Главам муниципальных образований и специалистам местных администраций была представлена информация по одним из наиболее актуальных на сегодняшний день для всех уровней власти темам. Совет муниципальных образований Ульяновской области представляет вниманию посетителей сайта подборку информации, озвученной Е.А. Кодиной в ходе семинара.
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ
За прошедший год руководство Российской Федерации ставило задачи трем разным группам по оптимизации функционала публичной власти трех уровней – федеральной, региональной и местной.
Первая группа называлась «Стратегия 2020» и объединяла только экспертов, а не чиновников. Были разработаны теоретические сценарии развития публичного управления в России: оптимистичный, пессимистичный и консервативный и т.д. Победил сценарий возврата к публичности и выборности должностей. Президент Д.А. Медведев уже подписал закон о порядке выборов губернаторов. Также сейчас реализуется предложение, выработанное в рамках «Стратегии-2020» - упрощение процедуры регистрации политических партий.
Второй механизм - это рабочие группы Дмитрия Козака по децентрализации полномочий и Александра Хлопонина по совершенствованию межбюджетных отношений. Итоги деятельности этих рабочих групп были представлены на заседании Государственного Совета РФ 26.12.2011г.
Каковы результаты деятельности рабочей группы?
На сегодняшний день продолжает обсуждаться вопрос об изменении территориальных основ местного самоуправления.
Кроме того, актуален вопрос, связанный с изменением статусов городских поселений на сельские, что связано с тем, что на территории Российской Федерации действуют программы развития сельской местности, поддержки дорожного развития и развития иной инфраструктуры. Необходимо ввести правовые понятия «город» и «село», а также определить, что такое «сельская местность». С последним связан, в частности, вопрос предоставления работникам образования и здравоохранения в сельской местности набора льгот от субъекта и муниципалитета.
Субъекты РФ обладают 94 базовыми полномочиями (в соответствии с Федеральным законом от 06.10.1999 №184-ФЗ), ещё около 300 полномочий вытекают из отраслевых законов, 98 полномочий субъектов делегированы от Российской Федерации. При этом субъектами реализуется больше переданных, нежели собственных полномочий.
По собственным полномочиям субъекты вправе принимать собственные правовые акты, вправе принимать свои решения и вести политику по этим полномочиям. Что касается делегированных полномочий, субъекты обязаны согласовывать кандидатуру человека, который руководит и отчитывается за осуществление этих полномочий, которое производится за счет средств субвенций, перечисляемых из федерального бюджета.
Что касается муниципальных образований, в среднем по стране 56 % средств бюджетов - это средства на реализацию делегированных полномочий. Т.е. больше половины средств местных бюджетов идут не на вопросы местного значения, а на осуществление делегированных полномочий. При таком раскладе о самостоятельности уровней публичной власти говорить не приходится.
В России около 80 Федеральных министерств, служб и агентств. При этом 45 министерств и ведомств, работают на местах, имея свои территориальные органы (ФМС, ФНС и т.д.). Очень детально прорабатывался вопрос о целесообразности сохранения на территории муниципальных образований и на субъектов РФ этих органов в статусе «федеральных» и необходимости передачи их под юрисдикцию субъектов РФ. Необходимо внести изменения в Федеральный закон №184-ФЗ для передачи полномочий от Российской Федерации субъектам. Соответствующий законопроект уже подготовлен. Из 45 органов в субъекты РФ перейдут 18.
Необходимо повысить роль губернаторов - высшего должностного лица по координации деятельности всех органов власти, действующих на территории субъекта. Даже при сохранении территориальных органов федеральных министерств и ведомств, у губернатора должны быть полномочия, которые позволят вести собственную политику. Для этого подготовлен проект указа, который усиливает роль губернатора во взаимодействии с этими территориальными органами.
Общепризнанной является недостаточность собственных средств субъектов РФ и муниципальных образований. По данным Министерства финансов РФ, все столицы субъектов - дотационные, хотя и являются наиболее финансово успешными муниципальными образованиями. Необходимо увеличить доходные источники субъектов РФ и муниципалитетов.
