Собственники помещений МКД приняли решение о выделении в вестибюле подъезда помещения для консьержа путем возведения двух перегородок из гипсовых плит с устройством санузла. Сантехническое оборудование планировалось подключитьк канализационным и водопроводным сетям дома без изменения последних. Является ли выделение помещения для консъержной реконструкцией, строительством, пристройкой, если это не затрагивает изменение площади дома и не относится к перечню работ, указанных в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ?
Реконструкцией в соответствии с Градостроительным кодексом (ст. 1 ч. 14) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Судебная практика относит к реконструкции только глобальные работы по изменению жилого дома. В качестве примера можно привести постановления ФАС Московского округа от 31.08.2010 № КА-А41/9960-10 (работы по пристройке дополнительного входа в нежилое помещение не отвечают понятию «реконструкция»), от 08.10.2002 № КА-А40/6684-02 (по мнению судей, «при реконструкции должно происходить увеличение площади всего здания в целом, а не его отдельных помещений»).
Вместе с тем указанные работы являются перепланировкой подъезда.
Постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (пп. 2 и 3) относит к мероприятиям по перепланировке в т. ч. устройство уборных и ванных комнат, перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах (МКД) с железобетонными перекрытиями, изменение тамбуров и пр.
При производстве работ по переустройству и (или) перепланировке не допускается:
- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в т. ч. затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации МКД и проживания граждан;
- переустройство помещений или смежных с ними помещении, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
- установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для МКД;
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в МКД типовых серий);
- перевод технических подполий в подвалы;
- устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
- переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений МКД;
- мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
- проведение работ, затрагивающих внешний облик МКД и жилых домов, в т. ч. устройство мансардных окон, а также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия);
- устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;
- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Необходимо получить согласование перепланировок в соответствующем органе по месту нахождения жилого дома (чаще всего это орган местного самоуправления либо режим «единого окна»). К заявлению на согласование необходимо приложить ряд документов, в т. ч. подготовленный в установленном порядке проект перепланировки. По окончании работ проводится оформление приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке в жилом доме.
Поясните, пожалуйста, предусмотрено ли действующим законодательством право управляющей организации в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД?
Договор управления заключается, с одной стороны, управляющей организацией, а с другой - собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 ГК РФ предусматривает следующие причины для расторжения договора:
- о соглашению сторон;
- по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Сразу оговорим, что это неприменимо к рассматриваемой ситуации. Статьи 578, 619, 620, 687 и 859 ГК РФ предусматривают иные случаи расторжения договора, однако к договору управления МКД указанные случаи отношения не имеют.
Кроме того, дополнительные основания расторжения договора управления предусмотрены пп. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, где действует специальный режим правового регулирования согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10, однако указанные положения распространяются только на случаи расторжения договора управления по инициативе собственников помещений и также неприменимы к рассматриваемой ситуации.
В первом варианте расторжения договора управления необходимо согласие двух сторон договора.
Решения, касающиеся обслуживания общего имущества дома, являются компетенцией общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).
По результатам собрания должен быть подписан протокол общего собрания собственников помещений в МКД по конкретному адресу с решением расторгнуть договор управления досрочно по соглашению сторон с указанием даты заключения такого соглашения.
Собственники, не принявшие участие в общем собрании либо проголосовавшие против расторжения договора, будут обязаны подчиниться решению общего собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Со стороны управляющей организации согласие выражается подписанием соглашения о досрочном расторжении договора управления.
Инициатором подписания такого соглашения может выступать любая из сторон.
Соглашение сторон о досрочном расторжении договора управления должно быть заключено в письменной форме, как и сам договор управления (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
Во втором варианте расторжения договора управления отказ от исполнения договора возможен в судебном порядке в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ:
«По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной».
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, это необходимо доказать в судебном споре.
Поскольку главной обязанностью собственников по договору управления является своевременная и полная оплата услуг управляющей организации, иск в суд о расторжении договора управления может быть подан управляющей организацией в связи с неуплатой.
Ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно ч. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства - эксплуатация общего имущества МКД, которое является неделимым в силу п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖКРФ.
С момента вступления решения суда в силу договор управления будет считаться расторгнутым.
Применительно к нашей ситуации других оснований для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке гражданским законодательством либо договором управления не установлено.
Расторжение договора управления на основании выданных собственникам помещений уведомлений невозможно, поскольку противоречит нормам Гражданского кодекса. Такое действие является ничтожным и не влечет за собой никаких правовых последствий (ст. 166 ГК РФ).
По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"
