Напомним, Министерство строительства и ЖКХ России предлагает на первом этапе проекта сохранить институт ДДУ, но обязать при этом застройщика открывать в банках специальные номинальные счета, на которые будут перечисляться средства граждан. При этом главным контролером счета станет банк. На втором этапе предполагается заменить договор долевого участия договорами купли-продажи помещения в строящемся доме. При этом максимальный размер аванса со стороны покупателя не должен превышать 10% от общей суммы. Остальные средства на возведение объекта застройщику придется брать у банков в кредит.
Инициатива Минстроя вызвала резкую критику, как у строительного сообщества, так у специалистов банковской сферы. Среди негативных последствий реализации предложений ведомства указывают снижение объемов жилищного строительства до 50% (в зависимости от региона).
По оценкам НП СРО «Гильдия Строителей Урала», в данный момент в Екатеринбурге вводят жилье 40-45 застройщиков. Большинство из них – компании с безупречной репутацией в течение двух десятилетий. В случае принятия предложений Министерства строительства и ЖКХ на рынке останется лишь 10-15 компаний – самых крупных, кредитоспособных на уровне проектного финансирования. Причем данный анализ актуален лишь для Екатеринбурга. В региональных муниципалитетах количество застройщиков, способных перейти на новую схему работы, исчисляется единицами, ведь там практически нет крупных игроков – ни в строительном секторе, ни в банковском.
Что касается банков, предполагается, что кредитовать строительные проекты могут лишь крупные финансовые учреждения с большим внутренним капиталом. Отсюда следует, что небольшие банки участвовать в данном бизнесе не смогут. Как итог – ограничение конкуренции, возникновение монополий на рынке недвижимости и в банковском деле.
«Предлагаемая инициатива не улучшит, а ухудшит защиту прав покупателей жилья по всей России. Причем мелкие и средние компании ведь не уйдут с рынка просто так, они перейдут в серую, коррупционную зону, – считает Сергей Воробьев, генеральный директор ЗАО «Форум групп».
Помимо снижения количества вводимого жилья, с принятием предложений Минстроя увеличится рост стоимости кредитных средств и как следствие возрастет стоимость квадратных метров. По прогнозам аналитиков цены могут подскочить вверх на 20-30%.
Негативную оценку механизма финансирования строительства многоквартирных домов через кредитные организации уже дали в Национальном объединении строителей и Агентстве стратегических инициатив (АСИ). В частности в организации отмечают, что Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действует в нашей стране уже 10 лет. Основная часть сделок, связанных с покупкой квартиры совершается именно по 214-ому закону, исключены двойные стандарты, есть возможность достраивать дома, предоставляя жилье обманутым дольщикам. При этом закон постоянно совершенствуется в сторону максимальной защиты прав граждан – участников договоров долевого участия. Со 2 января этого года вступили в силу поправки, предусматривающие обязательное страхование ответственности застройщиков по заключаемым договорам долевого участия. Эффективней будет доработать существующие институты, в том числе с привлечением страховых компаний, чем бросать все – и браться за разработку нового.
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – одна из разработчиков как действующего закона № 214-ФЗ, так и планируемых предложений Минстроя – выслушав все доводы выступавших на круглом столе заверила, что предложения о возможности перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации не стоит воспринимать как начало работы над изменением законодательства. Потребуется продолжительное время для анализа и доработки. 1 января 2015 года – это условная дата. Поэтому пока что застройщики могут не волноваться. Впрочем, многие из строителей все же переживают. Ведь если в умах законодательной власти возникла идея, есть вероятность, что ее воплотят в жизнь. В данном случае это, безусловно, приведет к уходу с рынка мелких застройщиков и банков, росту числа серых схем и цен на жилье. А станет ли в итоге меньше обманутых дольщиков, ради которых, все и затеивается, - большой вопрос, отмечают в СРО «Гильдия строителей Урала».
По материалам сайта Институт экономики города
