По мнению одного эксперта, это определение КС РФ является ярким примером того, что механизм привлечения правообладателей к комплексному развитию территорий нежилой застройки требует если не концептуального пересмотра, то во всяком случае точечной настройки. Другая полагает, что в рассматриваемом случае КС РФ защитил права субъектов персональных данных, отказав в принятии к рассмотрению жалобы заявителя.
Конституционный Суд вынес Определение № 892-О/2025 по жалобе на неконституционность п. 4 ч. 7 ст. 66 «Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории» и ч. 6 ст. 70 «Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей» Градостроительного кодекса РФ, а также п. 7 ч. 1 ст. 6 «Условия обработки персональных данных» и ст. 7 «Конфиденциальность персональных данных» Закона о персональных данных.
Ранее суды различных инстанций отказали АО «Микояновская слобода» в признании незаконным отказа Департамента госимущества г. Москвы в заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки. Они сочли, что в ответ на письмо Департамента от 10 августа 2022 г. с предложением заключить такой договор, которое направлялось также иным правообладателям недвижимости в границах территории нежилой застройки, «Микояновская слобода» представила свое согласие без ряда нужных документов, а именно без согласия всех правообладателей недвижимости на заключение указанного договора с приложенным к нему соглашением, заключенным в соответствии с ч. 6 и 7 ст. 70 ГрК РФ. При этом уполномоченный орган не получил согласие иных правообладателей на заключение такого договора.
Отклоняя доводы «Микояновской слободы» об отсутствии у АО возможности получения сведений об иных правообладателях недвижимости, расположенной в границах территории нежилой застройки, и о необходимости предоставления этих сведений уполномоченным органом, суды сослались на то, что действующим законодательством не предусмотрено раскрытие заявителю соответствующих персональных данных в указанном случае, т.е. для обеспечения возможности заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки.
В жалобе в Конституционный Суд «Микояновская слобода» указала, что п. 4 ч. 7 ст. 66 и ч. 6 ст. 70 ГрК РФ противоречат Конституции, поскольку они предусматривают возможность заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки лишь при получении от всех правообладателей недвижимости, расположенной в границах территории нежилой застройки, согласия на заключение такого договора, к которому должно прилагаться их соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. Притом, как указал заявитель, срок представления указанных документов (не позднее 45 дней со дня получения правообладателем предложения о заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки) недостаточен, так как он не позволяет своевременно совершить все действия, нужные для выражения указанного согласия. В свою очередь, п. 7 ч. 1 ст. 6 и ст. 7 Закона о персональных данных неконституционны, так как они позволяют не предоставлять заинтересованному лицу информацию о правообладателях объектов недвижимости, расположенной в границах территории нежилой застройки, без которой это лицо лишено возможности представить необходимые документы для заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд напомнил, что регламентация градостроительной деятельности, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в этой области. В связи с этим в ГрК РФ указано, что комплексное развитие территорий – это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов. В ГрК также определены цели комплексного развития территорий и его виды, к которым наряду с прочим отнесено комплексное развитие территории нежилой застройки, т.е. комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены соответствующие объекты капстроительства.
К этапам процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории нежилой застройки относится заключение соответствующего договора с правообладателями, выразившими письменное согласие на его заключение, если такое согласие было получено от всех правообладателей недвижимости и представлено в орган, направивший предложение о заключении указанного договора, не позднее 45 дней со дня получения правообладателем этого предложения. При этом обязательным приложением к такому согласию является соглашение, заключенное между правообладателями в соответствии с ч. 6 и 7 ст. 70 ГрК РФ. В свою очередь, ч. 5–7 ст. 70 ГрК РФ, регламентируя вопросы комплексного развития территории по инициативе правообладателей, предусматривают: если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, они заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, и определяют условия такого соглашения.
Следовательно, с учетом того, что заключаемый с правообладателями земельных участков или недвижимости договор о комплексном развитии территории предполагает возложение на них ряда обязательств, оспариваемые АО «Микояновская слобода» положения Градостроительного кодекса закрепляют требование о согласовании интересов участников отношений по комплексному развитию территорий нежилой застройки, не определяя при этом конкретные способы такого согласования, которые избираются такими лицами самостоятельно. «В связи с этим п. 4 ч. 7 ст. 66 и ч. 6 ст. 70 ГрК РФ (как в действующей, так и в ранее действовавшей редакции) не нарушают конституционных прав заявителя в его конкретном деле, в рамках рассмотрения которого арбитражные суды установили, что согласие иных правообладателей на заключение договора о комплексном развитии территории нежилой уполномоченным органом не получено», – отмечено в определении.
