Совет дома: Куда идти и как развиваться?

Преодоление путаницы в головах

ТОС является формой непосредственного осуществления на­селением местного самоуправления. Поэтому для решения задач самоорганизации граждан и коммунальных проблем я оказываю им информационную поддержку в избрании и работе совета МКД.

На собрании собственников я стараюсь прежде всего показать значимость совета дома, экономический и практический эффект от его работы. Но для того чтобы граждане в полной мере по­няли актуальность своего участия в работе совета дома, осозна­ли его функции и механизм работы, я разъясняю им выдержки из жилищного законодательства и практический опыт своей работы.

Очень важно донести до людей, что совет дома нужен им самим, а не кому-либо еще. Немаловажна однозначная позиция Жилищного кодекса - собственники обязаны избрать совет, если в доме "не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры".

Вопрос избрания и работы совета дома не так прост, как ка­жется. Мало зачитать ст. 161.1 ЖК РФ, в которой идет речь о со­вете. Надо рассказать о многом - начиная от форм проведения собрания до того, кто является собственником. Необходимо рас­крыть стандартные ситуации на конкретных примерах, чтобы присутствующие если и не разрешили все свои вопросы, то во всяком случае поняли большинство сказанного. Информацию, которую я довожу до собственников на их собрании (с их согла­сия), я всегда начинаю с главного - с предотвращения путаницы у людей, в значительной мере далеких от законодательства либо знающих его безнадежно устаревшие отрывки еще с советского времени или же в весьма своеобразном восприятии, где при­чудливым образом переплелись понятия "ЖЭК", "приватизация" и "прописка". Я начинаю со структуры, рассказывая собственникам о способах управления многоквартирным домом (МКД).

Как известно, Жилищный кодекс закрепляет три возможных способа управления МКД:

■    непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

■    управление ТСЖ, ЖК или ЖСК;

■    управление управляющей организацией.

Учитывая, что управление большинства МКД, расположенных на территории ТОС "Центр-11", осуществляется управляющей организацией, собственники помещений в них обязаны избрать совет дома.

Далее по ходу собрания я перехожу к самому интересному для значительной части присутствующих - разъяснению механиз­ма и правил избрания совета. Так, для участия в собрании реги­страция ("прописка") не играет никакой роли, а голоса собствен­ников пропорциональны количеству метров, которые им принад­лежат. Причем собственниками могут быть как физические, так и юридические лица. Например, магазин на первом этаже дома может быть в собственности коммерческой организации, а непри­ватизированная квартира - в собственности городского округа.

Кроме того, немаловажна и легитимность собрания, на котором собственники избирают совет. Для того чтобы собрание было ле­гитимным, в нем должны принять участие собственники, владеющие не менее 50% площади дома. К сожалению, понимание среди соб­ственников важности избрания совета дома еще не вышло на тот уровень, когда совет можно избрать на их общем собрании в фор­ме совместного присутствия (очное собрание). Поэтому приходит­ся проводить собрание в форме заочного голосования, которое, кстати, возможно только в том случае, если очное собрание соб­ственников не имело необходимого кворума.

Организация деятельности совета МКД

Собственники самостоятельно определяют число членов со­вета дома. На собрании я предлагаю им следующий механизм формирования совета. Если в доме больше одного подъезда (как в большинстве домов), то в совет дома целесообразно из-брать представителя от каждого подъезда, если дом одноподъездный, то желательно, чтобы члены совета дома проживали на разных этажах. Актуально соблюсти еще один принцип - комплек­товать совет людьми разных специальностей. По возможности в нем должны быть собственники, имеющие максимум познаний в правовой, технической и финансовой сферах. И наконец, долж­но быть не менее двух собственников, которые обладают основ­ным ресурсом - свободным временем.

Неправилен подход, при котором все делает председатель совета. Его отличает от остальных членов совета то, что он коор­динирует их работу, исполняя круг своих полномочий. Ведь если замыкать все вопросы управления и принятия решений на одном человеке, то в случае его ухода перестанет работать весь совет, не сумевший самостоятельно справиться с текучкой. По сути, именно такая "архитектура" взаимоотношений и организации внутри совета дома заложена в его названии, смыслом которого является совещание, обсуждение и, как говорил Сократ, поиск истины в споре. Оптимальное количество членов совета - это 5-7 че­ловек. Большим числом, как свидетельствует корпоративный опыт, управлять сложно. Естественно, что совет дома должен чувствовать поддержку со стороны других жителей дома. По своему опыту "собственника с активной жизненной позицией" скажу, что руки начинают опускаться не от того, что определенная проблема не решается, например, на уровне управляющей организации, а от того, что большинству жителей дома все безразлично.