В части земельного налога, нужно отказаться от федеральных льгот, что означает отмену соответствующей главы Налогового кодекса РФ, напрямую предоставляющей льготы, которые формируют порядка 18 миллиардов рублей выпадающих доходов муниципалитетов.
Министерство финансов РФ готово передать ряд сборов муниципальным образованиям. Также решается вопрос о возврате налога с продаж.
Министерство финансов РФ предложило отказаться от «верхней планки» в отношении региональных и местных налогов. Однако позиция в отношении данного предложения неоднозначная.
Кроме того, субъекты РФ настаивают на уплате НДФЛ не по месту работы, а по месту жительства.
И, наконец, третья рабочая группа. 8 февраля 2012 г. Медведев Д.А. подписал Указ №150, которым утвердил состав рабочей группы по «Открытому правительству», в котором есть подгруппа - региональное развитие и местное самоуправление, которые и обсуждают детально обозначенные выше вопросы. Также имеются принципиально новые вопросы, например, возможность передачи охраны общественного правопорядка всецело органам местного самоуправления.
Были отмечены некоторые готовящиеся изменения в Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
В частности, нынешнее законодательство определяет теплоснабжение как вопрос местного значения, при этом Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» гласит, что тарифы устанавливает субъект РФ. В результате муниципальные образования часто оказываются в ситуации, когда тариф установлен субъектом ниже экономически обоснованного, что, однако, понятно ввиду того, что субъект ограничен рамками предельного увеличения цен, установленными Федеральной службой по тарифам. Субъект устанавливает тариф, а организация, предоставляющая услуги, чьи затраты не покрываются, обращается к органам местного самоуправления с иском по оплате образовавшейся разницы. Конституционный Суд РФ по иску г.Чита решил, что муниципальное образование не должно оплачивать решения, принимаемые субъектом и признал федеральное законодательство в этой части не соответствующим Конституции РФ. Во исполнение постановления Конституционного Суда РФ был разработан законопроект, принятый в первом чтении Государственной Думой РФ, который вносит изменения в статьи 14, 15 и 16Федерального закона №131-ФЗ, дополняя формулировку соответствующего вопроса местного значения словами «(организация теплоснабжения) в пределах установленных законодательством РФ». Также вносятся изменения в статью 18 Федерального закона №131-ФЗ, в которую вводится четвертый пункт, в котором прописано, что органы местного самоуправления не несут ответственности и финансовых обязательств по решениям, принимаемым иными органами публичной власти Российской Федерации. Такая будет формулировка. В том числе и на муниципальном уровне: поселения, входящие в состав муниципального района, не должны нести ответственность за решения принимаемые муниципальным районом.
Министерство регионального развития РФ намеревается также внести поправки в статью 50 («виды имущества, которое может находиться в муниципальной собственности»). Дело в том, что в 2011 году данная статья была поправлена: отказались от закрытого перечня имущества, которое может находиться в муниципальной собственности. С 2006 года (с начала действияФедерального закона №131-ФЗ) в 50 статье был сформулирован закрытый перечень имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, а всё остальное имущество подлежало перепрофилированию, отчуждению и приватизации.
Сегодня в ст.50, определяющей имущество, которое может быть в собственности муниципальных районов и поселений указано: «иное имущество, необходимое для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения». Таким образом данный перечень был открыт, однако в этой статье забыли указать городской округ. В связи с этим, подготовлен соответствующий законопроект.
Далее докладчик отметил, что исходя из ежегодного мониторинга, который проводит Министерство регионального развития РФ, из 23 000, 3 000 глав муниципальных образований работают на непостоянной основе. Глава муниципального образования - это высшее должностное лицо и он должен осуществлять весь основной функционал эффективно. Данный вопрос находится в работе.
Кроме того, имеют место случаи, когда в силу определенных конфликтных ситуаций глава досрочно уходит или его удаляют в отставку, при этом исполнение обязанностей годами осуществляется лицом с приставкой «и.о.».
