Один из экспертов «АГ» обратил внимание на то, что в данном деле суд апелляционной инстанции не создал условия для обеспечения установления полноты фактических обстоятельств дела, не назначив дополнительную или повторную экспертизу. Другой отметил, что в целом проблема нарушения порядка согласования границ земельных участков до сих пор актуальна и имеет исторические причины. Третий подчеркнул, что подложность подписи в межевом плане является распространенным явлением и, как верно указал ВС, свидетельствует о том, что границы земельного участка ответчика в установленном порядке не согласованы.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 19-КГ25-2-К5, в котором указал, что для определения местоположения границ земельного участка их согласование с владельцами смежных участков является обязательным.
Людмиле Леденевой на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок. Соседний земельный участок принадлежит на праве собственности Валентине Хрипковой. В целях уточнения границ своего земельного участка Людмила Леденева обратилась в ГБУ «Ставкрайимущество». Кадастровый инженер выявила, что в межевом плане граница соседнего участка прямая, а фактически – ломаная с наложением на земельный участок, принадлежащий Людмиле Леденевой. Было установлено, что смежная граница земельных участков не соответствует ситуационному плану из архива БТИ. Аналогичные сведения о местоположении границы участка содержатся в генеральном плане от 1974 г. и от 1993 г.
Тогда Людмила Леденева обратилась в суд с иском к Валентине Хрипковой, полагая, что действиями последней нарушены ее права, как собственника земельного участка. Истец просила признать результаты межевания земельного участка, принадлежащего ответчику, недействительными, исключить из ЕГРН сведения о координатах характерных точек земельного участка ответчика.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что в 2006 г. Валентина Хрипкова производила землеустроительные работы в отношении своего участка, с составлением акта согласования границ земельного участка, в котором имеется подпись супруга истца – И. Леденева. Однако определением суда по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения, подпись от имени И. Леденева в акте согласования границ земельного участка выполнена не им, а другим лицом. Также судом по ходатайству истца по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения установить местоположение смежной границы между указанными земельными участками по представленным документам не представляется возможным, так как в них отсутствуют данные о прохождении и местоположении смежной границы.
Решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 19 декабря 2023 г. исковые требования были удовлетворены. Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что ответчиком существенно нарушены условия межевания своего земельного участка, а именно не выполнено согласование с собственником смежного земельного участка, в связи с чем результаты межевания являются недействительными, внесенные на их основании в ЕГРН сведения о земельном участке – подлежащими исключению.
Однако апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 20 марта 2024 г. решение первой инстанции было отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Апелляция не согласилась с выводами о нарушении прав истца, сославшись на заключение судебной землеустроительной экспертизы о том, что установление смежной границы, разделяющей земельные участки сторон в соответствии с данными генеральных планов земельного участка истца, невозможно ввиду отсутствия сведений о прохождении смежной границы, фактическое прохождение смежной границы соответствует данным ЕГРН. С такими выводами согласился кассационный суд общей юрисдикции.
Впоследствии Людмила Леденева подала кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой поставила вопрос об отмене судебных постановлений апелляционной и кассационной инстанций, как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что для определения местоположения границ земельного участка их согласование с владельцами смежных земельных участков является обязательным. Отсутствие такого согласования влечет недействительность местоположения границ, а следовательно, и сведений о них, которые внесены в ЕГРН.
ВС отметил, что в данном случае судами установлено, что в акте от 21 апреля 2006 г. согласования местоположения границ земельного участка, принадлежащего ответчику, подпись собственника смежного земельного участка выполнена не им, а другим лицом, то есть согласования не проводилось, в связи с чем результаты определения местоположения границ названного земельного участка, которые внесены в ЕГРН, являются недействительными ввиду невыполнения требований закона. Между тем, отменяя решение первой инстанции, апелляция выводы суда о недействительности межевого плана и сведений о местоположении земельного участка, внесенных в ЕГРН, не опровергла, указав только на невозможность установления границы смежных участков и соответствие сведений о ее нахождении записи в ЕГРН. При этом фактическое прохождение смежной границы в соответствии с данными ЕГРН не может служить основанием для отказа в иске при наличии установленных судами обстоятельств несоответствия межевого плана требованиям закона и незаконности внесения результатов межевания в ЕГРН.
Судебная коллегия подчеркнула, что в целях разрешения межевого спора, возникшего между сторонами по делу, следовало установить площадь каждого из смежных земельных участков, которая как одна из его уникальных характеристик зависит от конфигурации границ соответствующего земельного участка, а изменение местоположения границ смежных земельных участков может повлечь изменение их площади. Также необходимо было установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения закрепленным в государственном кадастре недвижимости сведениям об их местоположении фактическому, существующему на местности нахождению границ, выявить его причину.
