Методические рекомендации по государственной регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

5 июля 2008 г.

Содержание:

Введение

1. Сущность разграничения государственной собственности на землю

2. Нормативная правовая база по вопросам разграничения государственной собственности на землю

      2.1. Нормативная правовая база по вопросам проведения земле-устроительных работ и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет

          2.1.1. Федеральные законы

          2.1.2. Постановления Правительства Российской Федерации

          2.1.3. Ведомственные документы Роснедвижимости

       2.2.  Нормативная правовая база по вопросам государственной регистрации права собственности публичных образований на земельные участки

3. Порядок проведения работ по разграничению собственности на землю

         3.1. Последовательность проведения работ по разграничению государственной собственности на землю         

3.2. Порядок  проведения кадастровыйх работ

                 3.2.1. Формирование  перечней земельных участков, подлежащих отнесению в муниципальную собственность

                 3.2.2.  Основные особенности проведения  кадастровых работ

                 3.2.3. Документы, необходимые  для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет

        3.2.4. Особенности заключения контрактов на проведение кадастровых работ

         3.3. Порядок регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

                  3.3.1. Перечень документов, необходимых  для регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

                  3.3.2. Требования, предъявляемые к документам при регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

         3.3.3. Проверка полученных документов орегистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

4. Особенности формирования и регистрации прав на земельные участки под многоквартирными домами

 4.1. Основные требования к передаче земельных участков в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах

 4.2. Процедура проведения работ с целью формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков  под многоквартирными домами

4.2.1. Рекомендации  по организации работы по формированию земельных участков под многоквартирными домами в пределах муниципального образования

4.2.2. Рекомендации по определению границ земельных участков с учетом требований градостроительного и земельного законодательства

4.2.3. Рекомендации по установлению ограничений (обременений) при формировании земельных участков под многоквартирными домами

4.2.4. Порядок проведения работ по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами

4.3. Особенности регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами

Приложения

 

Введение

Земля – уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести. Земля является абсолютно недвижимой вещью, ее невозможно транспортировать в виде ресурса на территории с более благоприятными природно – климатическими и геоморфологическими условиями для более рационального использования, так как она сама является территорией.

Человек, будучи частью природы, в процессе своей деятельности превращает земельное пространство в «очеловеченную землю – земельный ресурс», который является средством производства и пространственным базисом для развития любой хозяйственной деятельности.

Специфика освоенных земельных ресурсов заключается в том, что, с одной стороны, они продолжают существовать на основе природных закономерностей – биологических, химических, физических, а с другой стороны, земельные ресурсы попадают в сферу действия производственно-практической деятельности общества, подчиняясь социальным и экономическим законам.

Начавшиеся в нашей стране в начале 90-х годов кардинальные экономические преобразования, ориентированные на построение рыночной экономики, предопределили необходимость внесения изменений в нормативную правовую базу и практику регулирования земельных отношений.

Одной из важнейших задач реформирования земельных отношений является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

Принципы и порядок разграничения собственности на землю, определенные принятым в 2002 году Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» и подзаконными актами не смогли выполнить свою задачу и на практике обеспечить процесс разграничения собственности на землю. Выполненная органами местного самоуправления в рамках вышеназванного федерального закона работа, хотя и активизировала процесс оформления прав на землю землепользователями, но не привела к конечному результату - органы местного самоуправления не смогли зарегистрировать свои права на земельные участки.

Это предопределило необходимость внесения изменений в федеральное законодательство с целью изменения принципов и процедуры разграничения собственности на землю. Эти изменения были введены Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введение в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации.

Нововведения значительно сузили перечень оснований, по которым земельные участки могут быть зарегистрированы на праве собственности публичных образований и существенно упростили процедуру оформления прав муниципальных образований на земельные участки. В настоящее время можно констатировать, что каких-либо правовых препятствий, затрудняющих реализацию прав муниципальных образований на земельные участки, нет.

В то же время, нужно отметить, что отдельные вопросы разграничения государственной собственности на землю остаются не урегулированными и до настоящего времени. Например, неурегулированным остается вопрос о форме собственности неделимого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в совместной долевой собственности различных публичных собственников. Законодательство не дает однозначного толкования в части особенностей разделения по уровням собственности земель лесного фонда, земель водного фонда и земель особо охраняемых природных территорий. Например, законом определено, что все земли лесного фонда являются федеральными. Но на нелесных землях могут находиться замкнутые водоемы, которые в соответствии с Водным кодексом РФ могут находиться в муниципальной собственности или собственности субъекта Российской Федерации. В этом случае создается ситуация, когда неразрывно связанные между собой природные объекты могут находиться в собственности разных правообладателей. Аналогичная ситуация может возникнуть также при разграничении по уровням собственности земель особо охраняемых природных территорий, так как Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» рассматривает их как совокупность земли, воды, животного, растительного мира и атмосферного воздуха. Не определен также порядок регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки, местонахождения которых является государственной тайной, и земельных участков, находящихся на территории нескольких муниципальных образований.

Упрощение процедуры разграничения государственной собственности на землю имеет не только положительные, но и отрицательные стороны – исключение из процедуры работ согласование публичных собственников, приводит к тому, что органы государственной власти и местного самоуправления различного уровня не владеют информаций о зарегистрированных каждым публичным собственником земельных участков, в силу чего могут приниматься управленческие решения, противоречащие законодательству.

В соответствии с новыми принципами разграничения государственной собственности на землю право муниципальной собственности должно быть зарегистрировано 26,33 тыс. земельных участков, общей площадью 59,78 тыс. га. В настоящее время органами местного самоуправления зарегистрировано чуть более 1100 участков или 5% от их общего количества. Фактически регистрация права собственности муниципальных образований на землю ведется только в г. Хабаровске и г. Комсомольске-на-Амуре. В муниципальных районах, и тем более поселениях эта работа проводится низкими темпами (Табл. 1).

Основная цель методических рекомендаций - в максимально полном объеме изложить процедуру оформления прав муниципальных образований на земельные участки, от определения перечней земельных участков, которые могут быть зарегистрированы на праве собственности муниципальных образований до регистрации прав и получения свидетельств о зарегистрированных правах.

 

1. Сущность разграничения государственной собственности  на  землю 

Учитывая, что разграничение  государственной собственности на землю является одним из основных  принципов Земельного кодекса Российской Федерации,  нормативная правовая база по вопросам регулирования земельных отношений предусматривает  проведение разграничения собственности на землю с тем, чтобы каждый земельный участок нашел своего публичного  собственника (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование).

Без проведения разграничения собственности на землю  трудно создать механизм управления и распоряжения государственным или муниципальным имуществом в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Та, существующая на сегодня обстановка, когда объектом недвижимости управляет и распоряжается один публичный собственник, а земельным участком, на котором этот объект недвижимости расположен – другой публичный собственник, создает неудобства как для органов государственной власти и местного самоуправления, так и для хозяйствующих субъектов.

Таким образом, развернувшийся с середины 2002 года процесс разграничения государственной собственности является по своей сути завершением раздела государственного имущества между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, который начался в начале 90-х годов.

Основными целями разграничения государственной собственности на землю являются полное осуществление своих полномочий органами государственной власти и местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований  в сфере землепользования, и создание условий для хозяйствующих  субъектов, позволяющих обеспечить целостность управления и распоряжения имущественным комплексом.

Основными критериями разграничения государственной собственности  на землю являются:

•  необходимость в земельных участках публичных образований для реализации ими своих полномочий, установленных действующим законодательством;

•  наличие материальных и технических ресурсов  у публичных образований, необходимых для управления и поддержания земельных участков в надлежащем состоянии.

В соответствии с вышеуказанными критериями, федеральным законом  определено, что в собственность публичных  образований  могут быть отнесены земли и земельные участки.

При этом, земли могут быть зарегистрированы на праве собственности муниципальных образований в безусловном порядке,  на основании федеральных законов или законов субъектов Российской Федерации.

Право собственности муниципальных образований на земельные участки возникает на определенных условиях, и, как правило, определяется тем, в чьей собственности находятся объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке, или какому юридическому лицу предоставлен земельный участок.