Однако здесь иногда бывает и другая крайность -"активные" собственники, проживающие в доме, предлагают свой механизм решения определенной задачи, возлагая ее решение на иници­атора собрания и в некоторых случаях сводя на нет всю работу. Несколько таких случаев были в микрорайоне во время прове­дения собраний по поводу капитального ремонта жилого фонда.

ПРИМЕР:

Для включения в программу по проведению капитального ремонта необходимо соответствующее решение собственников. Придя по приглашению инициативной группы собственников на собрание около одного из домов, я столкнулся с принципом "я вам укажу, но делать особо не буду (или вообще не буду) из-за отсутствия времени". Двумя-тремя гражданами были перечислены десятки примеров "негативного" проведения капремонта в известных им домах: у кого-то капает в ванной, где-то разбили одну кафельную плитку, где-то довольно длительное время после капремонта были перебои с теплом. В итоге инициативная группа, заваленная "стан­дартами" по проведению ремонта и негативом со стороны значитель­ной части граждан, мало-помалу отошла от дел, и заявка на проведе­ние ремонта так и не была подана.

Да, негативные факты имели место, да, риски возможны, но если ты говоришь такому же собственнику, как и ты, что должно быть в идеале, внеси свой вклад в достижение этого. Потому что критиковать и указывать, как должно быть, может каждый. В крайнем случае аргументированно обоснуй, почему данная задача не может быть решена. При этом опыт дома, где жители не умеют отстаивать свои интересы или где попалась некачественная деталь, не может являться примером. Так же и с советом дома. Поэтому ни в коем случае не следует вступать с оппонентами по тому или иному вопросу в конфликт, тем более переходить на личности. Кроме того, с первого раза подчас невозможно понять, что представляет собой человек -это может быть гражданин, искренне желающий помочь, при­нять участие в общем деле и т. д., а может быть скандалист и склочник. Единственный способ проверить это - при всех предложить ему работать вместе, одной командой или хотя бы помогать ей. Естественно, что если он отказывается и начина­ет говорить, что все плохо и т. д., то свой авторитет и влияние у присутствующих он потеряет, так как люди по своей природе всегда стремятся идти вперед, он же станет для них символом застоя.

Собственники, избранные в совет, должны обладать опреде­ленной гибкостью. Не буду перечислять всех качеств, необходи­мых для этого. Я не считаю свой характер идеальным, у меня, как у всякого человека, есть свои недостатки. Но если бы я за три года работы отвечал тем же на первоначальную агрессию или грубость, не пытаясь вразумить оппонента, помнил бы плохое, итоги работы были бы несравненно хуже, ведь сжечь мосты очень легко, зато навести их сложно.

К сожалению, в Жилищном кодексе отсутствует определение понятия "совет дома". Поэтому на собрании собственников я даю собственное определение, что совет дома - это коллегиальный орган участия собственников в управлении МКД и взаимоотно­шениях с управляющей организацией.

Почти на всех собраниях собственников поднимается еще один вопрос - об оплате труда членов совета дома. На этот во­прос я отвечаю следующее. В жилищном праве, как и в граж­данском, существует принцип "что не запрещено, то разрешено". В связи с тем что Жилищный кодекс не запрещает собственни­кам в ходе своего общего собрания принять решение о мате­риальном поощрении членов совета дома, данное решение законно и возможно. Например, в доме № 30 по проспекту Ленина, находящемся на территории ТОС"Центр-11", собранием собственников было принято решение о поощрении совета дома из средств, оплачиваемых на содержание дома.

Задачи совета МКД

Важность совета дома заключается в том, что он является органом, который ведет постоянную работу по решению определенной проблемы, не эпизодическую, а именно системную. Естественно, что, проводя каждодневную работу, совет приоб­ретает необходимый опыт: вникает в нормативные акты, регулирующие коммунальную сферу и управ­ление МКД, сметы, категории работ, права и обя­занности собственников и лица, осуществляюще­го управление домом.

На собрании я стараюсь довести до его участников еще одну очень важную мысль: избрав совет дома, собственники и члены совета должны помнить, что в случае неудовлетворительной работы совет дома может быть в любой момент переизбран. Кро­ме того, естественно, избранный совет ни в коем случае не ока­жется в информационном вакууме, не зная, с чего начать работу и действуя вслепую. Советы, избранные на территории ТОС "Центр-11", могут всегда обратиться в комитет ТОС за информа­ционной и иной поддержкой.

