Выселение без предоставления другого жилого помещения: обзор судебной практики

Основания для выселения без предоставления другого жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 91 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), если нанима­тель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое по­мещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его раз­рушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой раз­рушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса •Российской Федерации» закреплены основные ориентиры, которые судам следует учитывать при применении ст. 91 ЖК РФ. Верховный Суд РФ, в частности, указал, что  выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой (ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности про­тивоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положе­ний ч. 1 -3 ст. 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жи­лого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, в т. ч. по договору социального найма, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимате­лем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопас­ности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, ис­пользование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с пре­вышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении со­седей хулиганских действий и др.).

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные, постоянного ха­рактера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.).

При этом судом, как правило, устанавливается разумный срок для устранения причин, послуживших основанием для обращения с исковым заявлением о выселении.

Судебная практика в 90% случаев идет по пути отказа в удовлетворении требо­ваний органов местного самоуправления о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения. И лишь при комплексном подходе к разрешению вопро­сов удовлетворение требований становится возможным.

ПРИМЕР: Администрация г. Иркутска обратилась в суд с иском к Б.И.В., УФМС по Иркутской об­ласти о расторжении договора найма жилого помещения, выселении без предоставле­ния другого жилого помещения, обязании снять с регистрационного учета по месту жительства.

В рассматриваемом споре ответчица, ведущая асоциальный образ жизни, была зареги­стрирована в жилом помещении совместно с другим гражданином, претензий к которо­му у истца не имелось. Напротив, бездействие ответчицы, выразившееся в невыполнении возложенной обязанности по остеклению окон, а также выполнению работ по утеплению стояка холодного водоснабжения, восстановлению теплоизоляции труб, замене кана­лизационной трубы, нарушало права соседей. Второй из зарегистрированных граждан в квартире фактически не жил из-за невозможности совместного проживания с ответ­чицей. Администрация г. Иркутска предприняла несколько попыток досудебного урегулиро­вания спора.

Изначально ответчице было выдано предписание о приведении квартиры в надлежащее состояние в установленный срок. Затем на основании жалоб соседей ей было направлено предупреждение о прекращении нарушения прав и законных интересов жильцов дома. И предписание, и предупреждение были вручены ответчице под роспись. Затем ответчице было предъявлено третье предупреждение о необходимости прекра­щения нарушения прав соседей со ссылкой на ст. 91 ЖК РФ в обоснование возможности выселения.

Очередным обследованием было установлено, что остекление оконных рам выполнено. Вместе стем окраска и техническое обслуживаниетруб ХВС и ГВС не произведены, тепло­изоляция труб нанимателем не восстановлена, текущий ремонт квартиры не выполнен, в санузле система ХВС и ГВС не работает из-за технической неисправности, часть канали­зационной трубы отсутствует, в помещении кухни на трубопроводе горячего водоснабже­ния наблюдается течь. На момент составления акта техническое состояние труб не по­зволяет провести запуск отопления.

В судебном процессе соседи, приглашенные в качестве свидетелей, подтвердили факт ненадлежащего содержания квартиры ответчицей. Кроме того, в материалы дела был пред­ставлен ответ из ОП-5 Управления МВД по городу Иркутску ГУ МВД России по ИО, которым подтверждаются сведения о сообщениях от оператора «02» по фактам обращения граждан о ненадлежащем содержании квартиры. По совокупности представленных доказательств суд принял решение об удовлетворении требований администрации г. Иркутска (см. апел­ляционное определение Иркутского областного суда от 27.06.2013 по делу № 33-5048/2013).

Как следует из рассмотренного примера, орган местного самоуправления опирался прежде всего на значительную базу свидетельских показаний соседей, подверждающих факты нарушения ответчицей их прав и законных интересов. При этом администрация г. Иркутска в рамках процесса «балансировала на грани», поскольку ответчицей частично были удовлетворены установленные в предписании требования проведении ремонта, что вполне могло стать основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований либо для предоставления судом дополнительного рока для проведения иных работ, указанных в предписании.

В другом примере муниципалитет пошел несколько другим путем.

ПРИМЕР: Администрация г. Владивостока обратилась в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Основанием для искового заявления стало коллективное обращение жильцов дома по вопросу система­тического нарушения их прав и законных интересов жильцами квартиры, которые ис­пользуют данное жилое помещение не по назначению, бесхозяйственно с ним обращают­ся, в результате чего на лестничной площадке и в соседних квартирах полная антисанита­рия, неприятные запахи, множество грызунов и паразитов. 10мая 2012 г. по информации Управления Роспотребнадзора по Приморскому краю и экс­пертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Приморском крае» отОЗ.05.2012 №442/7.3 было установлено, что условия проживания в квартире, занимае­мой ответчиками, не соответствуют п. 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиоло­гические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части захламления квартиры мусором. К данному ответу были приложены экспертное заключе­ние от 03.05.2012 № 442/7.3, акт обследования от 26.04.2012, из которого следует, что доступ в квартиру невозможен в связи с ее захламлением мусором от пола до потолка.Также был предоставлен протокол лабораторных испытаний от 26.04.2012 № 33, из которого следует, что в прилегающих к квартире жилых квартирах в результате энтомологической экспер­тизы обнаружены постельные клопы.