Необходимо ввести в Федеральный закон №131-ФЗ норму, согласно которой, если глава уходит в отставку, выборы нового главы должны пройти на ближайших выборах в органы местного самоуправления.
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
Основополагающим документом в изменении системы управления земельными ресурсами сейчас является Распоряжение Правительства №297-р от 3 марта 2011 года, которое утверждает основы государственной политики развития земельных отношений на ближайшие 5 лет.
Будет произведён отказ от деления земель по категориям.
Сейчас существует 7 категорий земель. В настоящее время, если надо взять земли сельхозназначения под строительство, то надо осуществить перевод земель из одной категории в другую, в соответствии с федеральным законодательством. При этом, разные уровни власти принимают решения о переводе земель в другую категорию. Если дело кается земель лесного фонда, то решение о переводе оформляется актом Правительства РФ. Заменой этой процедуры станет деятельность органов местного самоуправления в рамках подготовки и использования правил землепользования и застройки, утверждаемыми в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Соответствующий законопроект уже подготовлен.
Все территории муниципального образования должны быть разделены на территориальные/функциональные зоны со своим градостроительным регламентом и правовым режимом использования земельных участков.
Таким образом, если земли сельхозназначения по правилам землепользования и застройки попадают в зоны возможного капитального строительства, то перевода земель уже не понадобится, если это разрешает градостроительный регламент.
Предполагается уточнить порядок предоставления и изъятия земель под линейными объектами, а также порядок учёта прав собственности и других форм правообладания в документах учёта. Планируется установить единый правоустанавливающий документ, для того чтобы снизить количество актов, которыми граждане и юридические лица обосновывают свои права на объекты недвижимости.
В настоящее время принимается новый проект Гражданского кодекса РФ, который и будет регулировать земельные отношения. Так, статья 294 нового ГК будет предусматривать, с одной стороны, запрет для собственника земельного участка возводить здания, строения сооружения на своём земельном участке, если это будет нарушать права соседей, а с другой стороны, право собственника земельного участка использовать при ремонте и строительстве на своём земельном участке соседний земельный участок.
Президент РФ подписал Федеральный закон № 8 от 28 февраля 2012 года, который призван облегчить процедуру оформления земли под огородами, жилыми строениями, гаражами в рамках «дачной амнистии», предусмотренной Федеральным законом №93-ФЗ, которая так и не принесла ожидаемого результата. Поэтому ОМСУ даётся право, именно право, а не обязанность, от имени граждан заниматься процедурами оформления земельных участков, в частности, постановкой на кадастровый учёт.
В 2011 году в Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» внесены изменения, которые регламентируют, что совокупная площадь ЛПХ (подсобные и полевые участки) не должна превышать 0,5га. Субъект РФ наделён правом своим законом увеличить данную площадь максимум в 5 раз, т.е. до 2,5га. Граждане, чья площадь ЛПХ превышает 2,5 га, или те, кто используют на своём участки наёмный труд, обязуются уплачивать НДФЛ, так как не секрет, что зачастую ЛПХ используется для последующей продажи выращенного на нём урожая и пр. Исключение составляют те граждане, чьё ЛПХ составляло совокупную площадь более 2,5 га ещё до внесения указанных изменений в Федеральный закон «О ЛПХ», что закреплено Федеральным законом №147 от 28.06.2011г.
Планируется, что в 2012 году РФ вступит в ВТО, в которой существует огромное количество стандартов для сельскохозяйственных продуктов. На федеральном уровне есть понимание того, что зачастую продукты наших товаропроизводителей не соответствуют этим стандартам. Подготовлен законопроект, который позволит определённым субъектам, которые по каким-то географическим и климатическим условиям никак не могут соответствовать предъявляемым стандартам, иметь на своей территории особый правовой режим.
Что касается остальных субъектов, Министерство сельского хозяйства располагает огромным объёмом средств для поддержки сельского хозяйства, получение которых предусмотрено рядом Федеральных законов и иными правовыми актами. В частности, Постановление Правительства РФ №166 от 28.02.2012 года определяет правила предоставления средств фермерам, согласно которым максимальный объём средств, который может быть выделен – 1,5 млн. рублей.