Вместе с тем, заметил ВС, суд апелляционной инстанции, положив в основание решения заключение судебной землеустроительной экспертизы, установившей несоответствие площадей земельных участков сторон ввиду наложения по существующей границе участка ответчика на участок истца в размере 54 кв.м, пришел к выводу об отсутствии нарушения прав истца, исходя из вывода эксперта о невозможности установления межевой границы ввиду отсутствия сведений о ее прохождении, то есть несоответствующему установленным обстоятельствам дела.
Верховный Суд напомнил, что согласно ч. 2 ст. 86 ГПК заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Однако, как указал ВС, суд апелляционной инстанции не создал условия для обеспечения установления полноты фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство о назначении такой экспертизы.
ВС добавил, что судом апелляционной инстанции не учтено, что установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, а дело направил на новое апелляционное рассмотрение.
Анализируя выводы ВС, юрист Роман Чернецкий подчеркнул, что определение принято по очень актуальному вопросу, с которым постоянно сталкиваются суды, – споры по определению границ земельных участков. Он отметил, что в рассматриваемом случае исправлена очевидная ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций, которые проигнорировали выводы почерковедческой экспертизы, а также не учли, что определение местоположения границ земельного участка, их согласование с владельцами смежных земельных участков является обязательным.
«Судебная коллегия подчеркнула юридически значимые обстоятельства, которые следует устанавливать судам при рассмотрении данной категории дел, что в дальнейшем поможет нижестоящим судам при рассмотрении не только данного дела, но и аналогичных споров. Кроме того, интересен вывод коллегии о том, что суд апелляционной инстанции не создал условия для обеспечения установления полноты фактических обстоятельств дела, не назначив дополнительную или повторную экспертизу. Убежден, данный вывод ВС ляжет в основу многочисленных ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы, подаваемых по разным категориям споров, ведь зачастую суды отклоняют ходатайства сторон о назначении дополнительной экспертизы. В данном же конкретном споре отказ суда апелляционной инстанции о назначении такой экспертизы стал одним из оснований для отмены принятого судебного акта», – подчеркнул Роман Чернецкий.
Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев указал, что в целом проблема нарушения порядка согласования границ земельных участков до сих пор актуальна и имеет исторические причины. Он отметил, что в регионах участки зачастую приобретаются без точного определения границ на местности, а ранее выполненные документы, особенно – советского периода, могут быть неточными или по ним вообще нельзя установить реальные границы. «Эта проблема видна и в данном деле. Однако случаев, когда подпись собственника в акте о согласовании подделана, – относительно немного, чаще ее просто нет или подписывается не собственник, а иное лицо (Определение ВС от 16 января 2024 г. № 20-КГ23-16-К5)», – указал эксперт.
Алексей Агеев согласен с выводами ВС и считает удивительным то, что апелляционный и кассационный суды не учли норму ч. 2 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности, согласно которой местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц либо их представителей. Следовательно, и межевой план, подготовленный с использованием акта о согласовании границы с поддельной подписью, недействителен. «Отрадно, что ВС, направляя дело на новое рассмотрение, дал подробные инструкции нижестоящим судам, какие обстоятельства им необходимо исследовать», – заключил он.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров обратил внимание, что в силу сложности земельного законодательства на практике суды довольно часто путаются в его терминах и определениях, в связи с чем всецело полагаются на выводы назначаемых по делу землеустроительных экспертиз, в том числе на ошибочные выводы. В настоящем случае установлена подложность подписи в межевом плане, что является распространенным явлением и, как верно указал суд первой инстанции и ВС, – самостоятельным и весомым основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку подложность подписи свидетельствует о том, что границы земельного участка ответчика в установленном порядке не согласованы, пояснил эксперт.
Рассуждая о реестровой ошибке, Константин Смолокуров отметил, что в целом реестровой ошибкой суды и эксперты признают все что угодно, в том числе и то, что по определению таковой не является. «В отношении "старых" свидетельств, схем стоит отметить, что они не содержали в себе сведений о границах земельных участков (в том виде, в котором мы привыкли понимать), а указывали на длины сторон и общую конфигурацию, площадь участка, его ориентацию (север-юг), при этом не содержали сведений о координатах данного участка. Таким образом, говорить о несоответствии границ в ЕГРН границам в (старом) правоустанавливающем документе тоже не совсем верно, поскольку, как я указал выше, сведений о границах такие документы не содержали. Поэтому именно данная категория земельных споров, связанных со старыми правоустанавливающими документами, вызывает у судов наибольшие сложности», – подчеркнул эксперт.
Константин Смолокуров указал, что рассматриваемое определение ВС содержит следующие важные маркеры:
- вывод о том, что факт соответствия фактической границы сведениям ЕГРН не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска об исправлении реестровой ошибки;
- в подобных делах судам следует устанавливать, соответствует ли площадь и конфигурация рассматриваемых земельных участков правоустанавливающим документам.
«В этой связи рассматриваемое определение является важным, актуальным и полезным, поскольку касается очень частой и распространенной категории споров, которая при этом зачастую разрешается ошибочно», – подытожил эксперт.
