Передача технической документации в случае изменения способа управления

В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ УО за 30 дней до прекра­щения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким до­мом документы вновь выбранной УО, ТСЖ, ЖК, иному СПК либо в случае непосредственного управления таким домом собственни­ками помещений - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственни­ку помещения в таком доме. По аналогии на практике данное тре­бование предъявляется не только к УО, но и к ТСЖ, осуществляющим управление МКД. В случае отказа предоставить документацию до­бровольно она может быть истребована в судебном порядке.

Отметим также, что необходимость предоставления докумен­тации по управлению МКД распространяется не только соб­ственно на техническую документацию, но на иные материалы, не связанные непосредственно с техническим управлением МКД (например, документы учета граждан по месту жительства (по-квартирные карточки), информация о льготниках и т. п.). Поэтому передача указанных документов также может быть затребована через суд, что случается достаточно часто.

ПРИМЕР:

ТСЖ «Виктория» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым требованием к ТСЖ «Студенческое» об обязании передать техническую документацию на МКД.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали заявленные требования и удовлетворили требования ТСЖ «Виктория» о взыскании с ТСЖ «Студенческое» следующей документации: техни­ческий паспорт МКД; копии лицевых счетов собственников и нанима­телей жилых помещений; копии договоров на техническое обслужива­ние; копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ); перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате ЖКУ; перечень собственников поме­щений, имеющих задолженность по оплате ЖКУ; перечень предприя­тий - поставщиков ЖКУ с которыми до изменения способа управле­ния были заключены соответствующие договоры; сведения о проведе­нии капитального и текущего ремонта за последние три года; сведения о составе общего имущества МКД; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механическо­го, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и дру­гих частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим дея­тельность по ведению государственного земельного кадастра (поста­новление ФАС Центрального округа от 07.08.2008 по делу № А35-4192/ 07-С17). Перечень документов применительно к рассматриваемому спору был установлен также в постановлении администрации г. Курска Кур­ской области от 15.08.2006 № 2503 «Об утверждении рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений способа управления (изменении способа управления).

Однако практика по возложению соответствующей обязан­ности передачи технической документации от прежней УО вновь избранной неоднородна.

ПРИМЕР:

ТСЖ «Галактика» обратилось в арбитражный суд с иском об обяза­нии УО передать ему всю техническую и иную документацию, свя­занную с управлением и эксплуатацией МКД.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования, однако суд кассационной инстанции состоявшиеся по делу судебные акты отменил и в удовлетворении требований отказал.

Суд отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи технической документации УО от ее предшественника. Жилищный кодекс не регламентирует процедуру передачи техниче­ской документации УО (кто передает, в какой срок и т. п.). По смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать УО передать ТСЖ техническую документацию на МКД можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Доказательств того, что спорная документация находится у УО, ТСЖ в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуально­го кодекса РФ не представило. Исковые требования о передаче истцу документации, которой ТСЖ никогда не располагало, а также о восста­новлении отсутствующей документации удовлетворению не подлежат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2008 № Ф08-2051/2008 по делу № А63-5381/2007-СЗ-16).

Но встречаются и иные подходы к разрешению ситуации, при которой необходимая документация у ответчика отсутствует.

ПРИМЕР:

ТСЖ «Чехова, 11» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному учреждению «Ярославльобщежитие» (УО) об обязании передать техническую документацию на жилой дом.

Требование о возложении обязанности передать техническую докумен­тацию на жилой дом суд удовлетворил. Так, суд, в частности, отметил, что в письме Минрегиона России от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 «О пере­даче технической документации на многоквартирный дом» указано, что на основании ч. 10 ст. 162 ЖК РФ УО, ТСЖ, ЖК, СПК обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техниче­ская документация принадлежит собственникам помещений в МКД.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в постановле­нии Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09, нормативное регули­рование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает обязанность ответственных лиц в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техни­ческая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Следовательно, ТСЖ, начав выполнять функции управления МКД, имеет право требовать с прежней УО передачи документации на дом, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содер­жанию общего имущества жилого дома (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2012 по делу № А82-7584/2010).

Указанный пример интересен еще и тем, что в имевшей место ситуации необходимая документация не была передана не толь­ко ТСЖ (истцу) от УО (ответчика), но не была получена ответчиком в свое время от МУ УЖФ «ДЕЗ» (МУП), управлявшего домом пре­жде. Суд, однако, указал, что данный довод не может стать осно­ванием для освобождения УО от ответственности. В частности, в решении было указано, что УО как правопреемник МУП, взяв­ший на себя функции управления домом, должна была распола­гать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия - решить вопрос о ее восстановлении за свой счет. Таким образом, принимая на себя обязанности по управлению МКД, новая УО несет риск неистребования документов у прежнего управляю­щего.