Местные администрации нередко отказывают в выдаче разрешений на строительство, если речь идет об участке рядом с трубопроводом. Такие отказы становятся причиной судебных разбирательств. Еще хуже, если суд обязал собственника снести уже построенный объект по иску владельца трубопровода. Если выяснится, что в этом виноват орган МСУ, то именно его обяжут возместить убытки собственнику объекта. Чтобы не допустить подобных ситуаций, прочтите эту статью. В ней — примеры судебных решений, которые Верховный суд включил в свой обзор. Вы узнаете:
- как определять границы территории вокруг трубопровода;
- в каких случаях муниципалитетам приходится возмещать убытки от сноса объекта;
- в каких случаях вас не заставят возмещать убытки.
Определяйте границы территории вокруг трубопровода с учетом СНиПов
Документ: Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвердил Президиум Верховного суда 23.06.2021 (далее — Обзор)
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 263 ГК). Эти права он реализует при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка (п. 2 ст. 260 ГК). В то же время права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК).
Один из видов таких ограничений касается земельных участков в зонах с особыми условиями использования территории (подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК). К ним относятся в том числе охранные зоны трубопроводов и зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов. Проблема в том, что эти зоны еще не установлены. Утвердить положения о них обязано Правительство (ст. 106 ЗК). Пока оно этого не сделало, определяйте минимальные расстояния до трубопроводов с учетом положений СНиП 2.05.06-85* (п. 2 Обзора).
Документ: Правила, по которым определяют границы минимальных расстояний, установлены в статье 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ
ПРИМЕР 1. Гражданин обратился в орган МСУ за разрешением на строительство на своем земельном участке. Муниципалитет отказал, поскольку минимальное расстояние от трубопровода до жилой застройки — 3 км, а участок находился ближе. Строительство нужно было согласовать с собственником трубопровода, но владелец участка этого не сделал. Гражданин обратился в суд.
Суд установил, что решение органа МСУ не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права собственника участка. Границы минимальных расстояний до трубопроводов нужно было определить в соответствии с тремя документами:
- Правилами охраны магистральных трубопроводов (утв. заместителем министра топлива и энергетики 29.04.1992);
- постановлением Госгортехнадзора от 22.04.1992 № 9;
- СНиП 2.05.06-85.
Расстояния от оси трубопроводов до населенных пунктов, зданий и сооружений зависят от класса и диаметра трубопроводов, видов объектов и необходимости обеспечения их безопасности. Эти расстояния должны быть не меньше значений, указанных в таблице 4 СНиП 2.05.06-85*. Спорный трубопровод — нефтепродуктопровод с диаметром трубы до 300 мм. Минимальное расстояние от таких трубопроводов до населенных пунктов составляет 75 м (таблица 4 СНиП 2.05.06-85*). Следовательно, участок истца не расположен в границах минимальных расстояний до нефтепродуктопровода. Согласование строительства дома с нефтегазовой организацией не требовалось.
Расстояние 3 км, на которое ссылался муниципалитет, указано в разделе 16 тех же СНиПов. Он регулирует вопросы проектирования трубопроводов сжиженных углеводородных газов. Спорный трубопровод к ним не относится.
Выдайте разрешение на строительство, если оно согласовано с собственником трубопровода
Пока Правительство не установило минимальные расстояния до магистральных или промышленных трубопроводов, строительство и реконструкция зданий и сооружений вблизи таких объектов допускаются только по согласованию с их собственником или уполномоченной им организацией. Согласование должно быть оформлено письменно. Если этого документа нет, вы вправе отказать в выдаче разрешения на строительство.
ПРИМЕР 2. Собственник участка обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. Администрация ответила отказом. Причина в том, что участок полностью расположен в границах минимальных расстояний до действующего кольцевого магистрального нефтепродуктопровода. Нужно разрешение его собственника на строительство. Заявитель разрешение не представил.
