Выгоды реновации для города
В современном городе с населением свыше 500 000 человек и большим количеством промышленных предприятий сегодня сложно найти территории для жилой и офисной застройки, создания новых производств. В то же время в каждом городе есть территории бывших промышленных зон. Они располагаются, как правило, в центре города, так как производство и промышленность были основными градообразующими факторами во времена индустриализации и в послевоенные годы. Сейчас бывшие зоны промышленных предприятий и заводов образуют пустые территории в плотной городской застройке. В плане города это серые зоны, окруженные жилыми районами, но в то же время инвестиционно привлекательные территории, градостроительный потенциал, резерв земельного фонда. Поэтому реновация промзон — одно из перспективных направлений развития города.
Ее можно рекомендовать в силу четырех причин^
1. Реновация, в отличие от реконструкции, — это наиболее щадящая форма преобразования промышленных объектов с изменением их функционального назначения.
2. Реновация экономичнее нового строительства. Она позволяет использовать до 90 процентов уже существующих зданий.
3. Большинство бывших промышленных площадок уже имеют подведенные коммуникации. Это делает такие территории привлекательными для инвесторов.
4. Преобразование бывших промзон позволяет создать рабочие места, что обеспечивает дополнительные поступления НДФЛ в местный бюджет. За преобразованием промзоны в жилую застройку последуют поступления по налогу на имущество физических лиц. Передача промышленных площадок в собственность лицам, у которых есть конкретные планы развития этих территорий, оправданна с точки зрения налоговых поступлений в бюджет по земельному налогу.
Омский опыт реновации промзон
Омск — яркий пример российского города с большим количеством промзон. В Генеральном плане Омска выделено восемь производственных зон в границах города. Эти территории расположены в семи промышленных зонах. Общая площадь промзон в Омске составляет более 12 000 га, или почти 20 процентов территории города.
Создание рабочей группы
Генеральный план Омска на сегодняшний день содержит четыре основных направления реорганизации производственных территорий.
1. Создание условий для развития высокотехнологических производств и повышения инвестиционной привлекательности путем совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры.
2. Строительство объектов научно-производственной, торговой, деловой, выставочной сфер деятельности.
3. Использование высвобождаемых производственных площадей для общественного и жилищного строительства.
4. Выведение промышленных предприятий из центральной части города.
В то же время генеральный план не предусматривает конкретные мероприятия, реализация которых позволила бы реанимировать промышленные зоны. Поэтому в администрации города Омска было принято решение создать специальную рабочую группу. Это коллегиальный совещательный орган. Его задача − заниматься комплексной выработкой предложений по дальнейшему использованию и развитию промышленных территорий, вовлечению промышленных зон города Омска в инвестиционный оборот. В состав группы вошли представители муниципальной и региональной власти, ответственные за развитие экономической политики, градостроительства и архитектуры, представители объединений оценщиков недвижимости, проектных организаций, высших учебных заведений, собственников промплощадок.
Реализация этапов реновации
Свою работу группа разделила на несколько этапов.
1. Информационный и экономический анализ состояния промышленных зон на территории города Омска.
2. Описание промышленных зон и создание паспортов территорий.
3. Выработка предложений и рекомендаций по дальнейшему использованию и развитию промышленных территорий с учетом мнений собственников.
4. Содействие в привлечении потенциальных инвесторов на готовые промышленные площадки.
В результате анализа состояния промышленных зон Омска рабочая группа установила, что около 10 процентов площадей этих территорий (1000 га) нуждаются в реновации.
Для описания промышленных зон был разработан шаблон паспорта промышленной площадки. С участием специалистов, оценщиков недвижимости заполнены паспорта территорий. В них подробно описаны объекты инфраструктуры, коммуникаций, недвижимости каждой промышленной зоны. К этой работе были привлечены учащиеся профильных высших учебных заведений.