В 2011 году в Градостроительный кодекс РФ, в ст.51 («Выдача разрешений на строительство») были внесены изменения. Ранее разрешение на строительство выдавали органы местного самоуправления, теперь их выдают те органы власти, по роду деятельности которых идёт строительство. В соответствии с этим, были внесены изменения в перечни полномочий ряда федеральных ведомств. В частности, полномочия по выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов инфраструктуры на водных объектах принадлежат Федеральному агентству морского и речного транспорта.
Что касается земель особо охраняемых природных территорий (федерального, регионального, местного значения), согласно Постановлению Правительства РФ №718 (2011), любой перевод земель, который затрагивает земли особо охраняемых территорий, является полномочием Министерства природных ресурсов РФ. То же касается земель водного фонда.
Что касается приватизации земель, находящихся в федеральной собственности, Приказ Министерства экономического развития от 7 ноября 2011 года №622 устанавливает административный регламент по оказанию услуги по приватизации земельных ресурсов, находящихся в федеральной собственности. Собственник объектов недвижимости, находящихся на федеральных землях, имеет право обратиться к собственнику земли с выкупом и приватизацией этого земельного участка в свою собственность вне зависимости от того, в какой форме собственности находится данный объект недвижимости. Вся процедура оформления не должна занимать более 2 месяцев. Также установлен порядок данной процедуры. Необходимые документы – документ, свидетельствующий личность собственника, а также свидетельство о собственности на объект недвижимости, а также сообщение заявителя, содержащее описание набора объектов недвижимости, находящихся на данной территории. Далее детально по срокам разложена работа Росимущества РФ по приватизации земли, в том числе восемь вариантов, при которых может иметь место отказ в оформлении приватизации: если данный участок не является объектом федеральной собственности, если заявитель не является собственником объекта недвижимости расположенного на данном участке и не уполномочен им, если на данный участок наложен запрет на приватизацию (27 статья Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»), если земельный участок изъят из оборота, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, если на данный участок имеется решение суда, ограничивающее проведение процедуры приватизации, если на земельном участке находятся объекты, не принадлежащие заявителю, если имеется неполный пакет документов у заявителя. Также имеются нормы о том, как обжаловать решение Росимущества.
Приказ Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 №621 утверждает административный регламент работы по оказанию услуги по прекращению прав на земельные участки в случае добровольного отказа от земельного участка.
Федеральный закон №427 от 12.11.2011 переносит сроки, установленные другим федеральными законами:
- выкуп земельных участков, находящихся у граждан и юридических лиц на праве постоянного бессрочного пользования (ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»)- до 1 июля 2012 года. Согласно КоАП РФ, юридические лица, не переоформившие свои участки, будут облагаться штрафами.
- предоставление лесных участков без кадастрового учёта (ст.4.1 ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ»), а также выдача плана лесного участка (вместо кадастрового плана) - до 1 января 2015 года.
- каждый орган местного самоуправления (кроме сельских поселений) обязан утвердить правила землепользования и застройки до 1 января 2013 года. Градостроительный кодекс предусматривает отказ сельских поселений от утверждения правил землепользования и застройки, однако обязательно принятие соответствующего акта представительного органа муниципального образования. Однако принятие правил землепользования и застройки сельского поселения всё-таки обязательно в случае, если в системе территориального планирования Российской Федерации или субъекта РФ предусмотрено размещение какого-либо объекта на территории сельского поселения. Для тех муниципальных образований у кого есть правила землепользования и застройки (городские округа, городские поселения), введена иерархия документов территориального планирования (федеральные и региональные документы территориального планирования превалируют над местными документами, однако обязательна процедура согласования федеральных и региональных документов с органами местного самоуправления).
