По мнению одного из экспертов «АГ», КС закрепил принцип незаконности сделок субаренды, заключенных после вступления в силу п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обратное приоткрыло бы очередную «лазейку» для получения преимущественного положения по отношению к иным участникам правоотношений, которые соблюдают закон. По мнению другого, Конституционный Суд фактически подчеркнул, что введенное с января 2023 г. ограничение не имеет обратной силы, а значит, не влечет недействительность прежних сделок.
13 мая Конституционный Суд вынес Определение № 1218-О/2025 по запросу Арбитражного суда Амурской области о проверке конституционности п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которая запрещает передачу, в частности, третьим лицам прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
1 декабря 2023 г. глава крестьянского (фермерского) хозяйства Н. и индивидуальный предприниматель Ш. заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в публичной собственности земельного участка от 4 апреля 2014 г.
Первый заместитель Амурского бассейнового природоохранного прокурора в защиту интересов Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском о признании данного соглашения недействительным (ничтожным) и о применении последствий недействительности сделки – погашении соответствующей регистрационной записи в ЕГРН. По мнению прокурора, соглашение нарушает требования п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Ответчик Ш., обосновывая правомерность передачи ему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному до введения п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в действие, ссылаясь на ст. 4 и 422 ГК, а также п. 5 и 9 ст. 22 ЗК, заявил ходатайство о направлении запроса в Конституционный Суд для проверки конституционности п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Арбитражный суд Амурской области приостановил производство по делу и направил соответствующий запрос в КС. В нем отмечалось, что подлежащий применению в данном деле п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не соответствует Конституции РФ в той мере, в какой он, устанавливая запрет на передачу, в частности, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности КФХ, в силу неопределенности допускает различные подходы к решению вопроса, связанного с возможностью его применения к правоотношениям, возникшим до введения данного законоположения в действие.
Изучив запрос, Конституционный Суд отметил, что в соответствии со ст. 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных этим Законом.
Пунктом 1 ст. 2 Закона от 14 июля 2022 г. № 316-ФЗ ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения была дополнена п. 9, установившим запрет на передачу, в частности, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или КФХ, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности КФХ. Как следует из пояснительной записки к законопроекту № 135588-8, одной из основных целей принятия которого являлось создание льготных условий при предоставлении гражданам и КФХ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный запрет установлен законодателем для обеспечения использования таких участков, получаемых в упрощенном порядке (без проведения торгов), непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также во избежание случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка не по указанному назначению, а в целях получения дохода от его передачи третьим лицам.
Следовательно, подчеркнул Конституционный Суд, само по себе оспариваемое законоположение, призванное обеспечить баланс публичных интересов и интересов частных субъектов сельскохозяйственной деятельности, не может рассматриваться как нарушающее Конституцию в указанном в запросе аспекте.
Также КС пояснил, что ст. 4 Закона № 316-ФЗ, регулирующая порядок его вступления в силу, не предусматривает каких-либо особенностей его действия во времени, не распространяет его действие на ранее возникшие правоотношения.
Установление же фактических обстоятельств, в частности относящихся к содержанию договора аренды, экономическому статусу каждой из сторон сделки, возможности ведения ими аграрной деятельности, и решение вопроса о том, имеют ли эти обстоятельства значение для вывода о правомерности конкретных сделок, совершенных между арендатором и третьими лицами по поводу арендных прав после вступления в силу упомянутого законодательного запрета, включая передачу третьим лицам прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности КФХ, не относятся к его компетенции, указал КС.
В комментарии «АГ» адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил: в данном случае в первую очередь необходимо понимать, что по сути предметом правового регулирования Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются особо ценные земли – земли сельскохозяйственного назначения. Именно поэтому закон устанавливает дополнительные права, ограничения и особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, указанный закон имеет массу «белых пятен», которыми пользуются в том числе и не самые честные субъекты хозяйственной деятельности.
«В данном случае, до введения рассматриваемого пункта в действие, без проведения торгов гражданам и КФХ, то есть снова гражданам, могли предоставляться земли, которые в свою очередь использовались как промежуточное звено для дальнейшей передачи в субаренду уже нужному субъекту. Тем самым такой субъект получал преимущественное положение по отношению к прочим участникам оборота, которые такие земли могут приобрести в аренду только на торгах. В связи с этим КС верно и обоснованно признал рассматриваемое положение законным и справедливым. С данной логикой я согласен в полной мере. Все остальное Суд отдал “на откуп” уже самим судам, тем самым закрепив принцип незаконности таких сделок (субаренды), заключенных после даты вступления в законную силу п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что является законным и правомерным. Обратное приоткрыло бы очередную “лазейку” для получения преимущественного положения по отношению к иным участникам правоотношений, которые закон соблюдают», – заключил Константин Смолокуров.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников посчитал, что позиция КС о том, что в области регулирования правоотношений по использованию и обороту земельных участков у законодателя имеется широкая дискреция в установлении правил и ограничений с учетом публично значимых целей и специфики конкретного участка не является новой, поэтому отказ в проверке конституционности запрета на передачу участка в субаренду ожидаем. «Больший интерес для практики имеет вывод КС о том, что соответствующие положения закона от 14 июля 2022 г. не распространяют его действие на ранее возникшие правоотношения. Таким образом КС фактически подчеркнул, что введенное с января 2023 г. ограничение не имеет обратной силы, а значит, не влечет недействительность прежних сделок. При кажущейся очевидности, представляется, что фиксация этой позиции на уровне КС полезна для практики», – полагает он.
