«Гаражная амнистия»: на каких условиях предоставлять земельные участки с 1 сентября

1 сентября 2021 года вступит в силу закон о «гаражной амнистии». В течение пяти лет граждане смогут получать в собственность и аренду муниципальные земельные участки под гаражами, возведенными до 30 декабря 2004 года. Из статьи вы узнаете, по каким правилам органы местного самоуправления будут предоставлять такие участки. Также расскажем:

• как будет происходить регистрация права собственности на участок;
• чем различается «амнистия» для капитальных и некапитальных гаражей;
• какие особые права получат инвалиды.

Какие проблемы решает закон о «гаражной амнистии»

Документ: Поправки о «гаражной амнистии» предусмотрены Федеральным законом от 05.04.2021 № 79-ФЗ. Основные изменения внесены в Земельный кодекс и Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Сегодня в законодательстве нет четкого определения понятия «гараж». Поэтому Росреестр ставит на учет гаражи как помещения, здания и сооружения. Это часто становится причиной путаницы и неприятных ситуаций. В качестве зданий и сооружений на государственный кадастровый учет поставлены более 3 млн объектов, при этом права зарегистрированы только на 1,7 млн из них. Из 2,5 млн поставленных на учет помещений права зарегистрированы также лишь на 1,7 млн. Количество не оформленных в установленном порядке объектов гаражного назначения значительно больше. По данным Росреестра, сейчас такие объекты есть почти на 1,4 млн земельных участков. Из них на 1 млн зарегистрированы права физических лиц, на 8,1 тыс. — права юридических лиц.

В ЕГРЮЛ содержится информация о 36,9 тыс. юридических лиц, зарегистрированных в качестве гаражных кооперативов. Но у них часто нет документов о предоставлении земельных участков для строительства гаражей и документов на сами гаражи. Из-за этого у членов кооперативов возникают трудности с регистрацией права собственности и на гаражи, и на земельные участки под ними.

В результате собственники многих объектов гаражного назначения по-прежнему не определены. В бюджеты различных уровней не поступают доходы в виде арендной платы, земельного налога и налога на имущество физических лиц. Кроме того, не установлены лица, ответственные за содержание и эксплуатацию объектов гаражного назначения, в том числе за обеспечение безопасности населения. Закон № 79-ФЗ поможет решить все эти проблемы.

На заметку: Какие изменения произошли в понятийном аппарате

Объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, которые в соответствии с правоустанавливающими документами и записями ЕГРН имеют наименование или назначение «гаражный бокс», признаны гаражами. Понятия «гаражный кооператив», «гаражно-строительный кооператив» и «гаражный потребительский кооператив» признаны равнозначными.

Какие гаражи попадут под амнистию, а какие нет

На заметку: Под «амнистию» попадают не только отдельно стоящие объекты. Гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации

Гараж на предоставляемом участке должен быть объектом капитального строительства, возведенным до 30 декабря 2004 года. Это день, когда вступил в силу Градостроительный кодекс. Также «амнистия» распространяется на участки под «сваренными» металлическими (некапитальными) гаражами, если земля под ними была выделена гаражному или гаражно-строительному кооперативу.

Закон № 79-ФЗ не распространяется на земельные участки:

• под самовольно возведенными гаражами;
• подземными гаражами в МКД и офисных комплексах;
• гаражами — объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;
• гаражами для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и подведомственных им организаций, транспортных предприятий.

Когда передавать земельный участок в собственность, а когда в аренду

Орган местного самоуправления сможет передать земельный участок под капитальным гаражом в собственность бесплатно в двух ситуациях.

Важная деталь: Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут не только сами владельцы гаражей, но и их наследники. Право получить участок будет и у тех, кто приобрел гараж по соглашению с первоначальным владельцем

1. Участок был предоставлен или передан гражданину какой-либо организацией либо иным образом выделен ему для размещения гаража. Или же право на использование участка возникло у гражданина по иным основаниям.

2. Гаражный кооператив либо организация, при которой он был создан, получили земельный участок для размещения гаражей. Из него был образован земельный участок под гаражом. Сам гараж и (или) земельный участок под ним выделили гражданину на основании решения либо иного документа общего собрания членов кооператива.

Если земельный участок под гаражом ограничен в обороте, его можно предоставить гражданину только в аренду. При этом арендная плата должна быть не выше суммы земельного налога на данный участок.

Какие документы должен представить заявитель

Орган МСУ предоставляет гражданину участок под гаражом по его заявлению. Подать заявление можно в том числе через МФЦ. Гражданин должен приложить к нему документы. Их перечень зависит от того, как человек получил земельный участок — самостоятельно или через гаражный кооператив. Посмотрите списки для обоих случаев в таблице ниже.

Какие документы гражданин должен приложить к заявлению

Если у гражданина нет документа о предоставлении или ином выделении земельного участка, можно приложить к заявлению:

• договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, о предоставлении коммунальных услуг;
• документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета, технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года, обычной инвентаризации.