В ряде муниципальных образований ведётся строительство путём заключения инвестиционных договоров. Муниципалитет предоставляет, например, земельный участок, на котором частный застройщик ведёт строительство многоквартирного дома, часть квартир которого становится собственностью муниципалитета. До тех пор, пока объект, строящийся по инвестиционному договору, не введён в эксплуатацию у органов власти и застройщиков в каждый момент строительства возникает право собственности на то количество имущества, в процентном соотношении, которое вытекает из условий договора. После введения в эксплуатацию возникает вопрос о закреплении права собственности органов власти и частного собственника. В законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнена статья 24.2 (№427-ФЗ), согласно которой Регистрационная палата РФ не зарегистрирует право собственности ни одной из сторон, пока не будет представлен совместно подписанный обеими сторонами документ о распределении площадей данного возведённого объекта.
Госдума РФ планирует принять Федеральный закон, который позволит собственникам земель сельскохозяйственного назначения возводить жилые объектов на данных землях. Закон принят в первом чтении. В Госдуме обсуждаются критерии, которые будут ограничивать граждан в количестве домов, которые могут располагаться на данных землях. Цель данного законопроекта – дать возможность собственникам жить на своих землях, а не производить массовую застройку для дальнейшей продажи.
Вдоль дорог федерального, регионального и местного значения располагаются различные объекты: рекламные конструкции, объекты дорожного сервиса, инженерные коммуникации.
Ст.23 Земельного кодекса («Право ограниченного пользования чужим земельным участком») была дополнена п.10, в соответствии с которым порядок и условия предоставления земельных участков в полосе отвода автомобильных дорог под установление рекламных конструкций, объектов дорожного сервиса и инженерные коммуникации решается в порядке установления сервитута. (Частный сервитут (в соответствии с ГК РФ) – заключается путём соглашения между двумя собственниками. Публичный сервитут (Земельный кодекс РФ) – принимается решением органов местного самоуправления). Далее данный пункт ссылается на ФЗ №257 «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности», в соответствии со ст.25 которого, если речь идёт о предоставлении земельного участка под рекламные конструкции и объекты дорожного сервиса, устанавливается частный сервитут. Однако есть нюанс: данное соглашение должно быть согласовано с органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками. На земли под объекты инженерных коммуникаций устанавливается публичный сервитут. Решение принимается тем уровнем власти, в чьей собственности находится данная автомобильная дорога.
Земли под линейными объектами (в частности, трубопроводами) оформляются в соответствии с п.8 ст.90 («Земли транспорта»). Если идёт речь о строительстве, капитальном ремонте, реконструкции трубопровода, земельный участок не изымается и не переводится в другую категорию и предоставляется на срок проведения работ. После окончания работ, земля возвращается собственникам земельных участков, а у собственников возникает обременение на данный участок.
Приказ Минтранса РФ №273 от 24.09.2011 утвердил расценки на размещение объектов дорожного сервиса вдоль федеральных дорог федерального значения.
Е.А. Кодиной были приведены отдельные решения Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, о зданиях, в которых размещаются одновременно органы власти разного уровня, а так же частные лица, которые арендуют помещения и предоставляют услуги гражданам (например, ксерокопирование). Органы власти любого уровня публичной власти имеют право оформить землю под данным зданием в свою собственность. Если гражданин решил выкупить свою долю, он имеет право выкупить её как из неразграниченных земель, так и из собственности публичного органа власти. Если на неделимом земельном участке располагаются помещения двух разных частных собственников, один из них не может оформить землю на себя в обход второго (в отличие от органа публичной власти, который имеет на это право). Не может быть произведено отчуждение участка в пользу одного из собственников.
Другое решение ВАС РФ - о выкупе муниципалитетом федеральных земель (г.Челябинск) под разрушенным военным госпиталем. Город принял решение об изъятии земельного участка из федеральной собственности в муниципальную для муниципальных нужд. Согласно процедуре в определённый срок после принятия решения об изъятии, федеральные органы должны принять решение о стоимости данного земельного объекта. Город обратился в суд для назначения стоимости данного объекта. ВАС РФ принял решение, что город не имеет права изымать земельные участки из федеральной собственности, так как органы публичной власти разного уровня не могут продавать друг другу земельные участки, так как это будет попросту перекачивание средств из одного бюджета в другой. Органам власти в данной ситуации необходимо просто договориться между собой.