12 апреля и 24 мая 2012 г. администрацией г. Владивостока в адрес ответчиков вынесены предупреждения в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по содержанию жи­лого помещения, установлены сроки для устранения нарушений -до 14 мая и 4 июля 2012 г. соответственно. Ответчица Л.С.И. была ознакомлена с данными предупреждениями, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, однако в установленные сроки не устранила нарушения законных прав и интересов соседей, не приняла никаких мер по приведению занимаемой комнаты в состояние, пригодное для проживания, не устранила существующую угрозу для здоровья проживающих в многоквартирном доме граждан. На основании представленных доказательств суд принял решение о выселении ответчи­цы из жилого помещения {см. определение Приморского краевого суда от 29.04.2013 по делу №33-3534).

В рассмотренном деле органы местного самоуправления использовали заклю­чение санитарно-гигиенической экспертизы, что представляется достаточно весомым аргументом. Для укрепления позиции в суде такая экспертиза может быть проведена несколько раз - как до вынесения предупреждения о необходимости устранения нарушений при пользовании жилым помещением, так и после истечения сроков для добровольного устранения соответствующих нарушений.

Достаточно интересен вопрос о том, является ли асоциальный образ жизни одно­го из жильцов, сопряженный с угрозами или даже действиями по причинению вреда в отношении соседей, основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения? Несмотря на то что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 отражена возможность выселения в связи с совершением в отноше­нии соседей хулиганских действий, судебная практика в данном случае неоднозначна.

ПРИМЕР: Б.Т. обратилась в суд к Б.В. с иском о выселении его из жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что является нанимателем указанной муниципальной квартиры и про­живает там совместно с ответчиком Б.В., а также К. и Б.Е.В. Б.В. в течение длительного вре­мени ведет аморальный образжизни.злоупотребляетспиртными напитками, устраивает скандалы, неоднократно совершал в отношении истца противоправные деяния в спорном жилом помещении, за которые был осужден. Своим поведением ответчик систематически нарушает законные права и интересы как истца, так и соседей, делает невозможным со­вместное с ним проживание, не реагирует на замечания и предупреждения о недопусти­мости такого поведения в дальнейшем. Оценив указанные обстоятельства в совокупности, суд принял решение об удовлетворении требования заявителя (см. определение Липец­кого областного суда от 27.03.2013 по делу № 33-711/2013).

В примерах, аналогичных рассмотренному, суды констатируюттем не менее от­сутствие обязанности у муниципалитетов применять к такому гражданину санкции, предусмотренные ст. 91 ЖКРФ.

ПРИМЕР: Б. обратилась в суд с иском к мэрии городского округа Тольятти, бывшему супругу Б. об устра­нении нарушения жилищных прав.

В обоснование заявленных требований указала, что она и ее бывший супруг Б. проживают в двухкомнатной квартире. Между ними сложились неприязненные отношения. Пригово­ром и.о. мирового судьи судебного участка № 86 Самарской области от 29.12.2012, всту­пившим в законную силу, Б. признан виновным в совершении преступления, предусмо­тренного ч. 1 ст. 119 УК РФ (угроза убийством).

Администрация направила Б. предписание о необходимости прекращения нарушения жилищных прав. Суд занял сторону муниципалитета, указав, что у последнего отсутствует обязанность по предъявлению иска о выселении без предоставления другого жилого по­мещения (см. апелляционное определение Самарского областного суда от 28.01.2014 по делу №33-759/2014).

Конечно, в данном случае недопустимо проживание граждан на одной жил­площади в случае, если один из них совершил в отношении другого преступление, установленное приговором суда, и потерпевший считает невозможным дальнейшее совместное проживание. Соответствующие обстоятельства должны являться до­статочным основанием для выселения, в т. ч. и по инициативе наймодателя.

Рассмотренная правоприменительная практика позволяет сделать вывод о том, что для выселения пост. 91 ЖК РФ необходимы соблюдение четкой досудебной про­цедуры и наличие крепкой позиции в суде, которая включает:

• фиксацию факта нарушения правил пользования жилым помещением;
• наличие жалоб жильцов на нарушение их прав;
• уведомление нанимателя о необходимости устранения нарушений;
• повторную фиксацию факта нарушений после истечения срока для устранения;
• уведомление о выселении в случае неудовлетворения требований, изложенных в предписании;
• обращение в суд.

Такая процедура в настоящее время не регламентируется законодательно, но является надежной гарантией того, что дело о выселении по ст. 91 ЖК РФ не попадет в те 90% дел, которые завершаются отказом в удовлетворении требований муници­палитетов.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Положение о том, что никто не может быть выселен из жилища или ограни­чен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, содержится также в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Но иногда выселение - это единственная возможность прекратить на­рушение прав других граждан, проживающих в доме, а также предотвратить угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей.

По материалам журнала "Практика муниципального управления"