Вопросов накопилось очень много, готовых решений нет. Ответы власть будет искать сообща: члены правительства и законодатели выслушают представителей регионов и экспертов".
Такие жесткие оценки ситуации, сложившейся в сфере управления объектами недвижимости, полностью совпали с выступлениями большинства участников конференции, состоявшейся в Сочи в ноябре 2012 г. Общероссийская конференция из цикла "Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления объектами жилой и нежилой городской недвижимости", ответственным организатором которой является Общероссийское объединение "Российская жилищная федерация" при поддержке членов Комитета по вопросам собственности и Экспертного совета Государственной Думы, а также Высшей школы приватизации и предпринимательства, стала традиционной и проводилась уже в девятый раз. Но никогда еще атмосфера, отражающая настроения участников обсуждений, приехавших сюда с разных концов страны - буквально от Владивостока до Калининграда, не была столь напряженной. Руководители и ведущие специалисты региональных органов управления жилищной сферой, законодательных и контрольных структур, управляющих организаций с болью говорили о тяжелых последствиях принятия непродуманных решений, которые подвели жилищно-коммунальную сферу к опасной черте. Особенно пагубными стали изменения, внесенные в законодательные и нормативные акты в последние полтора года, - начало им положили новые Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Эти Правила и принятые следом нормативные акты имели одну направленность - создать наиболее благоприятные условия для предприятий коммунального комплекса, но не учитывали при этом интересы остальных участников еще формирующегося рынка жилищно-коммунальных услуг - управляющих организаций и жителей, которые имеют не только обязанности собственников жилья, но и права потребителей коммунальных услуг. Эти права, которые прежде защищались нормами публичного договора с поставщиками ресурсов, были практически ликвидированы путем введения посредников в двусторонние отношения равноправных субъектов. Роль посредника заставили исполнять УО, возложив на них странную в условиях рынка функцию - перепродавать жителям коммунальные ресурсы, купленные у поставщиков, причем по одной и той же цене, что неизбежно приводит к убыткам (если не прибегать к припискам и прочим неприглядным приемам).
Теперь не так важно установить личности тех, кто лоббировал эти изменения, которые нанесли огромный ущерб развитию настоящих, а не искусственных рыночных отношений в сфере управления МКД. Необходимо как можно быстрее устранить ограничения, созданные на этом пути, что позволит отбросить за ненадобностью многие "новации" последних месяцев (например, пресловутое "расщепление" платежей, необходимость в котором отпадет, если плата за потребленные ресурсы будет поступать от жителей непосредственно коммунальным предприятиям).
Участники конференции высказали критические замечания по всему комплексу вопросов, поставленных на обсуждение: в отношении правового статуса и условий содержания объектов общего имущества МКД (многие технические подвалы по-прежнему отчуждены, что препятствует обслуживанию инженерных систем зданий); по вопросам порядка осуществления государственного надзора и контрольных функций жилищных инспекций (их непомерное расширение без адекватного роста численности); о необходимости немедленной корректировки новой системы расчетов за коммунальные ресурсы (нормативы отопления квартир приравнены к нормативам якобы отопления подвалов и чердаков, общедомовые расходы найдены даже в канализации, а приборы учета электроэнергии на освещение мест общего пользования и работу лифтов оказались ненужными и выведены из расчетов).
Были обсуждены также наиболее актуальные вопросы дня - законопроекты, предусматривающие дополнение Жилищного кодекса статьями о капитальном ремонте зданий и введении обязательного саморегулирования (куда включена волюнтаристская поправка об обязательном вступлении в СРО некоммерческих организаций жилищной сферы - ТСЖ и ЖСК, которые не могут вступить туда, не изменив свой правовой статус на статус предпринимателя). Как подтвердила практика, скоропалительное решение о создании советов во всех МКД не получает достаточного распространения. Не были установлены материальные стимулы для лица, возглавляющего совет и исполняющего весьма важные функции, не установлена обязательность создания в составе совета ревизионной комиссии, без заключения которой ежегодные отчеты УО не могут быть представлены общему собранию собственников.