Фактически совет дома является хозяином в своем доме, знающим каждую его проблему, каждый угол и готовым прилагать силы к ее решению. Из этого можно извлечь и определенный доход, который собственники большинства домов в настоящее время не получают. Источниками дохода могут быть реклама, размещенная на стенах домов, являющихся общим имуществом дома, а также интернет-коммуникации, проходящие в его общих коридорах.

Функционирование совета дома решает еще одну важную задачу. Нет сомнения, что в основе развития добрососедских от­ношений между жителями в первую очередь лежит их знакомство. В моей работе (ТОС "Центр-11" функционирует с 2009 г.) было множество случаев, когда граждане, прожив немало лет в одном доме, не знали своего соседа из другого подъезда. Познакомив­шись, соседи начали работать вместе. Таким образом, совету дома наряду с принятием самостоятельных решений по текущей ра­боте целесообразно не менее одного раза в 1,5-2 месяца орга­низовывать собрания собственников для поддержания и повы­шения уровня межличностной коммуникации между ними.

Однако здесь существует одна значительная проблема, ста­вящая под вопрос развитие института совета МКД: в соответствии с нормами Жилищного кодекса принимать участие в избрании совета дома и соответственно быть избранными в его состав могут только собственники. Таким образом, граждане, прожива­ющие в муниципальных квартирах, в работе совета дома участвовать не могут. С формальной, теоретической точки зрения все верно: все собственники - и физические, и юридические лица равны и едины в избрании совета. Однако итогом этого является следующий парадокс, значительно усложняющий работу совета дома. В некоторых домах, расположенных в нашем микрорайо­не, площадь муниципального имущества доходит до 30-35%, и люди, часть из которых прожили не один десяток лет в этих квартирах, оказались отстранены от участия в управлении до­мом. Конечно, порой это порождает определенное, если не значительное напряжение в доме, а также потерю активных граждан для совета дома. При этом собственник - орган мест­ного самоуправления, а точнее, структурное подразделение его исполнительно-распорядительного органа - администрации, даже при наличии огромного желания, целиком посвящая себя данной работе, не сможет участвовать в работе совета дома и решать поставленные задачи.

Самоорганизация граждан

Институт совета дома находится только в начале своего пути. При этом, как показывает практика, наиболее эффективные со­веты домов работают там, где до них уже существовала высокая степень организации и взаимодействия граждан. Предвестника­ми советов домов были старшие по домам и подъездам, статус которых в некоторых муниципальных образованиях был опреде­лен, в некоторых - нет.

Для инициатора или инициативной группы по избранию со­вета дома необходим определенный кредит доверия и извест­ности в доме. Достичь этого можно только реальными делами, например, посадив цветы около дома, добившись каких-либо улучшений в доме от управляющей организации. Фактически это теория "малых дел" в действии. Логика ее проста: да, мы не можем привести в порядок все здание, но мы можем здесь и сейчас за­менить один из множества его старых кирпичей на новый. И это движение вперед, это прогресс, вселяющий уверенность в своих силах и дающий надежду на будущее.

Активную роль в городском округе Балашиха в избрании старших по домам и подъездам и работе с ними играли ТОС. В частности, мной в качестве председателя комитета ТОС"Центр-11" летом 2010 г. были инициированы и проведены первые за долгое время выборы старших по домам, подъездам, а в некоторых до­мах - домовых комитетов. Сформированный актив стал основной базой для комплектования совета дома, ведь для его возникно­вения нужно приложить значительные усилия и иметь большую выдержку. Попутно в ходе этих собраний был развенчан миф, что старшие по домам и подъездам - одни пенсионеры, которым не­чего делать, и они занимаются этой работой от избытка времени.

В ходе своей работы я заметил интересную закономерность: редко доля активных жителей дома в среднем превышает 10-12% от числа проживающих граждан. Думаю, что это наглядно демон­стрирует общую картину отношения к общему имуществу, частью которого фактически является квартира. Тут вполне можно ска­зать, перефразировав актуальную поговорку: "не пили сук, на ко­тором сидишь", а "поливай и ухаживай за деревом, на ветке ко­торого живешь".

Выборы старших по домам и подъездам показали, что больше половины из них - это люди среднего возраста - 35-45 лет, у кото­рых, естественно, довольно загруженный день. Вывод прост и оче­виден: гражданская активность человека зависит не от возрастных рамок и занятости, а от его жизненной позиции. Наконец, непо­средственное доказательство - я сам. Мне сейчас 23 года, ТОС я возглавил в 20 лет. Почему я это сделал? Оглядываясь назад, я могу сказать: потому что для меня это интересно и значимо. Значимо, поскольку я могу помочь другим и решить многие проблемы дома и микрорайона самостоятельно при поддержке моих единомыш­ленников. Интересно, потому что я постоянно знакомлюсь с новы­ми людьми, вникаю в неизвестные ранее сферы, узнаю что-то новое.

