Конституционный Суд опубликовал Определение № 3211-О/2025, в котором напомнил, что собственник участка обязан уплачивать взносы на содержание объектов инфраструктуры потребительского кооператива, даже если не является членом данного объединения.
Повод для обращения в КС
С 5 июля 2019 г. Екатерина Зубкова является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Участок находится в границах территории потребительского кооператива, которому соответствующие земли были предоставлены в 1993 г. на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно уставу кооператива предметом его деятельности является создание, приобретение, управление и обеспечение эксплуатации объектов общей инфраструктуры кооператива; его цель – обеспечение условий для пользования членами кооператива принадлежащими им на праве собственности земельными участками с расположенными на них строениями. Екатерина Зубкова членом данного объединения не является, договор о пользовании объектами общей инфраструктуры не заключала.
Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 24 января 2024 г. с Екатерины Зубковой, помимо прочего, взыскана задолженность по взносам на содержание объектов инфраструктуры кооператива. Суд, в частности, указал, что по смыслу Закона о потребительской кооперации и устава кооператива лица, владеющие имуществом на территории кооператива, но не являющиеся его членами, обязаны выполнять решения общего собрания его членов; размеры соответствующих взносов были утверждены решениями общего собрания членов кооператива, плата за пользование объектами инфраструктуры домовладельцами, не являющимися членами кооператива, установлена в размере членского взноса; договор о пользовании объектами инфраструктуры, направленный Екатерине Зубковой, ею не подписан. Суд, исходя из того, что она, будучи собственником участка, находящегося в границах территории кооператива, обладает и правом пользования объектами инфраструктуры, и приняв во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих факты чинения препятствий пользованию, пришел к выводу, что Екатерина Зубкова обязана уплачивать взносы.
Оставляя решение первой инстанции без изменения и обосновывая законность взыскания задолженности по уплате взносов, апелляция по аналогии применила ч. 5 и 6 ст. 155 Жилищного кодекса. Кроме того, суд согласился с доводом истца о фактическом несении им расходов на содержание объектов инфраструктуры. Доводы апелляционной жалобы о получении договора только в августе 2023 г., то есть более чем через четыре года после приобретения в собственность земельного участка, и ретроспективном возложении на нее расходов без ее согласия были отклонены судом, поскольку, приобретая участок с жилым домом, Екатерина Зубкова не могла не знать об их расположении в границах территории кооператива, за пользование объектами инфраструктуры которого взимается плата; обязанность вносить соответствующие платежи возникла одновременно с приобретением права собственности.
Апелляционный суд также исходил из того, что отсутствие членства в кооперативе не является основанием для освобождения от обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования, а взносы направлены на обслуживание упомянутого имущества как в интересах членов кооператива, так и в интересах лиц, не являющихся его членами, притом что их обязанность уплачивать взносы не находится в зависимости от факта пользования объектами инфраструктуры. Кассационный суд согласился с этим, а ВС РФ не стал рассматривать жалобу Екатерины Зубковой.
Обращение в КС
Екатерина Зубкова обратилась в Конституционный Суд. По ее мнению, ч. 5 и 6 ст. 155 и ч. 1 ст. 171 Жилищного кодекса предоставляют потребительскому кооперативу ничем не ограниченное право взыскивать плату за содержание его имущества и услуги по управлению им с лиц, не являющихся его членами, в отсутствие договора и фактического оказания услуг, а п. 1 ч. 1 и ч. 5 ст. 14 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд позволяют устанавливать обязательные членские взносы в отношениях, не относящихся к предмету регулирования данного закона, и взыскивать денежные средства на содержание имущества юрлица, не предусмотренные Законом о потребительской кооперации.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС заметил, что ранее в Постановлении № 55-П/2021 он рассматривал вопрос о конституционности положений ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса как служащих – в нормативной связи с ч. 1 ст. 7 того же Кодекса и по смыслу, придаваемому им судебным толкованием, – основанием для решения вопроса о взыскании с собственника земельного участка, расположенного в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, а также за его содержание, когда у этого собственника отсутствует договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.
Тогда он пришел к выводу, что проживание на территории комплекса индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным субъектом, по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе – даже на начальных стадиях его застройки, и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся – реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.
При решении вопроса о распределении расходов на содержание данного имущества, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, – притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии – не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями. При этом в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию; такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.
Во всяком случае, как подчеркнул Конституционный Суд, в силу ч. 3 ст. 17 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия; это могут быть, например, включение в предмет договора услуг или работ, выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.
В Постановлении № 55-П/2021 КС также отметил, что применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения, если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда. Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений. Таким образом, он исходил из принципиальной допустимости возложения на собственников земельных участков, расположенных в границах жилищно-земельного комплекса, обязанности по участию в расходах на управление и содержание имущества общего пользования такого комплекса, а также возможности применения по аналогии при разрешении соответствующих споров норм, регулирующих сходные отношения при соблюдении перечисленных выше условий.
При этом в случае возникновения спора, в том числе связанного с взысканием неосновательного обогащения, факт установления платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка договора с соответствующей организацией не препятствует каждой из сторон пользоваться правом на полную и эффективную судебную защиту и правом защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, а суду – оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться указанным имуществом и извлекать полезный эффект из услуг по управлению им, о выходе оказываемых услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания этого имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, и т.д., а также поведение лиц, прибегнувших к судебному разбирательству для разрешения разногласий, в том числе на предмет добросовестности.
Как ранее указывал Конституционный Суд, общеобязательный характер требования о добросовестном поведении позволяет квалифицировать его как конституционный принцип, воплощающий конституционно охраняемую ценность и лежащий в основе регулирования разнообразных общественных отношений, притом что фактические обстоятельства, при которых должны применяться предписания о добросовестности, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе a priori. Признаки добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела.
КС указал, что оспариваемые положения ст. 155 ЖК не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте. Что касается ч. 1 ст. 171 Кодекса и п. 1 ч. 1, ч. 5 ст. 14 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, то их применение судами в конкретном деле с участием Екатерины Зубковой представленными материалами не подтверждается.