Разграничение земель по уровням собственности  необходимо  рассматривать  не как  самоцель и  конечный результат, а как начало большой и кропотливой работы по налаживанию эффективного управления муниципальной земельной собственностью.

 

2. Нормативная правовая база по вопросам разграничения государственной собственности на землю

2.1. Нормативная правовая база по вопросам проведения землеустроительных работ и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет

2.1.1. Федеральные законы

Основными федеральными законами, определяющими особенности проведения землеустроительных работ  с целью постановки  земельных участков, подлежащих отнесению в муниципальную собственность,  на государственный кадастровый учет  являются:

•  от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;

•  от  24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

•  от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» определен порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков, в том числе перечень документов, необходимых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (статья 19), основания приостановления  и отказа в постановке земельных участков на государственный кадастровый учет (статья 20), порядок исправления технических ошибок (статья 21) и порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра (статья 22).

С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», которым по новому определены вышеназванные вопросы (статьи 14, 16-28),  более детально регламентированы вопросы, связанные с подготовкой документов, необходимых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

Данным федеральным законом также определены следующие вопросы, связанные с постановкой земельных участков на государственный кадастровый учет:

1. Единый государственный реестр земель заменяется на Реестр объектов недвижимости.

2. Расширяется состав объектов учета.

3. Заявительный принцип постановки земельных участков на государственный кадастровый учет дополняется внесением сведений на основе информационного  обмена с органами государственной власти.

4. В системе учета выделяется:  внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости; постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;  учет изменений объекта недвижимости, в том числе частей объектов недвижимости и учет адреса правообладателя; снятие с кадастрового учета; внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия; исправление технических и кадастровых ошибок.

5. Изменены сроки  постановки на учет по различным видам учета и сроки выдачи документов.

6. Учет сведений о земельных участках первоначально носит временный характер. Если в течение 2 лет после учета не регистрируются права на данный земельный участок, он автоматически снимается с учета.

7. Определен перечень лиц, имеющих право подать заявление о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет в зависимости от того, кому и на каком праве он предоставлен.

8. Кадастровые планы земельных участков заменяются кадастровыми паспортами земельных участков.

9. Кадастровые работы должны проводиться кадастровыми инженерами, имеющими квалификационный аттестат. В переходный период до 01.01.2011 года эти работы могут выполняться лицами, которые имели право на 01.03.2008 г. осуществлять эти работы при условии включения их в Реестр лиц, считающихся кадастровыми инженерами.

10. Кадастровые работы должны проводится на основании  договора подряда, который носит публичный характер, не допускающий отказа кадастрового инженера в заключении данного договора с лицом, заинтересованным в проведении кадастровых работ.

11. Определен порядок согласования  границ земельного участка в  зависимости от вида кадастровых работ, пожеланий заказчика и  права, на котором земельный участок предоставлен.

Федеральным законом «О землеустройстве»  даны понятия о территориальном землеустройстве (статья 15), основных особенностях проведения межевания (статья 17),  определены виды землеустроительной документации (статья 19) и  перечень документов, входящих в состав землеустроительного дела (статья 22).

Предполагается, что в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» статьи 15,16 и 17федерального закона «О землеустройстве» будут исключены.

2.1.2. Постановления Правительства Российской Федерации

Каких-либо специальных постановлений Правительства Российской Федерации, определяющих порядок и особенности проведения землеустроительных работ с целью постановки земельных участков на государственный кадастровый учет нет.

Федеральным законом «О государственном кадастре  недвижимости» предусматривается подготовка и принятие нормативных правовых актов Правительства РФ по следующим вопросам:

•   установление формы документов и состава сведений, содержащихся в них, представляемых в государственные органы об исправлении технической ошибки (ч.6 ст. 28);

•  формы типовых договоров  подряда (ч.5 ст. 36);

•  установление размера оплаты за услуги по выдаче выписки необходимой для получения информации (ч.9.ст. 45).

При формировании муниципальной земельной собственности следует учитывать следующие постановления  Правительства Российской Федерации:

•   от 11.08.2003 № 486 «Об утверждении Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети»;

•  от 11.07.2002 № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства»;

•  от 28.05.2002 № 360 «О лицензировании деятельности в области геодезии и картографии»;

•  от 04.04.2002 № 214 «Об утверждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной документации»;

•  от 02.12.2000 № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»;

•  от 02.02.1996 (в ред. от 21.08.2000 № 615) «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и поселений».

2.1.3. Ведомственные документы Министерства юстиции Российской Федерации  и Роснедвижимости

Это наиболее важная в практическом плане группа документов, которые должны знать и руководствоваться в своей деятельности муниципальные служащие при формировании муниципальной земельной собственности. На дату подготовки  настоящих методических рекомендаций при проведении землеустроительных работ с целью постановки земельных участков на государственный кадастровый учет действительными являются следующие документы:

1.  Методические рекомендации по проведению землеустройства и подготовке  документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю, утвержденные Росземкадастром в 2002 году.

2.  Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/ 327  «Об  утверждении требований к оформлению документов межевания, представляемых  для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет».

3.  Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании  новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, утвержденные руководителем  Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Саем 17.02.2003. 

4.  Методические рекомендации по проведению межевания объектов  землеустройства, утвержденные руководителем  Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Саем 17.02.2003. 

Содержание вышеназванных ведомственных документов Роснедвижимости в данных методических рекомендациях не приводится, в  связи с планируемым принятием  новых документов, которые должны быть разработаны  в соответствии сФедеральным законом  «О государственном кадастре  недвижимости».

В настоящее время во исполнение вышеназванного федерального закона министерством юстиции Российской Федерации подготовлены  приказы:

•  от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, земельного участка» (Приложение1);

•  от 20.02.2008 № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» (Приложение 2);

•  от 20.02.2008 № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости»;

•  от 19.03.2008 № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового план территории» (Приложение 3).

Планируется  подготовить документы, регламентирующие следующие вопросы:

1.  Порядок установления характерных точек границ земельного участка, местоположение отдельных частей границ, порядок определения их координат, требования к точности координат (ч.7.ст. 38).

2.  Требования к текстовой части межевого  плана в части необходимых  сведений о земельном участке и их объеме (ч.6.ст.38).

3.  Требования к форме межевого плана и его подготовке (ч. 12.ст. 38).

4.  Примерная форма извещения о проведении собрания по согласованию границ земельного участка (ч.10, ст. 39).

5.  Установление порядка уточнения местоположения границ ранее учтенного земельного участка, зданий, сооружений или объекта незавершенного строительства с использованием картографической основы кадастра (ч.1, ст. 45).

 

2.2.  Нормативная правовая база по вопросам государственной регистрации права собственности публичных образований на земельные участки

Основным нормативным правовым актом, определяющим порядок регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе и права публичной  собственности на земельные участки является Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  с многочисленными  изменениями и дополнениями.

Правила ведения ЕГРП определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного   реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В данное постановление неоднократно вносились изменения. В частности были приняты:

•  Постановление Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1999 г. № 1429  «О внесении изменений и дополнений  в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного   реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

•  Постановление Правительства Российской Федерации от 3 сентября 2003 г. № 546  «О внесении изменений и дополнений  в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного   реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

•  Постановление Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2006 г. № 710 «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного   реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В качестве специального нормативного акта, который определяет особенности регистрации прав на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю  можно назвать  Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю».

