О некоторых проблемных ситуациях, возникающих при заключении договоров социального займа

Предоставление гражданам жилых помещений осуществляется, как правило,  по договорам социального найма. В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помеще­ния одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполно­моченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправ­ления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением тре­бований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора со­циального найма в срок, установленный данным решением.

В судебной практике неоднократно констатировался тот факт, что принятие ре­шения о предоставлении жилого помещения (органом местного самоуправления, судом и т. п.) возлагает на уполномоченный орган обязанность заключить договор социального найма, т. е. норма ч. 4 ст. 57 ЖК РФ является императивной. При этом не­соблюдение письменной формы договора социального найма не может являться основанием для вывода о том, что у лица, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, не возникло право пользования жилым помещением по договору социального найма, поскольку подтверждением заключения договора могут служить различные письменные до­казательства, в частности открытие вселившемуся лицу лицевого счета для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги (см. определение Верховного Суда РФ от 06.12.2011 №47-В11-7).

В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Поэтому в случае, если гражданин не заключает договор социального найма, у орга­нов местного самоуправления возникают проблемы, связанные с несением убытков по причине невнесения таким гражданином платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. п.

Практика показывает, что наибольшее количество подобных проблем относится к гражданам, расселяемым из подлежащих сносу многоквартирных жилых домов, чьи земельные участки вместе с домами были изъяты для муниципальных нужд. Эти проблемы возникают, как правило, в связи с тем, что граждане отказываются ос­вободить ранее занимаемые ими жилые помещения и переселяться в новые, предо­ставленные органами местного самоуправления взамен изъятых. В итоге складыва­ется ситуация, когда гражданина, отказывающегося от подписания договора соци­ального найма, в соответствии с действующим законодательством необходимо либо лишать права пользования жилым помещением, либо понуждать к заключению до­говора социального найма.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) закреплен принцип свободы договора, который предполагает, что граждане и юридические лица вправе заключать договоры по своему усмотрению. В пункте 2 ст. 421 ГК РФ закреплено пра­вило, в соответствии с которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена дей­ствующим законодательством или добровольно принятыми на себя обязательствами.

В связи с чем возникает вопрос: а является ли заключение договора социально­го найма гражданином обязанностью соответствующего гражданина? Практика, к со­жалению, дает отрицательный ответ на данный вопрос.

ПРИМЕР: Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудного Московской области обратился в суд с иском к С.Ш.С. об обязании заключить договор социального найма жилого поме­щения, принять указанное жилое помещение по акту приема-передачи, а также о взыска­нии с ответчика 44 823,57 руб. в качестве платы за содержание данной квартиры. Заявленные требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Долгопрудненского городского суда Московской области от07.12.2005 на администрацию г.Долгопрудного возложена обязанность предоставить С.Ш.С и членам его семьи жилое помещение по договору социального найма в соответствии с установленными нормами. Во исполнение данного решения суда постановлением главы г. Долгопрудного от 13.03.2008 № 146-ПГСШ.С и членам его семьи была предоставлена квартира. Однако ее предостав­ление было оспорено С.Ш.С. в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 18.06.2008 требования С.Ш.С. о признании незаконным постановления главы г. Долгопрудного о предоставлении ему спорной квартиры оставлены без удовлетворения. В связи с изданием данного постановления 27 мая 2008 г. судебным приставом-исполните­лем было вынесено постановление об окончании исполнительного производства на осно­вании п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон № 229-ФЗ) (фактическое исполнение требова­ний, содержащихся в исполнительном документе). С.Ш.С. было отказано в удовлетворении жалобы на действия судебного пристава-исполнителя, издавшего постановление об окон­чании исполнительного производства.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 29.09.2010 исковые требования удовлетворены частично: на С.Ш.С. возложена обязанность заключить договор социального найма на спорную квартиру и принять указанное жилое помещение по акту приема-передачи; с С.Ш.С. в пользу Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудно­го взысканы денежные средства в сумме 17 448,60 руб.; отказано в остальной части заяв­ленных требований.  

Суд при вынесении решения отметил, что в соответствии с п.4ст. 57 ЖК РФ решение о пре­доставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием для заключения соответствующего договора социального найма.

Пунктом 1 ст. 63 ЖК РФ установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого по­мещения жилищного фонда социального использования.

Из системного толкования приведенных выше норм материального права, по мнению суда, следует, что решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является обязательным основанием для последующего заключения договора социального найма сторонами этого договора. В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными за­конами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необо­снованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Исходя из указанных положений закона, ответчик должен быть понужден к заключению договора социального найма в отношении спорного жилого помещения, предоставлен­ного ему в установленном законом порядке во исполнение судебного решения от 07.12.2005, и соответственно это помещение должно быть принято им по акту приема-передачи с воз­мещением истцу убытков, понесенных по содержанию указанного жилого помещения за период с 15 апреля по ноябрь 2009 г.

