Перезаключить договор аренды стало проще
8 января 2019 года начал действовать единый порядок перезаключения договоров аренды муниципального имущества на новый срок (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Теперь он не зависит от того, каким образом вы заключили договор аренды — по итогам торгов или без них (Федеральный закон от 27.12.2018 № 572-ФЗ). В любом случае договор можно перезаключить без конкурса или аукциона. Данное правило действует, если:
- арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности;
- срок действия договора не ограничен законодательством;
- иное не установлено договором.
На заметку: Новый порядок распространяется в том числе на случаи перезаключения договоров аренды муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 года
Раньше необходимым условием для реализации права на пролонгацию договора аренды без конкурса или аукциона было заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов. Это правило подтверждала судебная практика. Примеры — в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2014 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.2014 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.2014 по делу № А56-11963/2014.
Муниципальным организациям также предоставили больше свободы в отношениях с арендаторами. При заключении договора аренды муниципального имущества без конкурса или аукциона и его исполнении учреждение может увеличить цену по соглашению с арендатором.
Направить письмо — не значит исполнить предупреждение
Заключить договор аренды, безвозмездного пользования или доверительного управления в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, можно только по результатам конкурса или аукциона. Исключение — предоставление прав на такое имущество на основании международного договора государственному органу власти или органу местного самоуправления, социально ориентированному НКО, государственному или муниципальному учреждению (ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Если местные власти нарушили закон, когда заключали договор о передаче прав владения или пользования земельным участком, антимонопольный орган выдаст предупреждение о возврате переданного по договору имущества. ФАС разъяснила, как действовать, если вы получили предупреждение (письмо от 25.12.2018 № СП/106703/18). Недостаточно направить второй стороне договора письмо о необходимости расторгнуть его. Примите меры, чтобы изъять муниципальное имущество из незаконного владения и пользования (письмо ФАС от 25.12.2018 № СП/106703/18). В противном случае антимонопольный орган будет считать, что вы не исполнили предупреждение. Если не исправите ошибку в срок, УФАС возбудит дело о нарушении анти- монопольного законодательства (ч. 8 ст. 39.1 Закона № 135-ФЗ).
Собственник может самостоятельно выбирать виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом
Как изменить вид разрешенного использования участка и не нарушить закон
Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 1, 7, 42 ЗК). До 1 января 2020 года органы местного самоуправления поселений и городских округов обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это необходимо, чтобы привести установленные градостроительным регламентом виды разрешенного использования земельных участков в соответствие с федеральным классификатором. Минэкономразвития утвердило классификатор видов разрешенного использования земельных участков приказом от 01.09.2014 № 540. Проводить публичные слушания по проекту изменений в правилах землепользования и застройки не нужно (ч. 12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
Важно запомнить! Примите решение в течение одного месяца со дня, когда поступило заявление
По заявлению правообладателя земельного участка орган местного самоуправления обязан принять решение об установлении соответствия между видом разрешенного использования, указанным в заявлении, и видом, установленным классификатором (ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ). Такое решение органа местной власти — основание внести изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка в ЕГРН.
В конце прошлого года Верховный суд выпустил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного суда 14.11.2018). В Обзоре судьи дали ответы на отдельные вопросы, которые возникают у органов местного самоуправления при работе с землепользователями.
Когда собственник вправе выбрать вид разрешенного использования самостоятельно
При наличии утвержденных ПЗЗ собственник земельного участка может выбирать основные и вспомогательные виды его разрешенного использования самостоятельно. Ему не нужно получать разрешение органов местного самоуправления или согласовывать с ними свой выбор.
ПРИМЕР 1. Собственнику земельного участка с видом разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра» орган регистрации прав отказал в изменении вида разрешенного использования на «здравоохранение». Причина — отсутствие акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования. Желаемый вид соответствовал основному виду разрешенного использования, предусмотренному в градостроительном регламенте. Собственник посчитал отказ незаконным и обратился в суд.
Суд первой инстанции и апелляция заявителю отказали. Но Верховный суд отменил принятые судебные акты и признал решение органа регистрации прав незаконным. Собственник может выбирать виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (п. 4 ст. 37 ГрК, п.3 ст. 85 ЗК). Дополнительных разрешений и согласования с органами местной власти не требуется.