Отдельные вопросы регистрации определены приказами Минюста России, среди которых можно назвать следующие:

•   Приказ Минюста России № 289, Министерства  экономического развития и торговли Российской Федерации №  422, Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 224, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 243 от 30.10.2001 «Об утверждении методических рекомендаций  о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества – энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы»;

•  Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (в ред. приказов Минюста РФ от 12.11.2003 № 288, от 19.01.2005 № 4);

•  Приказ Минюста России от 25 марта 2003 г. № 68 «Об утверждении Правил рассмотрения заявлений и принятия решения о государственной регистрации»;

•  Приказ Минюста России от 25.03.2003 № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество (в ред. приказов Минюста РФ от 12.11.2003 № 288, от 19.01.2005 № 4);

•  Приказ Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226 «Об утверждении Инструкции  о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений от отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и информации о зарегистрированных правах (в ред. Приказов Минюста РФ от 24.12.2004 N 199, от 30.12.2005 № 255, от 06.12.2006 № 352);

•   Приказ Минюста России от 12.11.2003 № 228 «Об утверждении изменений и дополнений в Методические рекомендации Министерства юстиции Российской Федерации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

•  Приказ Минюста России  от 19.11.2003 № 295  «О внесении изменений и дополнений в нормативные  правовые акты  Министерства юстиции  Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. приказов Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, от 14.02.2007 № 30);

•  Приказ Минюста России  от 26.07.2004 № 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке   государственной регистрации сервитутов на земельные участки» (в ред. приказа Минюста РФ от 19.01.2005 № 4);

•  Приказ Минюста России  от 24.12.2004 № 199 «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства юстиции Российской Федерации по вопросам ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. приказов Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, от 14.02.2007 № 30);

•  Приказ Минюста России от 14 сентября 2006 г. N 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

•   Приказ Минюста России   от 14.02.2007  № 29 «Об утверждении  Инструкции об особенностях  внесения записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты имущества».

В вышеназванных нормативных правовых актах подробно регламентированы вопросы, связанные с регистрацией прав на объекты недвижимости. Считаем необходимым в настоящих методических рекомендациях акцентировать внимание на следующих вопросах, связанных с регистрацией сервитутов и регистрацией прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, в  том числе:

•  государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 9 Приказа Минюста России  от 26.07.2004 № 132);

•  на государственную регистрацию сервитута подается кадастровый план (паспорт) земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного участка (п. 11 Приказа Минюста России  от 26.07.2004 № 132);

•  возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости у лица, запись о праве собственности которого на помещение в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут (п. 5 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29);

•  государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например,  в аренду) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте) (п. 5 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29);

•  заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться собственником помещений, либо представителем собственников помещений, а случае регистрации ограничений (обременений) также и лицом, в пользу которого установлено данное ограничение (обременение) (п. 6 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29);

•  для регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, наряду с другими документами подаются: документы о формировании земельного участка и решение общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, в случае если он не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ; кадастровый план (паспорт) земельного участка, если он ранее не представлялся на государственную регистрацию (п. 7 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29);

•  записи  о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок помещаются в подразделе I-1  «Земельный участок (общее имущество в многоквартирном доме)» и в подразделе II-1, в который вносятся записи о праве общей долевой собственности на каждый объект недвижимости, в том числе и земельный участок каждого собственника помещений в многоквартирном доме (п. 8 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29);

•  свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистраций права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещений в многоквартирном доме не выдается, а сведения о  государственной  регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемого собственнику помещений, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности (п. 16 Приказа Минюста России от 14.02.2007 № 29).

 

3. Порядок проведения работ по разграничению государственной собственности на землю

3.1. Последовательность проведения работ по разграничению государственной собственности на землю

В первую очередь необходимо понимать, что конечный результат наделения землей муниципальных образований изначально определен и  напрямую зависит от структуры земельного фонда  муниципального образования и  наличия  имущества у  муниципальных образований.

В соответствии со статьей 19 Земельного кодекса РФ формирование муниципальной земельной собственности  осуществляется тремя путями:

•  по основаниям, предусмотренным  федеральными законами и принятыми в соответствии с ними  законами  субъектов Российской Федерации;

•   при разграничении государственной собственности на землю;

•  по основаниям, установленным  гражданским законодательством.

Федеральным законом от 31.12.2005 г. № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» определен четвертый механизм разграничения государственной собственности на землю путем одновременной передачи имущества и земельных участков при перераспределении имущества между публичными собственниками.

Федеральное законодательство также предусматривает, что в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами их границ.

При организации этой работы необходимо учитывать, что  все недоработки прошлых лет – отсутствие полноценных материалов по инвентаризации земель на значительную часть населенных пунктов, неоформленность правоотношений на земельные участки у значительного количества юридических и физических лиц и сложность их оформления из-за отсутствия средств у организаций -  существенным образом могут сдерживать их проведение.

В целом работа по формированию муниципальной собственности с учетом вышеуказанных оснований отнесения земель и земельных участков в муниципальную собственность должна осуществляться в плановом порядке и предусматривать следующую последовательность:

1.  Подготовка перечней земельных участков, подлежащих отнесению в муниципальную собственность.

2.  Оценка  наличия  технической документации регистрации прав на объекты недвижимости и правоустанавливающих документов  на земельные участки, подлежащие отнесению в муниципальную собственность.

3.  Формирование плана проведения работ по государственной регистрации прав собственности муниципального образования на земельные участки на основе анализа наличия технической и землеустроительной документации с оценкой необходимых средств на ее проведение.

4.   Подготовка технической документации на объекты недвижимости и регистрация права собственности муниципального образования на объекты недвижимости (при отсутствии этих документов) .

5.  Проведение землеустроительных работ с целью постановки земельных участков, подлежащих отнесению в муниципальную собственность, на государственный кадастровый учет.

6.  Регистрация права собственности муниципальных образований на земельные участки.

Вопросы подготовки технической документации на объекты недвижимости и их регистрации на праве собственности муниципальных образований проводятся в установленном порядке и в настоящих методических рекомендациях  не рассматриваются.

Оценку наличия  технической документации на объекты недвижимости и правоустанавливающих документов  на земельные участки, подлежащих отнесению в муниципальную собственность необходимо проводить с учетом требований к перечню и качеству документов, необходимых для государственной регистрации.

Формирование общего и ежегодных планов  работ по формированию муниципальной земельной собственности рекомендуется проводить на основе анализа наличия технической и землеустроительной документации на земельные участки и планируемых сроков их подготовки.

Опыт показывает, что проведение землеустроительных работ с целью постановки  земельных участков на государственный кадастровый учет без наличия технических паспортов и свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципальных образований на объекты недвижимости зачастую приводит к негативным результатам. Это может привести к несовпадению конфигурации и площади формируемых земельных участков, площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, большому временному разрыву между проведением полевых и камеральных работ, в течение которого отдельные части формируемого земельного участка могут быть переданы другим лицам, что приводит к удорожанию землеустроительных работ  и т.п.

Особенности и порядок проведения кадастровых работ и регистрации права муниципальной собственности на земельные участки подробно изложен ниже.

 

3.2. Порядок проведения кадастровых работ

3.2.1. Формирование  перечней земельных участков, подлежащих  отнесению в муниципальную собственность

При формировании перечней земельных участков, подлежащих отнесению в муниципальную собственность, целесообразно  их разделить на отдельные группы в соответствии с основаниями, позволяющими зарегистрировать  земельные участки на праве собственности.

В первую группу  рекомендуется отнести земельные участки, которые являются  муниципальной собственностью на основании федеральных законов и законов  субъектов Российской Федерации. Нужно отметить, что каких-либо законов Хабаровского края,  определяющих основания передачи земельных участков в муниципальную собственность на данное время нет.

Из федеральных можно отметить два закона  - Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пунктом 6 статьи 2 которого определено, что особо  охраняемые природные территории местного значения являются муниципальной собственностью и находятся в ведении местного самоуправления   и Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие  Водного кодекса Российской Федерации», статьей 7 которого определено, что земельные участки, которые не находятся в собственности  Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, граждан, юридических лиц и в границах которых расположен пруд или обводненный карьер:

•  являются собственностью муниципальных районов, если указанные водные объекты находятся на территории двух и более поселений или вне  границ поселений;

•  являются собственностью поселений и городских округов, если указанные водные объекты целиком находятся в пределах территории данного муниципального образования.

Под земельными участками в данном случае понимаются земельные участки, в состав  которых входят земли, покрытые поверхностными водами  в пределах береговой полосы. Порядок определения береговой полосы установлен  статьей 10  Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2003 №71 «Об утверждении Положения об особых условиях пользования береговой полосой  внутренних  водных путей Российской Федерации».