Указанное решение, оставленное без изменения кассационной инстанцией, было пере­дано для рассмотрения в Президиум Мособлсуда в порядке надзора. Президиум позиции нижестоящих судов не разделил. Суд указал, что при разрешении спора судебные инстанции не учли, что на основании решения суда от 07.12.2005 и из­данного во исполнение указанного решения постановления главы г. Долгопрудного от 13.03.2008 № 146-ПГ обязанность по предоставлению жилья и заключению договора со­циального найма на спорную квартиру возникла именно у администрации г. Долгопруд­ного. У С.Ш.С. такая обязанность не возникла, а поэтому он не является лицом, которого можно понудить заключить договор социального найма жилого помещения нив силу за­кона, нив силу договора. На данном основании Президиум состоявшиеся по делу судебные акты отменил (см. постановление Президиума Московского областного суда от 25.05.2011 № 202 по делу № 44-67/11).

Таким образом, на практике возможна следующая ситуация: орган местного само­управления предоставляет жилое помещение гражданам, которые не только не ис-пользуютуказанное помещение, но и всячески препятствуют муниципалитетам в ис­полнении их обязанностей по предоставлению жилого помещения. В случае если такие граждане отказываются освободить ранее занимаемое ими жилое помещение, органы местного самоуправления разрешают проблему, как правило, обращением в суд с исковым заявлением о выселении с предоставлением другого благоустроен­ного жилого помещения. При исполнении судебного акта и возникают спорные во­просы. Даже если приставами фактически перенесены вещи в новую квартиру, но граж­данин не вселяется в нее и ключи ему не переданы, основания для окончания испол­нительного производства в соответствии со ст. 46 Федерального закона № 229-ФЗ отсутствуют.

ПРИМЕР: Администрация г. Дубны обратилась в суд с иском к собственнику жилого дома о пре­кращении права его собственности путем выкупа указанного жилого дома по установ­ленной судом цене. Требования обосновывались тем, что земельный участок по соот­ветствующему адресу ранее у ответчика был изъят со сносом дома для застройки многоэтажными жилыми домами. Ответчик отказался от предложенных вариантов компенсации, выдвигая при этом совершенно несоразмерные требования о предостав­лении ему другого недвижимого имущества, чья стоимость значительно превышала стоимость изъятого земельного участка. Органом местного самоуправления были за­явлены также требования о выселении граждан в предоставленную им двухкомнатную квартиру.

После длительного судебного процесса требования муниципалитета были удовлетворены (см. определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.03.2006 по делу № 33-2526). Был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда, который был исполнен в части выселения. Однако выселяемые отказались ожидать окончания процедуры выселения и получения ключей от новой квар­тиры, в связи с чем требования исполнительного листа так и не были исполнены оконча­тельно.

Данный пример делает актуальным вопрос о возникновении у граждан права пользования жилым помещением только на основании решения суда, без окончания исполнительного производства по делу. Наряду с этим возникает и ряд других вопро­сов. Например, возможно ли в данном случае говорить о признании граждан не при­обретшими права пользования жилым помещением? Либо речь должна идти об утра­те права пользования жилым помещением?

Исходя из системного толкования положений постановления Конституцион­ного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки  Л.Н. Ситаловой», а также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении I Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо отметить, что право пользования жилым помещением возникает у лица с момента фактического все­ления в жилое помещение. Если такого вселения не произошло, значит, право пользования не приобретено.

Утрата же права пользования муниципальным жильем возможна только в сле­дующих случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое де­лает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; в использование жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

В то же время вопрос о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением может быть поставлен лишь в условиях наличия договора со­циального найма.

ПРИМЕР: Управление по учету и распределению жилой площади администрации г. Пскова обрати­лось в суд к Б.А.С., Б.Н.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолет­него Б.Л.А., а также к Б.Е.А., Б.Н.А. с требованиями о признании утратившими право поль­зования жилым помещением - комнатой.

В обоснование исковых требований указывалось, что решением Псковского городского суда Псковской области 2009 г., вступившим в законную силу, администрация г. Пскова обязана предоставить Б.А.С. с учетом членов его семьи - Б.Н.Л., Б.Е.А., Б.Н.А. и Б.Л.А. от­дельное благоустроенное жилое помещение по договору социального найма общей пло­щадью не менее 85 м2.