Суды поддержали местных чиновников. На основании данных таблицы 4 СНиП 2.05.06-85* суд установил, что принадлежащий истцу земельный участок полностью расположен в границах минимальных расстояний до кольцевого магистрального нефтепродуктопровода. Истец не согласовал строительство жилого дома с владельцем трубопровода. Поэтому администрация имела право отказать в выдаче разрешения на строительство (п. 3 Обзора).
Не отказывайте в присвоении адреса зданию, построенному вблизи газопровода
Уполномоченный орган местной власти не вправе отказать в присвоении адреса зданию или сооружению на том основании, что оно находится на участке, расположенном в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода.
ПРИМЕР 3. Собственник земельного участка и расположенного на нем жилого дома обратился в уполномоченный орган МСУ с просьбой присвоить дому адрес. Данным объектам были присвоены кадастровые номера, право собственности на них было зарегистрировано. Но муниципалитет отказал заявителю. Дом построили в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода. Тогда собственник объектов обратился в суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Но апелляционная инстанция поддержала собственника дома. Решение об отказе в присвоении объекту адреса должно быть обоснованным. Это требование установлено в пункте 41 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов (утв. постановлением Правительства от 19.11.2014 № 1221). Этот документ не содержит такого основания для отказа в присвоении объекту адреса, как нахождение жилого дома и земельного участка в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода (п. 4 Обзора).
Возместите собственнику убытки, причиненные сносом, если в них виноват муниципалитет
На заметку: Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 1, 2 ст. 15, п. 1 ст. 1064 ГК)
В случае сноса здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, возведенного в границах минимальных расстояний до трубопровода, лицо, которое не знало и не могло знать об ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка, имеет право на возмещение убытков. Убытки, которые возникли в результате незаконных действий или бездействия органа МСУ либо его должностных лиц, подлежат возмещению за счет казны муниципального образования (ст. 1069 ГК).
Суд обяжет муниципалитет возместить убытки в трех случаях.
1. Здание, сооружение или объект незавершенного строительства были возведены или созданы по согласованию с органом МСУ, который знал о местонахождении трубопровода.
2. Орган МСУ предоставил земельный участок, вид разрешенного использования которого допускал строительство на нем зданий, строений, сооружений, для возведения которых не требовалось разрешение на строительство.
3. Орган МСУ принял решение о cмене вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, предусматривающий строительство зданий, строений и сооружений. При этом для их возведения или создания не нужно было получать разрешение на строительство.
На заметку: Обязанность возместить убытки установлена также частью 41 статьи 26 Закона № 342-ФЗ
ПРИМЕР 4. Администрация муниципального образования бесплатно предоставила гражданину в собственность земельный участок для садоводства. Гражданин построил на нем жилой дом и сарай. В ЕГРН есть сведения о том, что эти постройки находятся слишком близко к газопроводу.
Суд возложил на гражданина обязанность снести строения. При этом суд установил, что у местной администрации имелись сведения о том, что по территории района проходит нефтепровод. Муниципалитет должен был обеспечить местным жителям доступ к сведениям об охранной зоне и о границах минимальных расстояний до нефтепровода. Но чиновники этого не сделали. Более того, в документах на земельный участок, выданных истцу, сведений об ограничениях в его использовании не указано. Суд возложил обязанность по возмещению гражданину убытков на орган местного самоуправления, который предоставил земельный участок под строительство.
В состав убытков суд включил:
- рыночную стоимость жилого дома и хозяйственных построек;
- расходы на их снос;
- разницу между рыночной стоимостью участка без учета ограничений прав на его застройку в связи с нахождением вблизи нефтепровода и рыночной стоимостью участка с учетом этих ограничений.
Суд отклонил доводы администрации о вине истца, который не обратился за согласованием строительства объектов в границах минимальных расстояний до нефтепровода. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ ввел упрощенную процедуру регистрации права собственности на объекты, созданные на участке для ведения садоводства. Собственнику было достаточно представить в орган МСУ правоустанавливающий документ на земельный участок и декларацию об объекте с указанием факта его создания и описанием (п. 11 Обзора).