Не определенным федеральным законодательством, на наш взгляд, является вопрос формирования земельных участков, занимаемых вышеназванными водными объектами, так как пунктом 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что  на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. Если земельный участок не формируется, встает вопрос – на основании каких документов он может быть поставлен на государственный кадастровый учет и соответственно, зарегистрирован на праве муниципальной собственности?

Во вторую группу земельных участков рекомендуется отнести земельные участки, которые регистрируются на праве собственности муниципальных образований  при разграничении государственной собственности на землю. При формировании ее следует исходить из оснований, отнесения земельных участков в муниципальную собственность, установленных п. 3 статьи 3.1  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми право собственности муниципального образования может быть зарегистрировано на земельные участки, предоставленные:

•   органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований;

•   казенным и муниципальным унитарным предприятиям;

•  некоммерческим  организациям, созданным органами местного самоуправления;

•  занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

При дальнейшем проведении работ по формированию муниципальной земельной собственностью по данной  группе земельных участков  необходимо сразу определиться, кто будет проводить формирование земельных участков, их постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности – орган местного самоуправления или хозяйствующие субъекты, которым предоставлены эти земельные участки.

На наш взгляд целесообразно  работу по формированию земельных участков, на которых  находятся  объекты муниципальной казны  и земельных участков, предоставленных органам местного самоуправления и муниципальным учреждениям осуществлять за счет средств местного бюджета, соответствующими структурными подразделениями администраций, а земельных участков, предоставленных муниципальным  предприятиям – этими хозяйствующими субъектами.

В третью группу земельных участков можно включить земельные участки,  передаваемые из собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации в собственность муниципальных образований и земельные участки, передаваемые из собственности муниципального района в собственность поселения.  Статьей 31 Федерального закона от 31.12.2005 № 199-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации в связи с совершенствованием  разграничения полномочий» установлено, что в случае безвозмездной передачи имущества  при разграничении полномочий между публичными образованиями, право собственности муниципальных образований на объекты недвижимости регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, на основании передаточных актов и иных документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Этот вопрос на практике является не урегулированным в полной мере, так как нормативные правовые акты, определяющие обязанности передающей и принимающей стороны по поставке земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрации прав отсутствуют.

В связи с этим зачастую возникают случаи, когда объекты недвижимости передаются на уровень поселений без необходимой документации, что не позволяет им провести регистрацию перехода права на объекты недвижимости и земельные участки и соответственно распоряжаться ими, как собственником,  в полном объеме.

 

3.2.2. Основные особенности проведения  кадастровых работ

В соответствии с  Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»  основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда. Согласно гражданскому законодательству договор подряда на выполнение работ заключается между заказчиком и исполнителем (подрядчиком). Заказчик обязуется принять результат определенной работы и оплатить его, исполнитель - выполнить по заданию заказчика эту работу и сдать ему ее результат (ст. 702 ГК РФ). Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 426) это означает, что любой исполнитель (будь то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) должен осуществлять кадастровую деятельность в отношении каждого, кто к нему обратится, не оказывая предпочтения одному лицу перед другим, кроме случаев, предусмотренных законом.

В результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного   участка    обеспечивается   подготовка документов для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением (о постановке на учет участка или участков, об учете изменений, учете части или о снятии с учета земельного участка). Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком. Цена таких работ устанавливается сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью указанного договора с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

•  об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

•  о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

•  новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

В случае если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о его проведении, которые включаются в текстовую часть этого плана в форме акта согласования местоположения границ.

Указанное согласование осуществляется в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ. Оно происходит с заинтересованными лицами (собственниками, пользователями, владельцами, долгосрочными арендаторами земли), обладающими смежными земельными участками на различных титулах права. Вместо заинтересованных лиц могут выступить их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Если смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц, от лица собственников вправе действовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания сособственников.

 Новая процедура согласования границ земельного участка является трудоемким организационным мероприятием, требующим больших затрат времени всех заинтересованных лиц и кадастрового инженера, производящего подготовку соответствующих документов, но она также содержит  нормы, значительно облегчающие ее проведение. Так, заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. В ряде случаев такое согласование осуществляется без установления соответствующих границ в натуре, не взирая на требования заинтересованных лиц в определении границ именно на местности (п. 6 ст. 39). Не является препятствием для согласования местоположения границ и обстоятельство, при котором заинтересованное лицо отказывается принять извещение о проведении собрания, поскольку оно считается надлежащим образом извещенным (п. 10 ст. 39).

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Причем если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью такого акта либо не представили свои обоснованные возражения в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом. В акт согласования местоположения границ вносится об этом соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и они предъявили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ порядке, главным образом - в судебном порядке (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

Кадастровый учет земельного участка в связи с изменением данных о нем может быть осуществлен на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Основанием для кадастрового учета земельного участка служит изменение следующих сведений о нем:

•  адреса или в случае его отсутствия описания местоположения земельного участка;

•  о вещных правах на земельный участок и об обладателях этих прав, об ограничениях (обременениях) этих прав и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

•  о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок;

•  о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе о дате утверждения результатов определения такой стоимости;

•  о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, а также о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании.

Требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет земельного участка или от другого лица осуществления учета изменений характеристик или сведений о данном участке не допускается.

Постановка на учет земельного участка, учет его изменений, учет части земельного участка, учет адреса правообладателя осуществляются в сроки, установленные федеральным законодательством  (как правило, 20-30 дней).

Государственная пошлина уплачивается только за  постановку на учет земельного участка, а  учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку соответствующий документ о кадастровом учете земельного участка начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока осуществления такого учета. Таким документом может быть кадастровый паспорт земельного участка (при постановке на учет последнего) или соответствующая кадастровая выписка о земельном участке (при учете изменений, учете части или снятии с учета земельного участка).

В результате преобразования земельного участка может быть образовано два или более участков. В этом случае постановка на учет всех вновь образуемых участков осуществляется одновременно. Для этого представляются одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых участков и необходимые для этого документы. При выделе доли в натуре из земельного участка или объединении участков представляются только заявление о постановке на учет вновь образуемого участка и необходимые для его кадастрового учета документы.

Существенным обстоятельством является то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет любого земельного участка (включая новый земельный участок, образованный в результате преобразования одного или нескольких исходных земельных участков), при учете части земельного участка носят временный характер. Такие сведения становятся постоянными только со дня государственной регистрации права на соответствующий земельный участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет и по истечении одного года со дня завершения учета части земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ осуществляется при условии, что такие изменения связаны с уточнением границ земельного участка, сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию их местоположения. Одновременно вносятся соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежного земельного участка, если таковой имеется. При этом случаи преобразования участка при выделе из него доли в натуре рассматриваются отдельно.

В некоторых случаях осуществление кадастрового учета земельного участка может быть задержано на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении такого учета, но не более чем на три месяца. В частности, кадастровый учет приостанавливается, если имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном участке, кроме случаев внесения изменений в указанные кадастровые сведения.

В ряде случаев орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении учета (если  размер земельного участка не соответствует установленным земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков или если не обеспечивается доступ к земельному участку, в том числе путем установления сервитута). Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

 

3.2.3. Документы, необходимые для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет

Для  муниципальных служащих, занимающихся вопросами формирования земельной собственности,  наиболее   важным является вопрос о порядке  подачи документов и перечне документов, которые прилагаются к заявлению о постановке земельного  участка на государственный кадастровый учет.

Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» было предусмотрено, что с заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться определенные законом лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями о постановке на учет земельных участков вправе обратиться как собственники таких участков, так и любые другие уполномоченные лица. С заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков вправе обратиться только собственники таких участков, а с заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Заявителями об учете частей земельных участков имеют право выступить собственники этих участков или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие участки.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для этого документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет земельного участка указанные заявление с документами могут быть представлены в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Подлинность подписи заявителя или его представителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, когда заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В случае представления заявления с документами в электронном виде оно должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя. Подлинность такой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

При личном представлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов орган кадастрового учета в этот же день выдает заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты подачи. В случае почтового отправления заявления и документов расписка об их получении высылается органом кадастрового учета в течение рабочего дня, следующего за днем получения, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Что касается порядка подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов заявления и необходимых для кадастрового учета материалов, то он устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Все копии документов должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Следует заметить, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя дополнительные документы, не установленные законом.