Был обследован 41 имущественный комплекс, сформирована информация по 150 промышленным объектам и 6 крупным промышленным площадкам города. Эта информация была размещена:
- на геоинформационной платформе AREALL;
- официальном сайте администрации города Омска;
- в ежегодном инвестиционном паспорте города Омска, который распространяется среди инвесторов и иностранных делегаций. Потенциальные инвесторы могли воспользоваться этой информацией, чтобы подготовить свои бизнес-планы с привязкой к конкретной территории.
Предложения по дальнейшему развитию обследованных территорий вырабатывались в небольшой фокус-группе с участием специалистов проектных организаций, собственников площадок.
С учетом требований законодательства и мнений собственников были разработаны различные варианты дальнейшего использования площадок. Специалисты предложили два основных варианта развития промзон. Первый — снос существующих объектов и строительство новых комплексов. Второй — приспособление промышленных объектов под выставочные центры или лофт-жилье.
Ожидаемые результаты реновации
Сегодня начата реализация инвестиционного проекта комплексного развития центральной части города Омска на площадке бывшего агрегатного завода. Проект объединит многоэтажные жилые дома, общественно-деловую застройку, объекты социальной инфраструктуры и прогулочную зону. В 2017 году на условиях софинансирования со стороны муниципалитета и инвестора здесь была построена автомобильная дорога. Это позволило ускорить застройку территории.
Также подготовлены планы развития территорий двух промышленных предприятий: Омского моторостроительного объединения им. П. И. Баранова и производственного объединения «Полет». На высвобождаемых территориях разместятся объекты обслуживания и мелкого производства, административные и жилые здания, культурно-досуговые объекты, организации образования и торговые точки.
Рекомендации муниципалитетам
Чтобы определить направления нового использования территорий бывших производственных зон, нужно подготовить комплексное градостроительное обоснование и провести экологическое обследование. Привлеките к этой работе квалифицированных специалистов.
При выборе вида преобразования учтите, что промышленные предприятия разделяются на классы по степени опасности. Если территория бывшей промзоны была санирована, отвечает санитарно-гигиеническим требованиям к жилым зонам, а бывшее производство не относилось к имеющим высокую степень опасности, возможна реновация под жилье.
Реновация территорий промышленных предприятий, представленных техногенными грунтами с высоким классом опасности, потребует существенных затрат на рекультивацию и санацию. Это необходимо для того, чтобы территория отвечала санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым территориям. Вряд ли людей заинтересует жилье на месте бывшего химического или радиоактивного завода. На такой территории целесообразно создать зеленую рекреационную зону.
Снос существующих объектов и строительство новых комплексов не всегда экономически оправданны ввиду затрат на демонтаж и расчистку территорий. Реорганизация существующих объектов на территории промзон экономически более выгодна. Например, хорошим вариантом реорганизации здания бывшего цеха будет создание в нем музея, выставочного или концертного зала с благоустройством прилегающей территории.
Если промзона находится около магистралей общегородского значения и рядом есть остановки общественного транспорта, она будет привлекательной для инвесторов и девелоперов. Такая территория идеально подойдет для размещения общественно-деловой, развлекательной или торговой зоны.
В ходе реновации у органов местного самоуправления могут возникнуть проблемы, связанные с согласованием планов развития территорий промышленных зон с их собственниками.
ПРИМЕР: В Омске бо́льшая часть земель промзон находится на территории крупных промышленных предприятий военно-промышленного комплекса. Их контролируют компании с головными офисами в Москве. Омские предприятия ограничены в праве распоряжаться пустующими площадями. Им необходимо согласование с вышестоящим руководством, а оно не всегда одобряет планы развития территорий.
Наличие у территорий промзон нескольких собственников, планы которых разнятся, — серьезная проблема. Одни пытаются найти способы реорганизовать свои участки, другие просто хотят получать деньги за аренду. Задача органов местного самоуправления — заинтересовать и тех и других, создать благоприятные условия для всех собственников территорий промзон.