На заметку:
Когда убытки, причиненные сносом объектов, должен возместить собственник трубопровода, а не орган МСУ
Есть две ситуации, в которых убытки должен возместить собственник трубопровода.
1. Здание, сооружение или объект незавершенного строительства были возведены или созданы до дня ввода в эксплуатацию трубопровода. Либо это произошло позднее, но сведения о месте нахождения трубопровода не были предоставлены органу МСУ.
2. Возведение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства было согласовано с собственником системы газоснабжения, правообладателем магистрального или промышленного трубопровода либо уполномоченными ими организациями. Но согласование было проведено с нарушением требований законодательства.
Важная деталь: Исключение — случаи, когда федеральным законом установлено иное распределение бремени имущественной ответственности между муниципалитетом и регионом
Как суд распределит убытки, если земельный участок приобретен до разделения публичной власти
Убытки из-за сноса постройки, которую возвели на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства до разделения публичной власти на муниципальную и государственную, возмещают орган МСУ и орган государственной власти в равных долях.
ПРИМЕР 5. Гражданин построил дом на земельном участке, который ему предоставили для ведения дачного хозяйства. Для возведения построек на такой земле не нужно получать разрешительные документы. Но позднее выяснилось, что постройка находится слишком близко к газопроводу. Собственник газопровода потребовал снести постройку. Суд удовлетворил его требование.
Если застройщик действовал недобросовестно, то оснований возмещать ему убытки нет
Возник спор о том, кто должен возместить убытки. Ведь сперва этой землей управляли органы государственной власти, которые и выделили земельный участок для ведения садоводства без учета расположения трассы газопровода. Гражданину не сообщили об ограничениях в использовании участка. А затем администрация городского округа предоставила участок в собственность и тоже не указала на особый характер его использования. Кроме того, чиновники не осуществляли контроль за использованием спорного участка и его застройкой, что послужило причиной возникновения у истца материального ущерба.
Суд удовлетворил исковые требования гражданина и взыскал причиненные ему убытки в размере рыночной стоимости жилого дома и хозяйственных построек, а также стоимости работ по их сносу. Убытки должны возместить федеральные и местные власти в равных долях. Верховный суд это решение поддержал (п. 12 Обзора).
Когда причиненные сносом убытки можно не возмещать
На практике органы власти могут столкнуться с недобросовестностью застройщика. Верховный суд указал, что оснований для возмещения убытков, причиненных сносом здания, нет, если застройщик знал или должен был знать о недопустимости возведения объекта на участке.
ПРИМЕР 6. Предприниматель получил в аренду земельный участок без права возводить на нем объекты недвижимости. Но все равно построил на нем объект, несмотря на отмену выданного местной администрацией разрешения на строительство.
Собственник газопровода обратился в суд. Суд удовлетворил иск и обязал предпринимателя снести постройку.
Предприниматель решил взыскать убытки. Он обратился в суд с иском к местной администрации и потребовал, чтобы она возместила убытки в размере затрат на возведение и снос спорного объекта.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу. Он знал о незаконности строительства, поэтому действовал на свой страх и риск. Это свидетельствует о недобросовестноти действий предпринимателя и исключает возмещение ему затрат (п. 13 Обзора).
Выводы для муниципалитетов
1. За убытки, причиненные в результате сноса объекта, отвечает тот, кто знал об ограничениях, но не предупредил о них или их проигнорировал. Либо не знал об ограничениях, хотя должен был знать о них.
2. Если местные власти выдали разрешение на строительство и земельный участок находился в их ведении, то муниципалитет должен был знать о возможных ограничениях в использовании этого участка. Если чиновники не уведомили об этих ограничениях лицо, которому предоставили участок, суд может возложить обязанность компенсировать причиненный вред на муниципалитет.
3. Если сведения о строительстве трубопровода, ставшего причиной установления ограничений, не были предоставлены органу МСУ, суд может возложить ответственность на владельца трубопровода.