При постановке на учет земельного участка вместе с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

•  документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, удостоверяющего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах основания для освобождения от уплаты указанной пошлины;

•  межевой план. Межевой план представляется вместо описания земельного участка. Форма межевого плана в настоящее время не утверждена. Предполагается, что она будет разработана на основе описания земельного участка, дополненного сведениями о согласовании границ смежными землепользователями и иной информацией. В настоящее время  до вступления в силу приказа Минюста России «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке» в соответствии с письмом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъектам Российской Федерации от 04.03.2008 № ВК/0878  для постановки на кадастровый учет  принимается Описание земельного участка, оформленное в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (Приложение 4).

При учете части земельного участка представляются:

•  межевой план;

•  копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой участок в пользу заявителя. Но если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности заявителя на соответствующий земельный участок, то представлять копию указанного документа не требуется.

При учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка необходимо представить его межевой план.

При учете изменений земельного участка необходимы:

•  копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок;

•  копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок);

•  копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования).

При снятии с учета земельного участка должны быть представлены:

•  акт обследования, подтверждающий прекращение существования земельного участка;

•  копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок.

Кроме того, во всех случаях кадастрового учета земельного участка (при постановке на учет, учете изменений, снятии с учета и т.д.), а также при учете адреса его правообладателя требуется документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается такой представитель.

В случае если местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся таком согласовании, требуется представить копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

Также  для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет  в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» сдается землеустроительное дело. В отличие от ранее действовавшего порядка, оно не утверждается руководителем отдела Роснедвижимости по Хабаровскому краю.

В вышеназванном письме обращается внимание на то, что для постановки на учет земельного участка не требуется копия документа, устанавливающего или удостоверяющего права заявителя на соответствующий земельный участок. На практике, исходя из требований законодательства о необходимости представлений копий документов, подтверждающих категорию земель и  разрешенное использование земельного участка, наличие ненормативного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении проекта границ земельного участка или о его предоставлении необходимо. Этот документ помещается в землеустроительное дело, сдача которых  в фонд данных, полученных в результате землеустройства, обязательна.

 

3.2.4. Особенности заключения контрактов на проведение кадастровых работ

Проведение кадастровых работ, выполняемых за счет средств местного бюджета должно осуществляться с учетом требований Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказания услуг для государственных или муниципальных нужд». Этим законом предусматривается, что в зависимости от суммы контракта договоры могут заключаться:

•    путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона;

•  путем проведения запросов котировок;

•  путем размещения заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), если стоимость работ не превышает сумму, установленную Центральным банком Российской Федерации предельного размера расчетов наличными деньгами между юридическими лицами по одной сделке, в порядке, установленном  пунктом  14 статьи 55 вышеназванного федерального закона. С 22 июля 2007 года в соответствии с указанием Центрального банка РФ от 20.06.2007 № 1843-у эта сумма составляет 100 тыс. рублей.

Из практики рекомендуется осуществлять размещение заказа на проведение кадастровых работ путем проведения конкурсов, так как это позволяет заказчику выбрать наиболее квалифицированную подрядную организацию.

При подготовке конкурсной документации, особое внимание необходимо уделять контракту (приложение 5) и техническому заданию (приложение 6), так как они являются основными документами, определяющим состав и сроки проведения работ.

После заключения контрактов необходимо осуществлять регулярный контроль за ходом кадастровых  работ. При представлении подрядчиком проекта границ земельных участком рекомендуется внимательно проверять представленные материалы, уделяя особое внимание  следующим вопросам:

•  соответствие  описания местоположения земельного участка на проекте границ земельного участка со свидетельством о регистрации  права собственности на объект недвижимости и техническим паспортом;

•  соответствие границ сформированного земельного участка с данными, указанными в исходном кадастровом плане;

•  правильность указания разрешенного использования и категории земель.

После согласования  описания границ земельного участка и утверждения проекта его  границ подрядчик формирует землеустроительное дело, подготавливает описание границ земельного участка (до введения в действие межевого плана земельного участка), согласовывает описание у заказчика и представляет  документы в земельно-кадастровую палату для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

По итогам работы заказчику представляется кадастровый паспорт земельного участка и документы, определенные техническим заданием.

 

3.3. Порядок регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

3.3.1. Перечень документов, необходимых  для регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки определен вышеназванными федеральными нормативными правовыми актами и включает в себя:

1.  Заявление о государственной регистрации права. Если регистрация права собственности осуществляется на том основании, что на данном земельном участке находится объект недвижимости, зарегистрированный на праве собственности муниципального образования, в  заявление необходимо указать  номер регистрации данного объекта недвижимости (Приложения 7-9).

2.  Правоустанавливающие документы на земельный участок:

   1. Копия акта органа государственной власти или местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Как правило, таким документом является распорядительный акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на том или ином праве.

   2. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, либо некоммерческой организации, созданной органами местного самоуправлении и их предшественниками. В качестве иных документов, регистраторы  обычно требуют договор аренды земельного участка. Если договор аренды заключен на срок более одного года, он должен быть зарегистрирован.

3.  Кадастровый план (паспорт) земельного участка, разделы В1–В2 (как минимум). Если  на регистрацию представляется кадастровый план  земельного участка, в строке 17 «Цель предоставления  выписки»  должно быть указано «по запросу», либо «для государственной регистрации прав». Формой кадастрового паспорта земельного участка сведения о цели предоставления земельного участка не предусмотрено.

4.  В случае, если основанием для регистрации права собственности  муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу местного самоуправления, муниципальному унитарному предприятию, либо некоммерческой организации, созданной органами местного самоуправлении, предоставление  указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРП. Например, если земельный участок предоставлен муниципальному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и данное право зарегистрировано регистрационной службой.

5.   Правоустанавливающие документы на объект недвижимости и кадастровый план  (паспорт) земельного участка, подтверждающий нахождение данного объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, в случае, если основанием для регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию. Как правило, таким документом является  свидетельство о регистрации права собственности муниципального образования на объект недвижимости. Предоставление  указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в ЕГРП.

6.  Документ об оплате государственной пошлины. Размер пошлины для государственной регистрации права муниципальной собственности на землю в настоящее время  составляет 100 рублей.

7.  Документ, подтверждающий полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления, организации (как правило, доверенность).

8.  Документ,  удостоверяющий личность представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления.

9.  Иные документы, в случаях, установленных федеральными законами. Например, для  государственной регистрации права собственности муниципальных образований  на земельные участки по основаниям, предусмотренным федеральными законами,  кроме  вышеуказанных документов предоставляется выписка из федерального закона, подтверждающего основания возникновения права собственности муниципального образования на земельный участок.

 

3.3.2. Требования, предъявляемые к документам при регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав, определенную статьями 16 и 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  вид регистрируемого права и, в установленных законодательством случаях, должны быть  нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования  юридических лиц – без сокращения, с указанием их места нахождения. Фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кадастровый план (паспорт), доверенность, платежное поручение и договор аренды  земельного участка предоставляются в двух экземплярах – оригинал и копия. Распорядительный акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка можно представлять  в копиях, но обе копии должны  быть заверены органом местного самоуправления, издавшим данный ненормативный акт.

Документы, содержащие два и более листов, должны быть прошиты и заверены на обратной стороне последнего листа с указанием количества листов и лица, удостоверившего этот документ.

Доверенность на сдачу документов может быть простая,  при получении документов – нотариально заверенная. Для удобства работы предлагается представителям организаций выдавать простую доверенность  для сдачи документов на регистрацию, а свидетельства    о регистрации забирать муниципальным служащим, у которого  должна быть нотариально заверенная доверенность.

Документы для государственной регистрации прав, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации  наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав, представляются в двух подлинных экземплярах;  для государственной регистрации прав, возникших до введения вышеназванного федерального закона на основании договоров и иных сделок -   в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением  актов органов государственной власти и местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество).