Не скрою, что я и сейчас стараюсь создать условия для само­организации граждан, помогая сделать первый шаг, который по­рой самый сложный. Например, перед проведением собраний по избранию старших по подъездам и домам в 2010 г. мной была проведена подготовительная работа: при спонсорской поддерж­ке отпечатаны листки с информацией о ТОС, его задачах и функ­циях, предприятиях коммунального комплекса и службах жизне­обеспечения города. Осенью 2011 г. я провел лекции по право­вым вопросам для актива граждан, проживающих в микрорайоне. При этом материальную поддержку ТОС в их проведении оказал депутат Совета депутатов городского округа Балашиха по изби­рательному округу № 1 И.В. Усольцев, конструктивная работа с которым стала основой решения множества вопросов. Задача передо мной стояла довольно сложная: надо было учесть разный возраст и образовательный уровень участников лекции.

Лекции, которые были прочитаны мной для жителей, можно разделить на две части: теория и практика. В теоретической части кратко озвучена и разъяснена структура правовой системы стра­ны, перечислены основные нормативно-правовые акты федераль­ного и регионального уровня. В практической части занятий до граждан была доведена информация о путях решения жилищно-коммунальных проблем и организации общего собрания соб­ственников.

Большая часть лекционного времени строилась на конкретных примерах с точки зрения нормативно-правового регулирования.

По окончании занятий все присутствующие для самостоятельного изучения получили раздаточные материалы.

Главная цель данных лекций, безусловно, заключалась в повы­шении уровня правовых знаний актива граждан и их соседей, с которыми они обязательно поделятся полученной информацией. Итог - еще один шаг к преодолению "правового нигилизма" на территории отдельного дома в нашей стране. Еще одна цель про­веденных лекций - подготовить грамотных председателей советов домов и их членов. У совета дома имеются немалые полномочия, которые, если ими неправильно распорядиться, могут нанести значительный вред дому и дискредитировать саму идею совета у собственников.

Кроме того, для помощи остальным собственникам перечень наиболее значимых документов по моему предложению был опубликован в общественно-политической газете городского округа Балашиха "Факт".

Для поддержки собственников была проведена еще одна не­маловажная техническая работа - разработаны формы документов по избранию и функционированию совета МКД. Первоначально, решив разработать только одну форму - очного и заочного голо­сования, я понял, что нужны и дополнительные документы. Напри­мер, формы списка присутствующих, извещения о собрании и мно­гое другое. Или другой пример. В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ проведение общего собрания в форме заочного голосования воз­можно только в том случае, если общее собрание (в очной форме) по тем же вопросам не состоялось из-за отсутствия кворума.

Думаю, что эта в большинстве своем техническая работа ско­ро принесет свои плоды. Сильные советы будут примером для начинающих. Модель взаимодействия с управляющей организа­цией, основанная на принципе "заказ услуги - ее исполнение -полная и прозрачная отчетность", станет нормой для микрорай­она, а вынужденная жалоба в надзорный орган или скандал -исключением из правила. В этом, уверен, большую помощь ока­зывает и будет оказывать ТОС. Ведь на периодически проводимых конференциях ТОС, лекциях, встречах с должностными лицами, например Госпожнадзора, представители домов знакомятся, об­мениваются опытом работы. То есть благодаря ТОС активисты микрорайона получают возможность объединиться для решения общих вопросов, в частности уборки мусора или ремонта внут-риквартальной дороги. Кроме того, в отличие от жилищных пра­воотношений, основанных на наличии собственности и ее раз­мере, в местном самоуправлении равны все граждане: собствен­ники и несобственники. Главное, чтобы они проживали в микрорайоне. Таким образом выстраивается несколько странное с правовой точки зрения, но обыденное с практической взаимо­действие советов домов с территориальным общественным само­управлением.

Совет дома не стоит рассматривать с точки зрения формаль­ного права, но он должен работать по похожим принципам, пред­ставляя собой единый и дружный коллектив, где все достижения и неудачи являются делом каждого его участника. Ведь многое зависит от того, какими глазами и с какой точки зрения мы смот­рим на вещи. Это чрезвычайно важно, потому что человеческие, добрососедские отношения невозможно установить и регулиро­вать правом. Если эти главные условия будут соблюдены, то об­щими усилиями рано или поздно можно решить любую проблему. Остальное - задачи коммунального комплекса, благоустройство, наконец, построение гражданского общества - станет логическим итогом, вершиной здания, в основе которого лежат сплоченность, желание, вера в свои силы и свою правоту.

В добрый путь!