Во исполнение указанного решения и с согласия ответчиков семье Б., состоящей из пяти человек, постановлением администрации г. Пскова 2010 г. была предоставлена трехком­натная квартира общей площадью 67,3 м2. Впоследствии на указанную жилую площадь, куда семья ответчиков вселилась, был заключен договор социального найма. Поскольку площадь квартиры не соответствовала указанной в решении суда, определением Псков­ского городского суда Псковской области от 2010 г. было разъяснено, что фактически ад­министрация г. Пскова обязана предоставить семье Б. отдельные жилые помещения на территории г. Пскова по договору социального найма общей площадью не менее 85 м2. Постановлением администрации г. Пскова 2010 г. были внесены изменения в предыдущее постановление администрации г. Пскова в части предоставления семье Б. жилых помеще­ний.Так, наряду с трехкомнатной квартирой было постановлено предоставить ответчикам и комнату площадью 18,3 м2 со снятием с очереди нуждающихся в жилых помещениях. Однако от заключения договора социального найма на комнату и вселения на эту жилую площадь ответчики отказались, полагая, что им дополнительно должна быть предостав­лена отдельная квартира.

Ссылаясь на то, что действия Б. свидетельствуют об отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма на комнату, истец с учетом положе­ний ч. 3 ст. 83 ЖК РФ просил суд признать ответчиков утратившими право пользования комнатой. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, однако позиция апелляционной инстанции оказалась иной.

Апелляция указала, что ст. 63 ЖК РФ предусматривает заключение договора социального найма в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Таким образом, вопрос о признании граж­дан утратившими права пользования жилым помещением по договору социального най­ма мог быть поставлен лишь в условиях наличия такого договора.

Однако из материалов дела усматривается, что, несмотря на наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении Б. указанной комнаты, договор социального найма на нее между сторонами по делу не только не заключался, но и со стороны ответчи­ков имел место отказ от заключения такого договора в связи с их несогласием относитель­но его предмета. Следовательно, основания для признания ответчиков утратившими права пользования комнатой отсутствовали, а требования о признании их не приобрет­шими права пользования этой комнатой, как указано в резолютивной части решения, Управлением по учету и распределению жилой площади администрации г. Пскова не предъ­являлись. В этой связи состоявшееся по делу решение было отменено в части удовлетво­рения требования Управления о признании ответчиков утратившими право пользования комнатой (см. апелляционное определение Псковского областного суда от 29.10.2013 по делу №33-1783).

Указанный вывод суда о необходимости признания граждан, отказывающихся от вселения в жилое помещение, не приобретшими право пользования был бы достаточно логичен и понятен, если бы не еще один вывод, содержащийся в рассмотренном судебном акте. Суд указал, что предъявление требований к ответчикам о признании их утратившими право пользования комнатой было вызвано необходимостью решения вопроса, связан­ного с исполнением решения Псковского городского суда от 2009 г. Однако данный способ защиты своего права Управлением по учету и распределению жилой площади админи­страции г. Пскова нельзя признать надлежащим, поскольку он не направлен на исполнение судебного акта и противоречит интересам взыскателей по исполнительному производству, вт. ч. и интересам несовершеннолетнего ребенка.

Учитывая наличие исполнительного производства, возбужденного на основании указан­ного решения, а также актов органа местного самоуправления о предоставлении Б. жилых помещений, изданных во исполнение решения суда, вышеназванный вопрос подлежит разрешению в рамках исполнительного производства в соответствии с Федеральным законом № 229-ФЗ.

Таким образом, до окончания исполнительного производства признать граждан не приобретшими права пользования жилым помещением невозможно. В случае если имеет место бездействие судебного пристава-исполнителя, все вопросы, свя­занные с неисполнением судебного акта о предоставлении жилого помещения граж­данам, которые от та кого помещения фактически отказываются, следует задавать судебным приставам.

Но поскольку исполнительное производство у нас длится годами, а договор со­циального найма не заключается, то плату за содержание и ремонт продолжают вно­сить органы местного самоуправления без каких-либо более-менее обоснованных надежд на взыскание соответствующих сумм в порядке регресса.

Представляется, что такой проблемный вопрос мог бы быть решен на законода­тельном уровне. Например, несовершение гражданином в разумный сроке момента вступления в силу решения о предоставлении ему права пользования жилым поме­щением действий, направленных на приобретение права пользования таким жилым помещением, должно являться основанием для признания такого гражданина не приобретшим права пользования. Альтернативно в законодательстве следует четче прописать обязанности гражданина по заключению договора социального найма либо одностороннему отказу от его заключения.

По материалам журнала "Практика муниципального управления"