В нем также указано, что Закон о персональных данных, защищающий права и свободы человека и гражданина при обработке его персональных данных, предусматривает, что персональными данными является любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому субъекту персональных данных. Этот закон также определяет случаи, когда допустима обработка персональных данных, и устанавливает режим конфиденциальности персональных данных, в силу которого операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, заключил КС, эти нормы не могут расцениваться как препятствующие ознакомлению заявителя с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права. Они не нарушают в указанном в жалобе аспекте конституционные права общества «Микояновская слобода», которое, согласно представленным материалам, просила ознакомить ее со списком лиц, которым уполномоченный орган направил предложение о заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки, притом что эти лица не выразили намерения участвовать в комплексном развитии территории нежилой застройки.
Юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ Владислав Мальцев полагает, что это определение КС РФ, принятое по следам дела № А40-40567/2023, является ярким примером того, что механизм привлечения правообладателей к комплексному развитию территорий нежилой застройки требует если не концептуального пересмотра, то во всяком случае точечной настройки. «ГрК РФ предусматривает, что для реализации проекта КРТ уполномоченные органы в первую очередь обязаны предложить правообладателям недвижимости, расположенной в границах территории КРТ, самостоятельно реализовать такой проект. Однако в законе заложена “мина немедленного действия”: подтвердить свое участие в КРТ должны все правообладатели в течение 45 дней. В указанный срок всем правообладателям необходимо оценить целесообразность и риски участия в проекте, согласовать друг с другом его ключевые параметры и распределить между собой обязанности, закрепив это в соответствующем соглашении, которое направляется в уполномоченный орган. КС РФ в своем определении напомнил, что у уполномоченных органов нет обязанности содействовать в поиске друг друга правообладателям, желающим самостоятельно выполнять мероприятия по КРТ, этот тезис Суд обосновал необходимостью защиты персональных данных», – заметил он.
Между тем, по словам эксперта, в границах КРТ зачастую может находиться значительное количество объектов недвижимости, в том числе обширные территории, застроенные капитальными гаражами, число правообладателей которых может с легкостью превысить 100. «Сама необходимость поиска всех находящихся “в одной лодке” правообладателей, в особенности физлиц, сведения о которых из ЕГРН предоставляются только в определенных случаях, не говоря уже о заключении с ними соглашения, фактически блокирует возможность самостоятельного развития территории владельцами недвижимости. Правообладатели, хотя бы раз столкнувшиеся с необходимостью заключения соглашения в подобных случаях, не питают иллюзий о возможности договориться в законный срок и нередко вынуждены расставаться со своей недвижимостью по дисконтированной цене. Практика оспаривания отказов в заключении договора о КРТ в ситуациях, когда правообладатели не предоставили соглашение в уполномоченный орган или не уложились в отведенный срок, складывается, закономерно, не в их пользу. Определение КС РФ принято в русле сложившегося порядка реализации проектов КРТ. При этом ссылка на него, очевидно, не раз будет украшать новые “отказные” судебные акты. Остается надеяться на реформу положений ГрК РФ, которая бы уравновесила интересы правообладателя недвижимости с аппетитами его основных конкурентов на рынке КРТ: назначенных операторов КРТ и девелоперов, привлекаемых на торгах», – выразил надежду Владислав Мальцев.
Юрист практики недвижимости и строительства ART DE LEX Софья Бельская полагает, что КС РФ защитил права субъектов персональных данных, отказав в принятии к рассмотрению жалобы заявителя. «КС напомнил заявителю, что целями КРТ в первую очередь являются создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных и городских округов. Соответственно, для заключения договора о комплексном развития территории нежилой застройки важна именно инициатива правообладателей недвижимости, так как подписание такого договора предполагает возложение на них ряда обязательств. Закрепляя требование о согласовании интересов лиц, являющихся участниками отношений по КРТ нежилой застройки, ГрК РФ не определяет при этом конкретные способы такого согласования, которые избираются указанными лицами самостоятельно, что еще раз подчеркивает позицию законодателя о том, что это именно право дать согласие на заключение договора, а не обязанность. Следовательно, ГрК обоснованно не предусматривает положение о раскрытии персональных данных правообладателей объектов недвижимости в рассматриваемом случае, что не нарушает конституционных прав заявителя, а обеспечивает защиту прав человека на неприкосновенность частной жизни», – заметила она.
