определению выкупной цены.
Окружной суд не согласился с данными выводами, отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции, посчитав, что вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения АТС-61» – соответствует целям его фактического использования.
Администрация г. Кирова подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что по смыслу положений земельного законодательства, исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.
ВС указал, что порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.
При этом, в определении отмечается, что предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с нормами права, а также влечет ненадлежащее, несоответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в п. 1 ст. 39.20 ЗК, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.
Экономколлегия посчитала, что общество «Трио» не представило доказательств того, что оно вправе требовать от администрации предоставления в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения АТС 61» и по цене, определяемой исходя из данного вида использования, при фактическом использовании размещенных на участке строений в иных целях. Факт размещения кабеля связи предыдущего собственника здания (общества «Ростелеком») на небольшой площади здания бывшей АТС, как правильно указал апелляционный суд, не подтверждает использование здания и земельного участка для объекта связи.
Верховный Суд подчеркнул, что согласно сведениям ЕГРЮЛ общество «Трио» не осуществляет такой вид деятельности, как связь, а по данным реестра сдает помещения в указанном здании в аренду предприятию торговли. Как следует из пояснений представителя администрации в судебном заседании ВС, не опровергнутых представителем общества, в настоящее время в здании – дома связи расположены продуктовые магазины и фитнес-клуб, а гараж, склад фактически используется для размещения автосервиса.
Судебная коллегия полагает, что у судов первой и кассационной инстанций не было оснований при рассмотрении данного спора ссылаться на положения ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» и разъяснения, приведенные в п. 34 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г. Согласно данным положениям разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, и собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.
Как пояснил ВС, приведенные норма и разъяснения направлены на защиту прав собственников объектов недвижимости на использование их объектов недвижимости и земельных участков в соответствии с тем видом разрешенного использования, который правомерно сложился до изменения градостроительных регламентов, но не подтверждают право лица, которое использует объект недвижимости и участок не по ранее установленному виду разрешенного использования, требовать предоставления такого участка в собственность до осуществления предусмотренных законодательством действий, направленных на установление надлежащего вида использования и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.
Верховный Суд признал правильными выводы апелляционного суда о том, что отказ администрации в предоставлении обществу в собственность спорного публичного участка и в заключении с заявителем ДКП соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о выкупе. Истец вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим его использованием и в последующем приобрести участок в собственность с соблюдением установленных законодателем условий, уточнено в определении.
Суд отметил, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе. Данный вывод подтвержден в Определении ВС РФ от 25 декабря 2024 г. № 304-ЭС24-17140. Определение кадастровой стоимости участка осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка. При таком положении является ошибочным вывод окружного суда о том, что при наличии разногласий относительно стоимости приобретаемого публичного земельного участка стороны могут разрешить их в порядке преддоговорного спора.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что у окружного суда не было оснований для отмены постановления апелляционного суда, принятого с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, поэтому он отменил постановление окружного суда, а постановление апелляционного суда – оставил в силе.
В комментарии «АГ» адвокат КА «Династия», к.ю.н. Елена Дьякова отметила, что основным аргументом ВС, вставшим на сторону администрации, стало отсутствие доказательств, что основная часть здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, действительно используется для осуществления связи, а не иной деятельности. По ее мнению, Судом сделан важный вывод, который повлияет на судебную практику: предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, осуществляется прежде всего исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Елена Дьякова обратила внимание: ВС подчеркнул, что нарушения прав общества оспариваемым постановлением администрации не допущено. Заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования участка и приведении его в соответствие с фактическим землепользованием, а затем может претендовать на выкуп земельного участка, пояснила она.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров подчеркнул, что на практике довольно часто встречаются случаи, когда объект недвижимого имущества (будь то земельный участок или здание) либо расположен в двух функциональных зонах, либо используется для разных видов деятельности. Каждый из таких случаев, как правило, доходит до суда. «Подход суда апелляционной инстанции и ВС РФ в целом в московском регионе является распространенным. Суды в данной категории споров не ограничиваются формальной констатацией какого-либо обстоятельства, а стремятся установить фактическое использование здания и земельного участка. Таким образом, изложенный правовой подход согласуется с доминирующим подходом судов по данной категории споров. Данный вопрос является актуальным, изложенная в определении позиция, по моему мнению, является наиболее обоснованной»,– полагает адвокат.
