Информационная поддержка управления МКД

Жилищным кодексом к компетенции общего собрания соб­ственников помещений МКД отнесено принятие следующих клю­чевых решений по управлению домами:

• реконструкция МКД (в т. ч. с его расширением или надстрой­кой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт общего имуще­ства МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44);
• оплата расходов на капитальный ремонт МКД (ч. 2 ст. 158);
• текущий ремонт общего имущества МКД (п. 4.1 ч. 2 ст. 44);
• пределы использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т. ч. введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44);
• пользование общим имуществом собственников помещений МКД иными лицами, в т. ч. заключение договоров на уста­новку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44);
• определение лиц, которые от имени собственников поме­щений МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помеще­ний МКД (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных реше­нием общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44);
• выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44);
• создание ТСЖ (ч. 1 ст. 136), преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140), лик­видация ТСЖ (ч. 2 ст. 141);
• сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений МКД, а также порядок уведом­ления о принятых на нем решениях (ч. 1 ст. 45);
• внесение собственниками помещений МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда платы за все или неко­торые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества МКД) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155);
• размер платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный коопера­тив или иной специализированный потребительский ко­оператив (ч. 7 ст. 156);
• избрание совета МКД из числа собственников помещений в данном доме в случае, если в нем не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более четырех квартир (ч. 1 ст. 161.1 );
• согласование условий договора управления, заключаемого при выборе управляющей организации с каждым собствен­ником помещения МКД (ч. 1 ст. 162), отказ от исполнения договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162);
• выбор доверенного лица, имеющего право действовать от имени собственников помещений МКД, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164).

Законодательная установка на передачу ключевых решений по управлению МКД собственникам помещений в этих домах во­влекает в жилищное управление широкие массы собственников жилья, не имеющих необходимых знаний и опыта управления МКД.

Принятый в 1996 г. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" послужил основой развития объединений собственников жилья - ТСЖ. Эта форма общественного самоуправ­ления в жилищной сфере оказалась наиболее эффективным спо­собом управления МКД. Объединившись в товарищество, соб­ственники жилья вступают в гражданский оборот как юридическое лицо - некоммерческая организация со своими органами управ­ления - правлением и общим собранием членов товарищества, со своим расчетным счетом и другими атрибутами юридического лица. В политическом плане товарищества можно рассматривать как низовую ячейку российской демократии.

Но практическая деятельность многочисленных товариществ выявила противоречие между установкой на развитие обще­ственного самоуправления в жилищной сфере и требованиями наличия профессионализма при управлении МКД.

В большинстве случаев органы управления ТСЖ формируют­ся из собственников помещений, не имеющих необходимых знаний и опыта управления МКД. Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность привлечь к управлению домом профессионального управдома - управляющую организацию или индивидуального предпринимателя (по договору подряда) либо физическое лицо (по трудовому договору), а затем осуществлять контроль за деятельностью такого управдома.

С введением в действие Жилищного кодекса установка на развитие общественного самоуправления получила завершенную правовую форму.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в Жилищный кодекс внесена ст. 161.1 "Совет многоквартирного дома", положе­ния которой вовлекают в сферу жилищного управления большие массы собственников жилья, что способствует не только дальней­шему развитию общественного самоуправления в жилищной сфере, но и нарастанию противоречий в системе жилищного управления.

Одним из основных направлений разрешения этих противо­речий является развитие жилищного просвещения, включающе­го все его разновидности: информирование населения, обучение, повышение квалификации и информационная поддержка лиц, участвующих в управлении МКД, подготовка специалистов жи­лищного управления на базе среднего специального и высшего образования, информационная поддержка лиц, управляющих МКД.

В Ростовской области с начала 2000 г. успешно действует си­стема обучения лиц, намеренных управлять МКД, и повышения квалификации лиц, осуществляющих такую деятельность. Указан­ная система финансируется за счет средств бюджета г. Ростова-на-Дону и областного бюджета. Городские семинары предусмат­ривают одноразовое обучение председателей правлений ТСЖ по 75- или 120-часовой программе. Областные семинары предусмат­ривают обучение по трем курсам:

• первый курс - "Управление многоквартирными домами" (20-25 ча­сов);
• второй курс - "Содержание и ремонт общего имущества в много­квартирном доме" (45-55 часов);
• третий курс - "Организационно-технические, правовые, финансо­вые и социальные проблемы при управлении многоквартирными домами" (55-75 часов).

Количество часов по каждому курсу определяется в зависи­мости от объемов финансирования. Но ежегодно проводятся все три курса: первый курс - для вновь избранных председателей ТСЖ; второй курс - для работающих председателей ТСЖ, про­шедших первый курс; третий курс - для повторно избранных председателей, прошедших первый и второй курс и избравших систему жилищного управления своей профессией.

Ключевым звеном жилищного просвещения в Ростовской об­ласти является информационная поддержка управления МКД. Этому вопросу в Ростовской области уделяется особое внимание.

В 2006 г. АНО "Ростовская областная ассоциация ТСЖ" (АНО РО АТСЖ) за счет средств гранта Президента РФ создала Центр поддержки ТСЖ. В 2008 г. за счет средств областного бюджета нами разработана Самоокупаемая система дистанционного кон­сультирования по вопросам управления многоквартирными до­мами. Услугами системы сегодня пользуются более 300 абонентов: ТСЖ, ЖСК, управляющие организации, органы местного самоуправ­ления.

В 2009 г. АНО РО АТСЖ заключила договор о сотрудничестве с Донским государственным техническим университетом, передав ему свои наработки в сфере жилищного управления. На базе университета открыт Региональный центр информационной под­держки управления многоквартирными домами и кафедра, кото­рая должна была организовать подготовку специалистов на базе высшего образования. К сожалению, кафедра не сформировалась, но Региональный центр при участии специалистов АНО РО АТСЖ разработал и внедрил несколько интересных проектов.

В 2010 г. новым проектом стало обучение за счет средств Центра занятости населения г. Ростова-на-Дону по 250-часовой программе "Управление многоквартирными домами" временно неработающих граждан, имеющих высшее техническое, экономи­ческое или гуманитарное образование, с выдачей им удостове­рений государственного образца по специальности "Управляющий многоквартирными домами".

В 2011 г. за счет средств областного бюджета был разработан и прошел опытное внедрение проект "Массовое групповое дис­танционное обучение лиц, управляющих многоквартирными до­мами, с использованием видеоконференций". Министерство ЖКХ Ростовской области проект одобрило и использовало его при формировании государственного заказа на оказание образова­тельных услуг на 2012 г. Завершился первый этап данного проекта*.

В 2012-2013 учебном году ДГТУ проводит набор группы спе­циалистов с высшим образованием для переподготовки по спе­циальности "Управление и развитие организации в жилищной сфере", а Ростовский государственный строительный университет ввел спецкурс НИРС "Управление многоквартирными домами" для студентов старших курсов.

Таким образом, в Ростовской области полным ходом идет выполнение Плана мероприятий по подготовке, переподготовке и повышению квалификации кадров муниципальных образований и организаций жилищно-коммунального комплекса на 2011-2016 годы, утв. приказом Минрегиона России от 07.11.2011 № 485.

По материалам журнала "Управление многоквартирными домами"