3.3.3.  Проверка полученных документов о регистрации права собственности муниципальных образований на земельные участки

При   получении документов о регистрации права собственности муниципального образования  на земельный участок, рекомендуется провести их проверку на предмет наличия технических ошибок в свидетельстве о регистрации.

Необходимо проверить соответствие данных в кадастровом плане (паспорте) земельного участка и в свидетельстве о регистрации права, в том числе: площадь земельного участка, единицы изменения    площади земельного участка, разрешенное использование, местоположение земельного участка, категория земель.

В случае обнаружения технических ошибок необходимо обратиться в регистрационную службу об их исправлении.

Необходимо отметить, что однозначной позиции по вопросу необходимости подготовки ненормативного акта публичного органа власти о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность и регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами нет. Даже судами принимаются различные решения по этому вопросу. Представляется, что законодатель должен сформулировать эту норму более четко или определить порядок реализации данной нормы на практике, применительно ко всем возможным случаям, однозначно разделив понятия юридического и фактического учета. Существуют две точки зрения по данному вопросу.

4. Особенности формирования и регистрации прав на земельные участки под многоквартирными домами

4.1. Основные требования к передаче земельных участков в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах

Необходимость проведения  работ по формированию и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет под многоквартирными домами вытекает из требований, установленных федеральным законодательством. В частности:

1. Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»установлено следующее:

•  земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в этом многоквартирном доме;

•  земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома недвижимого имущества, поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в этом многоквартирном доме;

•  земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, после проведения работ по его формированию и постановке на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в этом многоквартирном доме;

•  с инициативой о формировании земельного участка выступает уполномоченное лицо, определенное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

•  формирование земельных участков, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления;

•  не допускается запрет на обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если существует необходимость обеспечения свободного доступа лиц, к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома;

•  многоквартирные дома, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2. Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что:

•  собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания и эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

•  земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Запрет на установление обременения земельного участка к объектам, существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, не допускается. Новое обременение допускается по соглашению сторон между лицом, требующим обременения и собственниками помещений.

3. Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (в том числе и по уплате земельного налога за земельный участок, находящийся в совместной долевой собственности).

4. Пунктом 7 Постановления  Правительства РФ  от 13.08.2006  № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» органам местного самоуправления до 1 июля 2007 году вменено установить:

•  границы обособленных земельных участков в пределах, которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения.

•  границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов и микрорайонов, для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества.

Из вышеизложенного следует:

1.  Земельный участок под многоквартирным домом из государственной и муниципальной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность. То есть данный земельный участок нельзя предоставить в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, а также предоставить казенным предприятиям и государственным (муниципальным) учреждениям в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ право ограниченного пользования земельным участком.

2.  Если многоквартирный дом построен и принят в эксплуатацию на арендованном земельном участке, обязательства по уплате арендатором арендной платы за землю прекращаются с 01.03.2005, с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. С этой даты возникает основание для начисления земельного налога собственникам помещений, но уплата земельного налога может производиться только после регистрации права общей долевой собственности.

3. Закон не делает исключения для случаев строительства многоквартирных домов, находящихся у застройщиков на праве собственности. Необходимо отметить, что ст. 44 Земельного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень оснований принудительного прекращения права собственности на земельный участок, который не предусматривает рассматриваемый нами случай прекращения права собственности землепользователя на земельный участок. Статья 235 Гражданского кодекса РФ предусматривает открытый перечень оснований прекращения права собственности. Кроме отчуждения, изъятия, отказа от права, гибели вещи и пр. допускается утрата права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.

4. Земельный участок не может перейти в частную собственность бесплатно, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с требованиями федерального законодательства, например, если он расположен в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующей территории для использования в государственных или общественных интересах.

5.  Не допускается запрет на обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если существует необходимость обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома, если они существовали до 01.03. 2005. Если на соседних земельных участках возводятся новые объекты, либо прокладываются коммуникации на занятом домом или соседнем участке, после указанного срока, то обременение может быть установлено только по соглашению с собственниками помещений, либо по решению суда, и в этом случае действуют правила о частном сервитуте

4.2. Процедура проведения работ с целью формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков  под многоквартирными домами

4.2.1. Рекомендации  по организации работы по формированию земельных участков под многоквартирными домами в пределах муниципального образования

В соответствии с земельным законодательством  под формированием земельного участка следует понимать следующие мероприятия:

•  определение местоположения и установление границ земельного участка на местности (межевание земель);

•  проведение инвентаризации, топографо-геодезических, картографических, землеустроительных и иных работ;

•  согласование границ со смежными землепользователями;

•  определение разрешенного использования земельного участка;

•  проведение работ с целью определения технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Исходя из требований к оформлению правоотношений на земельные участки под многоквартирными домами, изложенных выше, основными особенностями формирования земельных участков являются:

1.  Необходимость определения границ земельных участков с учетом требований земельного и градостроительного законодательства.

2.  При формировании земельных участков  в состав работ должно входить определение границ зон действия ограничений (обременений).

3. Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок должна осуществляться одновременно с регистрацией ограничений (обременений). Данное требование вытекает из необходимости обеспечения свободного доступа собственников имущества в многоквартирном доме, и в первую очередь, соответствующих муниципальных служб для обслуживания и ремонта коммуникаций.

Согласно статье 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке условий, запрещений, ограничений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав на конкретный объект недвижимости.

Понятия «ограничения» и «обременения»  близки по своему содержанию, но все же имеют определенные различия. Ограничение прав на землю – это  обязанность воздержаться от определенных действий, право на которые имеет «обычный» собственник, пользователь, владелец или арендатор земельного участка. Обременение – это наличие каких-либо прав других лиц на земельный участок, которые порождают запреты на совершение определенных действий, введенные с целью охраны прав и законных интересов этих лиц. Ограничения прав на землю, как правило, устанавливаются в публичных интересах, а обременения – в частных интересах субъектов правоотношений. Но для собственников, пользователей, владельцев и арендаторов земельных участков любое ограничение является одновременно и обременением, так как у них возникают дополнительные обязанности.

Ограничения (обременения) в использовании земельного участка необходимо отличать от право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). При государственной регистрации в качестве ограничений (обременений) выступают  ипотека, аренда, доверительное управление, арест имущества, заявление о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества. То есть ограничения прав  на землю  понятие более широкое, чем сервитут. Для собственника земельного участка, землепользователя или землевладельца, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения (обременения).

Ограничения в использовании земельного участка не следует путать с правом свободного доступа на земельный участок, которое регламентируется п.2 ст. 262 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из этого, любое лицо вправе пройти через земельный участок или проехать по пролегающей через него дороге при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственникам. Возведение ограждений вокруг таких земельных участков должно быть упорядочено органами местного самоуправления.

Основными трудностями в проведении работ по оформлению правоотношений на земельные участки под многоквартирными домами, с учетом  вышеназванных требований, являются:

1.  Отсутствие в муниципальных образованиях полной и достоверной информации о балансодержателях инженерных коммуникаций и местах их прокладки.

2.  Инвентаризация земель, как правило, проводилась по «упрощенной» схеме - без выявления балансодержателей инженерных коммуникаций и определения участков земель, необходимых для их обслуживания.

3.  Земельные участки под многоквартирными домами, которые уже поставлены на государственный кадастровый учет, сформированы без учета возможных ограничений в их использовании.

4.  Необходимость значительных финансовых средств и времени для выполнения этих работ.

В целях организации работ по формированию и постановки земельных участков под многоквартирными домами на государственный кадастровый учет рекомендуется:

     1.   Назначить ответственных лиц за выполнение этой работы по поселениям.

     2.   Подготовить перечни земельных участков под многоквартирными домами, которые:

сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет;

находятся в стадии формирования;

не сформированы.

     3.   Провести работу по инвентаризации  объектов недвижимого имущества, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и водоотведения.

     4.   Нанести сведения о вышеперечисленных  объектах недвижимости и границ зон земельных участков, необходимых для установления обременений в интересах балансодержателей инженерных коммуникаций на единую картографическую основу.