Арендная плата в части аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, регулируется решениями органов местного самоуправления, а земельный налог регулируется 31 статьёй Налогового кодекса – максимум 1,5% от кадастровой оценки земли. В развитых странах, где давно существует рынок земли, на каждую земельную единицу уже есть сформированная рыночная стоимость. В Российской Федерации, где земельные запасы огромны, остаётся огромное количество земель, сделки на которые ещё не совершались. Органы местного самоуправления не проводят кадастровую оценку. Заказчик таких работ – органы государственной власти – как областная Кадастровая палата, так и исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности» дополнился главой о кадастровой оценке.
Кадастровая оценка (переоценка) земель должна проводится раз в 5 лет – обязательно, а при наличии соответствующих возможностей – хоть раз в год. Кадастровую оценку проводят профессиональные оценщики, с которыми заключается договор по результатам проведения конкурса. Организация обязана заключить договор страхования своих работ на сумму не менее 30 млн.рублей. Это связано с тем, что некоторые граждане и юридические лица оспаривают результаты кадастровой оценки и, соответственно, сумма налога на землю не оправдано завышена. Сумма страхования работы организации-оценщика должна быть направлено на погашение таких исков. Перед сдачей результатов оценки заказчику организация-оценщик должна получить положительное заключение саморегулируемой организации, в которую входит данный оценщик.
Эта организация является своего рода «поручителем» этого оценщика и несёт ответственность по искам, в случае, например, ликвидации организации-оценщика. Будучи переданы органам местного самоуправления, результаты кадастровой оценки находятся в свободном доступе в сети Интернет, для того чтобы все налогоплательщики могли узнать сумму налога, которым облагается их участок. В каждом субъекте РФ должна работать комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития РФ №69 (2011). Председателем комиссии назначается Председатель областной кадастровой палаты. В комиссию входят саморегулируемые организации и исполнительные органы государственной власти субъекта РФ. Представители органов местного самоуправления не входят в состав данной комиссии.
Ввиду массовых обращений юридических лиц по поводу завышенной кадастровой стоимости земли и завышенной ставки земельного налога, в Земельном кодексе прописали, что если на определённый участок имеется сформированная рыночная стоимость, его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Рыночная стоимость появляется только в том случае, если собственник в отношении своего земельного участка сделает заказ оценочной организации, которая и проведёт рыночную оценку конкретного участка. Чаще всего рыночная стоимость ниже кадастровой. Юридическое лицо с результатами рыночной оценки должно обращаться не в органы местного самоуправления, а в вышеуказанную комиссию, которая, в случае разницы между кадастровой и рыночной оценками не более 30%, принимает решение о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Если разница превышает 30%, заявитель должен принести не один результат оценки, а заключения нескольких оценщиков. Для оценщиков утверждены все требования к тому, какая информация должна содержаться в информации об оценке земельных участков.
В конце 2011 года ФНС утвердила форму предоставления налоговых деклараций, которые отличаются следующим: если у одного собственника имеются несколько земельных участков на территории разных муниципальных образований, землевладелец подаёт одну декларацию на все участки, попадающие в один налоговый округ. Даже если организация освобождена от уплаты налога (например, линейные организации), она обязана предоставлять налоговую декларацию.
В Российской Федерации нет единого Федерального закона об адресации объектов недвижимости. Существует соответствующий законопроект, который, однако, ещё не принят. 31 августа 2011 ФНС издала приказ (ММВ-7-1/525), который устанавливает единые требования к описанию адресов. Однако они не являются обязательными. В частности, сейчас необязательно написание почтового индекса. Зато большое значение имеет код. Росстат использует два классификатора: ОКАТО (Общероссийский классификатор административно-территориальных образований) и ОКТМО (Общероссийский классификатор муниципальных образований). У каждого из муниципалитетов имеются номера, которые обязательны для указания в документах налоговой службы.
Была изменена форма написания адреса: улица, дом, квартира, город, район, область, Российская Федерация.