Если заявление подал наследник владельца гаража, потребуйте дополнительно приложить свидетельство о праве на наследство. Гражданин, который приобрел гараж у первоначального владельца по соглашению, должен приложить документы, подтверждающие передачу ему этого объекта.

Граждане, прекратившие членство в гаражном кооперативе, имеют право на предоставление участка под гаражом. Если гаражный кооператив был ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности юрлица, это должно быть указано в заявлении. Можно приложить выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива или об исключении его из ЕГРЮЛ.

Региональные власти могут предусмотреть перечень дополнительных документов, которые гражданин вправе представить для приобретения земельного участка под гаражом. Но их вы сможете потребовать, только если у заявителя не будет документов, указанных в Законе № 79-ФЗ.

На заметку: Пока заявление гражданина находится на рассмотрении, муниципалитет не вправе принять решение о сносе гаража как самовольной постройки

Если заявитель представил все необходимые документы, орган МСУ принимает решение о предоставлении участка. В решении укажите вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий возможность размещения гаража. Не отказывайте заявителю только на том основании, что такой вид не указан в градостроительном регламенте.

Участок можно не предоставлять, если гараж возведен после 30 декабря 2004 года. Еще одно основание для отказа — признание гаража самовольной постройкой, подлежащей сносу, в судебном или ином законном порядке.

Как происходит регистрация прав на предоставленный участок

Государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, осуществляется одновременно:

• с его государственным кадастровым учетом, если ранее такой учет не был осуществлен;
• государственной регистрацией права собственности гражданина на гараж.

На заметку: Если орган МСУ предоставляет участок не в собственность, а в аренду, нужно подать заявление о госрегистрации договора аренды

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должен подать в Росреестр орган МСУ. Срок — пять рабочих дней с момента, когда вы приняли решение предоставить участок в собственность или подписали договор аренды. После регистрации права собственности на участок и гараж, постановки гаража на учет орган МСУ обязан передать собственнику этих объектов выписки из ЕГРН о них.

Если в пятидневный срок орган местного самоуправления не подаст заявление в Росреестр, гражданин вправе сделать это самостоятельно.

На каких условиях предоставлять участки под некапитальными гаражами

Если гараж некапитальный, правила «амнистии» будут отличаться. Гражданин сможет получить участок в собственность бесплатно, если выполняются два условия.

1. Гражданин был или остается членом гаражного кооператива, которому ранее предоставили земельный участок на праве постоянного пользования. Это право не прекращено, либо кооператив переоформил его на право аренды, которое не прекращено. Из предоставленного участка образован участок, на котором находится гараж.

Важная деталь: Если гараж некапитальный, подавать заявление о его кадастровом учете или регистрации права собственности на него не надо

2. Общее собрание членов гаражного кооператива распределило гараж и (или) земельный участок под ним гражданину. У гражданина есть документ, который это подтверждает.

Орган МСУ вправе за плату предоставлять участки, находящиеся в муниципальной собственности, для возведения некапитальных гаражей. Схему размещения таких объектов и порядок определения платы за аренду участков утверждает орган МСУ.

В схему размещения некапитальных гаражей включите те, которые были возведены до 1 сентября 2021 года, а также места стоянки технических и других средств передвижения инвалидов, предоставленные им до 1 сентября 2021 года.

Какие особые права получили инвалиды

По нынешним правилам инвалидам предоставляют места для строительства гаража или стоянки средств передвижения вблизи местожительства вне очереди. С 1 сентября прав у таких граждан станет больше.

Документ: Изменения внесены в часть 8 статьи 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»

Инвалиды смогут вне очереди получать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для строительства гаражей вблизи своего местожительства. Кроме того, инвалиды будут вправе использовать муниципальные земли и участки для возведения некапитальных гаражей рядом с домом без предоставления земельных участков и установления сервитутов. На тех же условиях им можно использовать стоянки технических или других средств передвижения инвалидов. Инвалид вправе бесплатно пользоваться участками для стоянки автомобилей, расположенными около его дома.

Регион вправе утвердить дополнительный перечень категорий граждан, имеющих право на бесплатное использование муниципальных земель или земельных участков для возведения некапитальных гаражей.

Что изменилось для владельцев одноэтажных гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами

Есть изменение для владельцев одноэтажных гаражей, блокированных общими стенами с другими подобными гаражами. Если такой объект числится в ЕГРН как помещение в здании или сооружении, то с 1 сентября он будет считаться самостоятельным зданием. Чтобы зафиксировать это изменение в ЕГРН, собственник гаража может подать заявление в Росреестр. Это также вправе сделать:

• исполнительный орган МСУ по месту нахождения гаража;
• гражданин, которому предоставлен земельный участок, занятый таким гаражом;
• уполномоченный представитель гаражного кооператива, членом которого является владелец гаража.