      5.  Подготовить график проведения работ по постановке земельных участков под многоквартирными домами на государственный кадастровый учет по поселениям, с определением источника их финансирования с привлечением средств собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально занимаемой ими площади и балансодержателей инженерных коммуникаций.

     6.   Провести анализ земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, на предмет необходимости проведения дополнительных землеустроительных работ с целью выявления частей земельных участков, на которые необходимо установить соответствующие ограничения (обременения).

4.2.2. Рекомендации по определению границ земельных участков с учетом требований градостроительного и земельного законодательства

При проведении работ по определению границ земельных участков под многоквартирными домами рекомендуется руководствоваться:

1.  Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000 № 615)  «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

2.  Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении Методических рекомендаций по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

3.  Постановлением Главы администрации Хабаровского края от 19.07.2001 № 297 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах на территории Хабаровского края и Методических рекомендаций по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах на территории Хабаровского края».

Нормативные акты, указанные в п.2 и 3  были разработаны в соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который в настоящее время утратил силу. Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятий «кондоминиум», «нормативного размер земельного участка» и особых положений о порядке определения границ земельных участков под многоквартирными домами.  В соответствии с ч.1. ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом этого и смены понятий в федеральном законодательстве, можно полагать, что и после вступления в силу Жилищного кодекса РФ границы земельного участка под многоквартирным домом должны определяться на основании ранее предусмотренного порядка определения границ.

Рекомендуется обратить внимание на следующее:

1. Установление границ землепользований производится с учетом  генеральных планов поселений, документации по планировке территории и иной градостроительной документации.

2. Границы отведенных земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, не подлежат пересмотру. (п.2 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000 № 615).

3. Нормативный размер земельного участка, передаваемого безвозмездно в общую долевую собственность определяется в зависимости от:

•  площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке;

•  территории, необходимой для обслуживания объектов недвижимости с учетом градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, иных норм и правил;

•  наличия прав смежных собственников, землепользователей и землевладельцев.

4. Если фактическая площадь земельного участка меньше нормативной и увеличение площади за счет смежных земельных участков невозможно, в совместную долевую собственность передается фактически занимаемый земельный участок.

5. Приобретение земельного участка, превышающего площадь, определенную в соответствии с установленным порядком невозможно, поскольку Жилищный кодекс РФ этого не предусматривает, в отличие от ранее действовавшего законодательства (п.2.ст.11 закона № 72-ФЗ).

6. Территории общего пользования (проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений и т.п.) подлежат передаче в  общую долевую собственность или в аренду при условии установлении соответствующих ограничений.

7. Финансирование работ по формированию земельных участков осуществляется за счет собственников помещений в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законодательством.

4.2.3. Рекомендации по установлению ограничений (обременений) при формировании земельных участков под многоквартирными домами

Необходимость установления ограничений в использовании земельных участков обусловлена требованиями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и другими федеральными нормативными правовыми актами.

Ограничения (обременения) на земельные участки под многоквартирными домами устанавливаются исходя из:

•  фактической площади территорий общего пользования (проездов, детских площадок, придомовых массивов зеленых насаждений, физкультурных и хозяйственных площадок и т.п.);

•  ширины охранной (санитарно-защитной) зоны, установленной в соответствии с санитарными нормами и возможности беспрепятственного обслуживания этих объектов.

Если при формировании земельного участка возникает необходимость установления ограничений (обременений), в отношении объектов недвижимости возведенных после 01.03. 2005, для введения их необходимо соответствующее решение общего собрания собственников помещений, принятое двумя третями голосов.

К объектам, которые могут находиться в границах земельных участков под многоквартирными домами и которые требуют установление защитных зон, а соответственно и установление ограничений, относятся:

•  линии связи, радиотехнические объекты в том числе: воздушные, подземно-кабельные, радиорелейные линии связи, воздушные подземно-кабельные линии радиофикации, необслуживаемые усилительные и регенерационные пункты;

•  водопроводные сети и сооружения, в том числе: водопроводы, насосные станции;

•  тепловые сети;

•  электрические сети и сооружения, в том числе: трансформаторные пункты, воздушные, подземные кабельные электрические сети;

•  газовые сети и сооружения в том числе: газопроводы (наземные и подземные), газорегуляторные пункты и установки, резервуарные установки (наземные и подземные), газонаполнительные станции и пункты, групповые баллонные установки.

Границы охранных зон электрических сетей устанавливаются в соответствии с «Правилами охраны электрических сетей до 1000 вольт», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 11.09.72 № 667.

Согласно правилам для охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт вдоль воздушных линий электропередачи (за исключением ответвлений к вводам в здания) устанавливаются охранные зоны в виде участка земли, ограниченного параллельными прямыми, отстоящими от проекции крайних проводов на поверхность земли на 2 метра с каждой стороны. Для подземных кабельных линий охранная зона устанавливается в виде участка земли, ограниченного параллельными прямыми, отходящими от крайних кабелей на 1 метр с каждой стороны, а при прохождении кабельных линий в городах под тротуарами – на 0,6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр, в сторону проезжей части улицы.

Границы охранных зон линий и сооружений связи устанавливаются в соответствии с «Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 № 578.

Данным нормативным актом определено, что в населенных пунктах охранные зоны устанавливаются только для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов на кабельных линиях связи в виде участков земли, определенных замкнутой линией, отстоящей от цента установки усилительных и регенерационных пунктов или от границы обвалования не менее чем на 3 метра и от контуров заземления не менее, чем на 2 метра.

Охранные зоны для подземных кабельных и наземных воздушных линий устанавливаются только вне границ населенных пунктов.

Охранные зоны систем газоснабжения определены:

1.  «Правилами охраны систем газоснабжения», утвержденными Минтопэнерго России 24.09.1993 и зарегистрированными Минюстом Росси 24.09.1992 № 93.

2.  СНиП П-89-80, СНиП П.07.01-86, СНиП 2.04.08-87, СНиП П -06-75. ( в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» носят рекомендательный характер).

3.  Правилами безопасности в газовом хозяйстве (ПБ 12-245-98), утвержденными Госгортехнадзором России от 30.11.98 № 71.

4.  Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Согласно вышеназванным документам для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:

а) вдоль трасс наружных газопроводов в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода;

б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода – в идее территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров – с противоположной стороны;

в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечно мерзлых грунтах независимо от материала труб - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода;

г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется;

д) для прочих объектов газоснабжения - в виде участка земной поверхности, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 15 метров от границ объекта.

Границы охранных зон объектов водоснабжения определены СанПиНом 2.1.4. 1110-02 «О введение в действие санитарных правил и норм «зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ  14.03.2002 № 10.

Согласно данному документу для водопроводов установлены следующие санитарно-защитные зоны:

а) при отсутствие грунтовых вод – не менее 10 м при диаметре водопровода до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водопроводов более 1000 мм;

б) при наличии грунтовых вод – не менее 50 м вне зависимости от диаметра водопровода.

В случае необходимости допускается сокращение санитарно-защитной зоны для водопроводов, проходящих по застроенной территории по согласованию с центром санитарно-эпидемиологического надзора.

Установление ограничений (обременений) на территории, занятые зелеными насаждениями, определено приказом Госстроя России от 15.12.1999 № 153 «Об утверждении Правил охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации». В муниципальных образованиях края должны быть приняты соответствующие нормативные правовые акты, конкретизирующие требования к охране зеленых насаждений. Например, по городу Хабаровску решением Хабаровской городской Думы от 27.11.2007 № 531 утверждены Правила создания, содержания и охраны зеленых насаждений на территории городского округа «Город Хабаровск». Исходя из требований вышеназванных Правил, ограничения на использование земельного участка необходимо устанавливать на всю территорию, занятую зелеными насаждениями.

4.2.4. Порядок проведения работ по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Исходя из вышеизложенного, общий порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом выглядит следующим образом:

1.  Подбор документов  по планировке территории (если эти работы проводились).

2.  Подборка правоустанавливающих  документов на земельный участок (если он ранее был предоставлен обслуживающему муниципальному предприятию или иным лицам).