ФНС выдала рекомендации о том, как взимать налог с земельных участков, у которых два вида разрешённого пользования (например, дом, где находятся торговые объекты и объекты социально-культурного сервиса). Используется максимальная из возможных ставок.
Каждый муниципалитет через свои правила землепользования и застройки должен устанавливать административный регламент и правовой режим определённых участков, в том числе виды разрешённого использования. Классификатор таких видов разрешённого использования уже разработан Минэкономразвития и дорабатывается в свете проекта Федерального закона об отмене деления земель на категории. Классификатор включает 104 вида разрешённого использования, разбитые на группы.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ смена вида разрешенного использования в случае, если он установлен в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования, может быть совершена только на тот вид разрешённого использования, который предусмотрен в правилах землепользования и застройки, которые могут устанавливать несколько видов разрешённого использования для одного и того же земельного участка, либо путём внесения изменений в действующие правила землепользования и застройки. В проекте Федерального закона об отмене деления на категории будет более детально прописана процедура изменения вида разрешенного использования. В случае отсутствия правил землепользования и застройки, решение об изменении вида использования принимается главой. Не приветствуется изменение на тот вид, который предусматривает проведение торгов при предоставлении земельных участков (например, земли под жилищное строительство). Прокуратуре рекомендовано обращать внимание на подобные действия муниципальных образований, что может расцениваться как уклонение от процедуры проведения торгов. (Письмо Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2010 года № д23-490)
В соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 8.04.2010г. № д23-1219 собственник сам в определённых случаях имеет право изменить вид разрешённого использования, например, собственники крестьянско-фермерских хозяйств и прочих земель сельхозназначения могут сами менять вид разрешённого использования на использование под дачное строительство. Главное в логике Минэкономразвития – не уйти от целевого назначения конкретного земельного участка. Заинтересованный собственник имеет право обратиться в органы кадастрового учёта с просьбой включить изменения в сведения кадастрового учёта, связанные с видом разрешённого использования.
Решение ВАС по вопросу о праве арендатора земельного участка возводить объекты недвижимости на данном земельном участке: если арендатор при возведении объекта недвижимости не изменяет вид разрешённого использования земельного участка, по суд встаёт на его сторону, не смотря на то, что он фактически производит самовольное строительство.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ разъясняет практику и логику работы с объектами самовольного строительства. В соответствии со ст.222 ГК РФ, объект признаётся объектом самовольного строительства, если отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, либо нарушена процедура предоставления земельного участка (при этом срок давности не имеет значения), если отсутствует разрешение на строительство, если при возведении объекта нарушены градостроительные нормы и правила. Признать объект объектом самовольного строительства может только суд. Решение суда о сносе объекта осуществляется за счёт лица, воздвигнувшего его, либо за счёт собственника земли, так как у него может возникнуть право собственности на данный объект. Поскольку чаще всего самовольное строительство производится на неразграниченных земельных участках, соответственно, право собственности может возникнуть у муниципальных образований.
Информационное письмо ВАС РФ от 9.12.2010 №143 излагает позицию ВАС РФ по разным сюжетам. Например, прокурор, муниципалитеты, надзорные органы имеют право обратиться в суды, только опираясь на нарушения в сфере их компетенции. Например, органы строительного надзора могут подавать заявление в суд, только если имеет место нарушение строительных норм и правил. Если неправильно оформлена земля, то иск подают органы местного самоуправления.
Пункт 5 данного письма говорит о том, что даже наличие свидетельства о государственной регистрации права на возведённое здание не является основанием для не рассмотрения вопроса о признании объекта объектом самовольного строительства.
Ни в каком случае суду нельзя признавать право собственности на объект недвижимости, если заявитель не может представить в суд разрешение на строительство, если это разрешение на строительство нужно было получить.
В случае создания объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм судам рекомендуется крайне категорично подходить к признанию права собственности на такие объекты - признавать их объектами самовольного строительства и направлять под снос. Это считается очень серьезным нарушением.
Отсутствие документов на землю – не тяжёлое основание и не мешает оформлению права собственности на объект недвижимости.
По материалам сайта СМО Ульяновской оьласти
