Федеральные власти предоставили еще четыре преференции арендаторам недвижимого имущества, в том числе муниципального. Две из них предназначены для малого и среднего бизнеса в пострадавших отраслях, еще две вправе получить любые арендаторы. Таким образом, мер поддержки арендаторов стало шесть. Ранее малому и среднему бизнесу уже предоставили право требовать отсрочки арендных платежей и их снижения. В 2020 году все эти преференции могут стать причиной падения доходов местных бюджетов.
Из статьи вы узнаете, в каких случаях ваши арендаторы могут отказаться от договора в одностороннем порядке, продлить договор и получить отсрочку платежей при выкупе объекта аренды.
Отказ от срочного договора аренды
Документ: Меры поддержки, о которых идет речь в этой статье, предусмотрены Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ
Воспользоваться этой мерой поддержки могут арендаторы, которые попросили орган МСУ снизить плату по договору на период до одного года. Но арендодатель не стал уменьшать плату или иным образом менять договор. В этой ситуации арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, если выполняются шесть условий.
1. Арендуемое имущество — здание, сооружение, нежилое помещение или их части. Вид собственности значения не имеет.
2. Арендатор относится к малому или среднему бизнесу.
3. Арендатор ведет деятельность в пострадавших отраслях экономики и использует арендуемое имущество для такой деятельности. Перечень пострадавших отраслей посмотрите ниже.
4. Договор аренды — срочный и заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
5. До момента, когда в регионе ввели режим повышенной готовности или ЧС, арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, в том числе не имел непогашенной задолженности по договору.
14 рабочих дней — если стороны не договорились о снижении арендной платы за это время, то у арендатора возникает право расторгнуть договор без уплаты штрафа и возмещения убытков
6. С момента, когда арендатор обратился с заявлением о снижении платы, прошло 14 рабочих дней.
Если все эти условия соблюдены, то арендатор имеет право не позднее 1 октября направить арендодателю уведомление об отказе от договора. Арендодатель обязан расторгнуть договор. При этом арендатор не должен:
- выплачивать установленную договором сумму за односторонний отказ;
- возмещать муниципалитету упущенную выгоду;
- компенсировать разницу между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей стоимостью аренды в момент его расторжения (ст. 393.1 ГК).
Если арендатор ранее внес обеспечительный платеж, то эта сумма остается у арендодателя.
Для справки: Какие отрасли относятся к наиболее пострадавшим
Перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших из-за распространения коронавируса, Правительство утвердило тремя постановлениями: от 03.04.2020 № 434, от 18.04.2020 № 540-ФЗ, от 10.04.2020 № 479. В этот список входят:
— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
— культура, организация досуга и развлечений;
— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
— гостиничный бизнес;
— общественное питание;
— деятельность турагентств и других организаций, оказывающих услуги в сфере туризма;
— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
— организация конференций и выставок;
— оказание бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
— деятельность в области здравоохранения (стоматологическая практика);
— розничная торговля непродовольственными товарами;
— торговля через автоматы.
Продление договора аренды муниципального земельного участка
Арендаторам предоставили право требовать продления договора аренды земельного участка на срок до трех лет. Если муниципалитет изначально заключил договор на срок менее трех лет, то его можно продлить максимум на тот же срок. Обратиться за данной мерой поддержки можно до конца 2020 года. Ею вправе воспользоваться любой арендатор, даже тот, который не относится к малому и среднему бизнесу и не работает в пострадавшей отрасли. Должны выполняться четыре условия.
1. Договор заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2. Срок договора не истек.
3. Арендодатель не потребовал через суд расторгнуть договор.
4. Удалось устранить нарушения, если таковые были выявлены ранее в ходе государственного земельного надзора.
На каких основаниях был заключен договор аренды и есть ли по нему долги, значения не имеет.
Муниципалитет обязан заключить соглашение об увеличении срока аренды в течение пяти рабочих дней с момента, когда арендатор обратился с просьбой об этом.
Продление договора аренды иной муниципальной недвижимости
Продлить действие договора аренды земли можно на срок до трех лет, иного имущества — максимум на один год
Если организация или предприниматель взяли в аренду не землю, а другое имущество, то они также вправе потребовать продления договора. Обратиться за этой мерой поддержки может любой арендатор. Обязательных условий только два, и они более благоприятны для муниципалитета-арендодателя.
1. Стороны заключили договор по результатам торгов до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2. До введения режима повышенной готовности или ЧС арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.
Заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды можно до конца 2020 года. Максимальный срок продления меньше, чем в случае с арендой земли, — один год, а не три. Не включайте в дополнительное соглашение условия, которые ухудшат положение арендатора. Не требуйте провести оценку рыночной стоимости объекта аренды.
Отсрочка платежей при выкупе арендуемой муниципальной недвижимости
Отдельную меру поддержки законодатели предусмотрели для тех, кто заключил с муниципалитетом договор купли-продажи арендуемого имущества по Закону № 159-ФЗ. Если такой арендатор уже начал выкупать объект аренды, он вправе требовать отсрочки платежей по договору купли-продажи.
Важная деталь: Мера поддержки предназначена для арендаторов, которые выкупают имущество по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности…»
Воспользоваться правом на отсрочку могут только субъекты малого и среднего предпринимательства из пострадавших отраслей. Эта мера поддержки доступна лишь тем из них, кто заключил договор купли-продажи до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС.
Перечислим условия отсрочки.
1. Предоставьте отсрочку на период от 6 до 12 месяцев по выкупным платежам, которые приходятся на 2020 год.
2. Не начисляйте проценты на сумму отсроченных платежей.
3. Не взимайте плату за заключение соглашения.
Заключите дополнительное соглашение с условием об отсрочке в течение 30 дней с момента, когда покупатель обратился с просьбой ее предоставить.