3.  Определение нормативного размера земельного участка, подлежащего безвозмездной передачи в общую долевую собственность в соответствии с постановлением  главы администрации края от 19.07.2001 № 297.

4.  Сопоставление нормативного размера земельного участка с предоставленным ранее (если он был предоставлен ранее) и документами по планировке территории.

5.  Принятие решения о площади и границах земельного участка, подлежащего безвозмездной передаче в общую долевую собственность (утверждение проекта границ земельного участка).

6.  Заключение договора подряда на проведение землеустроительных работ с целью постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

В техническом задании обязательно предусматривается выполнение подрядчиком следующих работ:

1.   сбор сведений у эксплуатирующих организаций –сетедержателей о наличии на земельном участке вышеназванных режимообразующих объектов и охранных зон, которые для них установлены;

2.   обязательное выделение частей земельных участков, подлежащих обременению правами третьих лиц и внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр земель и Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

7.   Заказчик должен предоставить подрядчику имеющуюся у него информацию о возможных ограничениях (обременениях) данного земельного участка. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет на основании заявления уполномоченного лица собственников помещений в многоквартирном доме подготовка распорядительного акта органа местного самоуправления о:

 предоставлении земельного участка в общую долевую собственность;

 об установлении ограничений (обременений) в использовании земельного участка со ссылкой на конкретные нормативные правовые акты и ведомственные документы, указанные в разделе 4.2.2. настоящих рекомендаций.

8.   Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и установленных органом местного самоуправления ограничений (обременений) в его использовании.

Рекомендуемые пункты 7 и 8 порядка проведения работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами являются не однозначными.  Мотивы «за» и «против» проведения этих работ указаны в разделе 4.3 настоящей работы.

В случае, если земельный участок уже зарегистрирован на праве общей долевой собственности без учета ограничений в его использовании органу местного самоуправления необходимо инициировать работу по проведению землеустроительных работ с целью выделения границ ограничений (обременений).

4.3. Особенности регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами

1.  Первая. По смыслу норм ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Закона № 189-ФЗ ненормативного акта публичного органа о предоставлении земельного участка для перехода участка в общую долевую собственность обладателей помещений не требуется. Право собственности у владельцев помещения возникает «автоматически» в силу закона с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок является производной от регистрации доли в праве общей собственности, в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается зарегистрированным, а следовательно существующим de jure.

2.  Вторая. Необходимо принятие ненормативного акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность обладателям помещений и регистрация данного права осуществляется на основании обращения  уполномоченного лица собственников помещений в подразделение Федеральной регистрационной службы путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Первая точка зрения исходит из того, что Закон № 189-ФЗ (п.п. 1, 2 ст.16) является специальным законом по отношению к гражданскому законодательству, и принятие ненормативного акта о передаче (предоставлении) земельного участка под многоквартирным домом для приобретения владельцами помещений права общей долевой собственности не требуется.

Исходя из этого, все земельные участки под многоквартирными домами, поставленные на государственный кадастровый учет до 01.03.2005, то есть с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, уже находятся в общей долевой собственности владельцев помещений, в остальных случаях (за исключением земельных участков изъятых или ограниченных в обороте) право общей долевой собственности считается возникшим с момента внесения сведений о таком земельном участке в ЕГРЗ.

Вторая точка зрения основывается на ст. 36 Земельного кодекса РФ, из смысла которой следует, что формирование земельного участка, которое заканчивается постановкой его на государственный кадастровый учет и принятие компетентным органом решения о предоставлении его, являются двумя различными стадиями оформления прав на землю, а следовательно необходимо и сформировать земельный участок и предоставить его в общую долевую собственность владельцам помещений.

В п.2. ст. 36 Земельного кодекса РФ указано «В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые дома и иные строения, представляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Поскольку жилищным законодательством данный порядок не разработан, а Земельным кодексом РФ установлен приоритет норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками, с учетом того, что вновь возводимые жилые дома не во всех случаях расположены в существующей застройке, порядок отчуждения земельных участков в частную собственность должен регулироваться не жилищным, а земельным законодательством.

Земельным кодексом РФ на публичный орган не возлагается безусловная обязанность передать  земельный участок в общую долевую собственность бесплатно собственникам помещений в многоквартирном доме после регистрации ими прав собственности на помещения.

То есть «автоматический» переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, возможен только в отношении домов, расположенных в существующей застройке и введенных в эксплуатацию до 01.03.2005 г.

Первая точка зрения с позиции соблюдения «буквы закона» в отношении ранее возведенных многоквартирных домов в существующей застройке, является более предпочтительной, но в практическом отношении вызывает ряд технических вопросов, в том числе:

•  как осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок под построенным многоквартирным домом в общую долевую собственность владельцев помещений, если этот земельный участок был предоставлен для строительства застройщику в собственность, и право собственности зарегистрировано;

•  на основании какого ненормативного акта публичного органа власти, и какова процедура прекращение права аренды земельного участка, предоставленного застройщику и переход этого земельного участка в общую долевую собственность владельцев помещений;

•  могут ли владельцы помещений многоквартирного дома распоряжаться земельным участком без его регистрации, например, сдавать часть земельного участка в аренду и т.п.;

•  как зарегистрировать ограничения (обременения) на данный земельный участок, без регистрации права общей долевой собственности;

•  какова процедура передачи сведений о сформированном земельном участке под многоквартирным домом после его постановки на государственный кадастровый учет в Федеральную регистрационную службу для учета его в ЕГРП;

•  как налоговые органы уведомляются о новых плательщиках земельного налога, после постановки земельного участка под многоквартирным домом на государственный кадастровый учет.

Законодатель, связав возникновение права собственности на земельный участок под многоквартирным домом с моментом его постановки на государственный кадастровый учет, по видимому, преследовал цель упростить процедуру признания прав на земельный участок. Однако, эта благая цель вряд ли оказалась достигнутой. Отсутствие в ЕГРП сведений о земельном участке на практике ничего хорошего не сулит, так как всякое действие, направленное на развитие имущественного комплекса многоквартирного дома, неминуемо повлечет за собой необходимость государственной регистрации прав на земельный участок.

Так как владельцы помещений в многоквартирном доме заинтересованы в возможности распоряжаться земельным участком, а органы власти в том, чтобы в общественных интересах были установлены ограничения (обременения) в использовании земельных участков, и с учетом других вышеназванных обстоятельств, в отношении ранее (до 01.03.2005 г.) возведенных домов на наш взгляд:

•  органом государственной власти и ли местного самоуправления должен приниматься ненормативный акт о передаче земельного участка в общую долевую собственность с указанием ограничений (обременений) в его использовании;

•  право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом должно быть зарегистрировано в обычном порядке, путем внесения соответствующей записи в ЕГРП на основании обращения собственника помещения или уполномоченного лица собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, каких-либо пресекательных действий со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления по запрету или ограничению прав собственников помещений при осуществлении им регистрации права совместной долевой собственности на земельный участок, за исключением земельных участков изъятых или ограниченных в обороте, допускаться не должно.

Порядок и особенности передачи земельных участков под вновь возводимыми домами вне границ территорий существующей застройки до урегулирования этого вопроса федеральным законодательством, должны быть определены законом субъекта Российской Федерации.

Так как министерство имущественных отношений края не вправе давать какие-либо разъяснения по порядку регистрации прав на объекты недвижимости, в настоящих методических рекомендациях отсутствует возможность более подробно осветить все вопросы, связанные с регистраций права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами.

Все процедурные и технические вопросы регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами необходимо решать в установленном законодательством порядке с Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, в порядке определенном Приказом Минюста России от 14.02.2007  № 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты имущества» и Приказом Минюста России от 26.07.2004 № 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» (в ред. приказа Минюста РФ от 19.01.2005 № 4) (Приложение 10, 11).

Учитывая все вышеизложенное, в настоящее время органам местного самоуправления, заинтересованным лицам можно порекомендовать нарабатывать практику осуществления этих действий с учетом настоящих рекомендаций.

Приложения