|
РЕЗОЛЮЦИЯ IX Общероссийской сочинской конференции "Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления объектами жилой и нежилой городской недвижимости" 1-5 ноября 2012 г. Символично, что день открытия Конференции совпал с Всемирным днем Хабитат - Днем жилищных условий, который согласно решению Организации Объединенных Наций отмечается во всех странах — членах ООН. В России День Хабитат широко не отмечается, а между тем ситуация, сложившаяся в жилищной сфере в последнее время, наглядно выявила острую необходимость привлечения общественного мнения к ее обсуждению и преодолению. Участники Конференции отметили актуальность проведенных дискуссий, которые прошли в полном соответствии с целями Дня Хабитат. Текущий момент отличается особо бурной активностью чиновников отрасли, которые только за восемь месяцев 2012 г. обеспечили выпуск восьми нормативных актов (в т. ч. только в августе было принято три постановления федерального правительства, из которых два вносят назревшие коррективы в ранее принятые постановления, фактически приостанавливая их действие на срок до двух лет). При этом за весь 2011 г. введено восемь нормативных актов, ранее изменений было еще меньше: в 2010 г. принято три новых документа, в 2009 г. - один. Многие принятые документы вызывают серьезную критику, которая в значительной степени явилась результатом несоблюдения чиновниками указания Президента России: заранее обсуждать подготовленные проекты с общественными организациями и специалистами. Совершенно очевидно, что некоторые нововведения дадут негативные последствия и приведут к напряженности и конфликтам в жилищной сфере. Наибольшее беспокойство в обществе вызвали новые законопроекты по изменению финансирования капитального ремонта зданий, по введению саморегулирования деятельности всех, кто содержит объекты недвижимости, проекты положений о формах работы жилищной инспекции и о составе обязательных работ при эксплуатации МКД. Практика применения новых документов уже сейчас сопровождается огромным количеством жалоб на нарушение прав и интересов жителей — членов ТСЖ, ЖСК, а также потребителей коммунальных услуг, которые потеряли юридическую защиту органов Роспотребнадзора. Участники конференции рекомендуют В отношении проблем законодательного обеспечения:
В отношении функций жилищного надзора. В связи со значительным расширением функций госжилинспекции, не обеспеченных адекватным увеличением численности инспекторов, считать необходимым отразить в новом положении — Порядке осуществления государственного жилищного надзора, следующее:
Просить Комитет Государственной Думы по конституционному законодательству и государственному строительству рассмотреть вопрос о внесении изменений в КоАП РФ, в частности:
В отношении платы за коммунальные ресурсы, платы на общедомовые нужды. Не допускать начисления таких платежей без утверждения решением общего собрания собственников дома (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, ст. 39 ЖК РФ):
Минрегиону России рассмотреть вопрос о внесении дополнений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 258, в частности:
Министерствам и комитетам по ЖКХ субъектов РФ, администрациям муниципальных образований рекомендовать:
В отношении введения саморегулирования деятельности по управлению недвижимостью:
В отношении советов МКД. Опыт создания советов и организации их деятельности показал, что для их развития следует решить вопросы оплаты активных членов советов, а также обязательного их обучения с обеспечением финансирования за счет бюджетных средств или расходов на управление домом. |
Составлена редакционной комиссией на основании решения, принятого на заключительном заседании конференции 5 ноября 2012 г. участниками - руководителями ГЖИ, комитетов законодательных органов власти, управляющих организаций из 15 субъектов РФ.
Направлена в качестве предложений руководителям законодательных и исполнительных органов власти, прокуратуры, контрольно-надзорных государственных органов Российской Федерации.
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Собственники помещений в доме должны предоставить ТСЖ право на обращение в суд с подобным иском.
На основании ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
|
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.2009 № 12537/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) рассмотрел заявление Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2009 по делу № А56-42253/2007 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2009 по тому же делу. Заслушав и обсудив доклад судьи, а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум ВАС РФ установил следующее. Товарищество собственников жилья "Черняховского, 51А" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 51, лит. А, на подвальное помещение 7Н площадью 109,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:1523:1:3:6, расположенное по этому же адресу. В исковом заявлении товарищество указало, что выступает как законный представитель собственников жилого дома. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее -управление инвентаризации). Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2009 иск удовлетворен. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 19.06.2009 оставил решение суда первой инстанции без изменения. В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора комитет просит их отменить, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права. Как указывает комитет, спорное подвальное помещение было сформировано на площади бывших квартир, индивидуализировано и десятилетиями использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома, - для размещения различных учреждений. С учетом изложенного комитет полагает, что вывод судов о распространении на это помещение правового режима общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного ст. 36 ЖК РФ, является ошибочным. В отзыве на заявление товарищество просит оставить упомянутые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум ВАС РФ считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Вывод суда первой инстанции о том, что спорное подвальное помещение принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона, обоснован результатами строительно-технической экспертизы, подтвердившей наличие в этом помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме. Аргументы комитета и управления инвентаризации относительно того, что данное помещение сформировано на площади бывших квартир для самостоятельного функционального использования и использовалось в таком качестве с 1978 г., суд отклонил как не имеющие правового значения для целей применения названных правовых норм. Суд отверг и довод комитета о пропуске срока исковой давности, указав, что в данном случае в качестве материального истца в суде самостоятельно выступает товарищество. Оно создано 3 марта 2006 г., не могло узнать о нарушении своего права раньше, чем создано, и, обратившись в суд 23 октября 2007 г., трехлетний срок исковой давности не пропустило. Суд кассационной инстанции согласился с доводами, оценкой обстоятельств, правильностью применения правовых норм и выводами суда первой инстанции. Однако судами не учтено следующее. Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме. В силу ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. На основании п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в т. ч. в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Выводы судов о наличии у товарищества прав материального истца и необходимости исчисления срока исковой давности с момента образования товарищества являются неверными. Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако в деле такие документы отсутствуют, и судами не проверялось, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями товарищество. Не обсуждался судами и вопрос о том, может ли товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме, о чем свидетельствует выписка из Реестра собственности Санкт-Петербурга, приобщенная к делу. Кроме того, признавая спорный объект недвижимости общей долевой собственностью, суды исходили из результатов строительно-технической экспертизы и не учли иных критериев, в т. ч. правового характера, указанных в ст. 36 ЖК РФ. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ. Между тем при назначении экспертизы по настоящему делу суд первой инстанции не ставил перед экспертами вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Не выяснил суд и условия эксплуатации упомянутых коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления) с учетом размещения на площади спорного объекта недвижимости сначала жилых квартир, а затем учреждений. Суд также не учел, что результаты экспертизы подлежали правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством РФ в постановлении от 13.08.2006 № 491. Кроме того, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При рассмотрении дела комитет представлял доказательства того, что спорный объект (часть подвала) был сформирован из бывших квартир и использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома. Однако суд первой инстанции неосновательно отверг указанные доводы и доказательства как не имеющие правового значения. В ходе рассмотрения дела в суде кассационной инстанции отмеченные недостатки не восполнены и не устранены. Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с п. 1 ст. 304 АПК РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 АПК РФ, Президиум ВАС РФ постановил:
|