Может ли арендатор требовать замены вида разрешенного использования в договоре
Арендатор участка, находящегося в муниципальной собственности, не вправе требовать, чтобы местные власти изменили вид разрешенного использования этой земли в договоре аренды, заключенном по результатам торгов. Изменить вид разрешенного использования самостоятельно арендатор также не может.
Когда арендатор принимает на себя права и обязанности по договору, он соглашается с установленным видом разрешенного использования
ПРИМЕР 2. Компания потребовала изменить вид разрешенного использования земельного участка со «строительства 4-5-этажного многоквартирного дома» на «строительство 5-9-этажного многоквартирного дома». Также она выступила с требованием изменить вид разрешенного использования в договоре аренды муниципального земельного участка. Муниципалитет отказал компании, и та обратилась в суд.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций истцу отказали. Договор аренды участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК). Вносить в заключенный по результатам аукциона договор изменения, чтобы предусмотреть другой вид разрешенного использования земли, нельзя (п. 17 ст. 39.8 ЗК). Приняв на себя права и обязанности по договору, компания как арендатор согласилась использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
Верховный суд согласился с нижестоящими инстанциями. Он отметил, что требования компании были направлены на обход процедуры торгов, предусмотренной законодательством для предоставления земельных участков во владение и пользование.
Можно ли выбрать вспомогательный вид разрешенного использования вместо основного
Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, нельзя выбрать вместо основного при предоставлении земельного участка.
ПРИМЕР 3. Орган власти отказался предоставить земельный участок в собственность под открытую гостевую стоянку. Гражданин попытался оспорить это решение. Суды первой и апелляционной инстанций заявленные требования удовлетворили. Суд кассационной инстанции отменил состоявшиеся по делу судебные постановления и принял новое решение. В обоснование отказа в удовлетворении требований он указал, что истец — собственник земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». К нему примыкает спорный земельный участок, расположенный в зоне малоэтажной жилой застройки. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в указанной зоне, отнесены индивидуальное жилищное строительство, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка — вспомогательный вид использования земельных участков в этой зоне. Вспомогательные виды — дополнительные по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК).
Важно запомнить! Если у земельного участка нет основного вида использования, вспомогательный не считается разрешенным
Можно ли отказать в установлении вида разрешенного использования участка
Незаконно отказывать в установлении вида разрешенного использования в случаях, когда этот вид не был определен при предоставлении земельного участка.
ПРИМЕР 4. Администрация муниципального образования отказалась устанавливать вид разрешенного использования земельного участка. Причина: этот вид не был определен, когда предоставляли землю. Индивидуальный предприниматель обратился в суд и потребовал признать отказ незаконным.
Суд указал, что органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальной зоны, в градостроительном регламенте в соответствии с классификатором (ч. 6 ст. 30 ГрК). Когда администрация предоставляла участок, вид разрешенного использования земельного участка не был определен. Отказ индивидуальному предпринимателю не соответствует закону.
Условно разрешенный вид использования: что будет, если нарушить процедуру
Соблюдайте установленную законом процедуру, если нужно разрешить условно разрешенный вид использования земельного участка или ответить заявителю отказом.
На заметку: Работающие по контракту главы местных администраций могут инициировать проведение публичных слушаний (ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ)
ПРИМЕР 5. В собственности истца находился земельный участок категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «объекты недвижимости административно-бытового назначения». Данный земельный участок расположен в территориальной зоне коммерческих объектов, где в качестве условно разрешенного установлен вид использования «для индивидуального жилищного строительства». Истец попросил администрацию муниципального образования предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования участка «для индивидуального жилищного строительства». Муниципалитет отказал.
Верховный суд сделал вывод о незаконности отказа администрации муниципального образования. Статьей 39 Градостроительного кодекса определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Проект решения о предоставлении такого разрешения нужно вынести на общественные обсуждения или публичные слушания (ч. 2 ст. 39 ГрК). Это требование касается и решения об отказе предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка. В данном случае ни общественные обсуждения, ни публичные слушания не проводились. Значит, отказ администрации муниципального образования был незаконным.
