Надежда Борисовна, возглавляемый вами фонд много внимания уделяет теме доступности жилья в России. В последнее время считалось, что оно действительно становилось более доступным. А какова ситуация сегодня, учитывая текущую рыночную ситуацию?
Впервые тема доступности жилья была обозначена президентом страны еще в 2005 году, когда даже ипотеки, в общем-то, не было. Примерно в то же время наш институт начал вести постоянный мониторинг доступности жилья. Для этого мы используем две методики.
Первая применяется во всем мире и основывается на соотношении между ценами на жилье и доходами населения. В этом случае высчитывается коэффициент, который показывает, сколько лет нужно средней семье, чтобы накопить на стандартную квартиру в 54 квадратных метра, откладывая все до копейки. Начиная с 2009 года этот показатель постоянно снижался и достиг своего минимального значения в 2018-2019 годах, когда требовалось копить 3,2 года. К сожалению, в 2020 году коэффициент повысился. В среднем по стране незначительно - до 3,3 года. Но в некоторых агломерациях он вырос больше, и жилье там начало переходить, согласно международной классификации, в категорию недоступного.
В этой методике не учитывается ипотечное кредитование. Поэтому мы дополнительно разработали собственную, показывающую долю семей, которым доступно приобретение жилья с помощью ипотеки. Этот показатель рос на протяжении последних десяти лет. В 2020 году доля таких семей достигала 56%.
Оценок за 2021 год пока нет, потому что еще не опубликованы данные Росстата, на основании которых они делаются. Но, с одной стороны, цены на жилье с конца 2020 года начали расти, а с другой - доходы населения снизились. Поэтому уже сейчас могу предположить, что по обоим показателям доступность жилья снизилась.
По вашим оценкам, что будет с ценами дальше?
Думаю, такого существенного роста уже не будет. Я отношусь к тем экспертам, которые считают, что рост цен, начавшийся в 2020 году, связан с льготной ипотекой. Какое-то влияние оказал переход на проектное финансирование, но не столь значительное. Многие связывают скачок с повышением стоимости стройматериалов. Они действительно подорожали, но я эту логику вижу иначе. Льготные ставки увеличили спрос на жилье. Это позволило застройщикам поднять цены. В свою очередь производители материалов тоже решили извлечь собственную выгоду. То есть не сначала подорожали материалы, а за ними само жилье, а наоборот. Конечно, там происходили более сложные процессы, связанные в том числе с экспортом, но в целом последовательность, на мой взгляд, такая.
Поскольку теперь льготной ипотеки в том объеме уже нет, то и прежнего роста цен не будет. В то же время застройщикам нужно завершать начатые стройки, и они не хотят остаться с нераспроданным жильем. Понимая, что такого спроса уже не будет, они не станут повышать цены. Некоторое увеличение, возможно, будет, но уже не столь значительное.
Считаете, продлевать еще раз программу не стоит?
Моя позиция по льготной ипотеке следующая. Я считаю, что это ошибка - субсидировать ипотеку всем подряд. Стоило помогать определенным категориям - многодетным семьям, покупателям первого жилья, каким-то еще приоритетным группам. Тогда это была бы поддержка людей, а не строительного рынка. Предполагалось, что в условиях кризиса стройкомплекс совсем просядет, а это ведь тоже люди, там огромный класс рабочих. И вообще дефолта строительных компаний нельзя было допустить. Но получилась, условно говоря, стрельба из пушки по воробьям. Массированное субсидирование всех покупателей на первичном рынке привело к сильному росту цен. Да, строители оказались в большом плюсе. А из покупателей выиграли немногие, только те, кто попал в начальный период, когда цены еще не выросли. Остальные купили хоть и с низкими ставками, но уже по высоким ценам, то есть в результате оказались практически по нулям.
Здесь же идет спор гигантов, Центробанка и блока, ответственного за стройкомплекс. Конечно, льготная ипотека позволяет застройщикам больше строить и получать прибыль. Абсолютно прозрачная и понятная позиция. А Центробанк заботится о стабильности кредитно-финансовой системы. Его позиция в том, что это искусственное искажение рынка и оно может привести к его расбалансировке. Уж кто там победит - трудно сказать.
Сегодня ставки уже достигли двузначного значения, и некоторые эксперты прогнозируют, что они могут вырасти вплоть до 16%. Насколько это возможно?
Ипотека не существует сама по себе. Если не брать льготную, когда ставки субсидируются искусственно, то ипотека привязана к общей ситуации на кредитно-денежном рынке. И она автоматически следует за стоимостью денег. Чтобы банки могли выдавать ипотеку, они сначала должны привлечь деньги. А тут уже многое зависит от ключевой ставки. Разница между ипотечной и ключевой ставкой в нашей банковской системе примерно 4 процентных пункта, значит, 16% достигнут при ключевой в 12%. Не знаю, я так далеко заглядывать не могу.
Но в феврале, думаю, ключевая опять повысится. С некоторым временным лагом на это отреагируют и ипотечные банки. Мне трудно прогнозировать, какой процент будет в этом году, но тенденция к росту однозначно есть. Думаю, ипотечные ставки будут двузначными, только все-таки ближе к 10%, чем к 20%.
При этом целей нацпроекта никто не отменял. Тот же показатель в 120 миллионов квадратных метров в год, хоть и перенесен на 2030 год, по-прежнему остается ориентиром...
У нас сейчас переломный момент. Льготная ипотека позволила увеличить объем ввода и сделать задел на будущее. Но теперь условия ухудшились, и смогут ли застройщики реализовать запланированное - это вопрос.
Изначально, когда формировались цели нацпроекта, обсуждался показатель в 140 миллионов ежегодно к 2024 году (то есть 1 квадратный метр в год на человека). Наш институт делал свои расчеты, и мы максимально выходили к 2024 году на 90 миллионов. Причем это было до пандемии COVID-19 и прочих потрясений. Но с учетом каких-то соображений была установлена цифра в 120 миллионов. Поскольку 90 миллионов построили уже в 21-м, мы тоже оказались неправы. Но, если бы не льготная ипотека, то было бы, скорее, 80. Получается, что негативная экономическая ситуация и меры по поддержке ипотеки как раз и поспособствовали увеличению ввода.
Теоретически, если все факторы сложатся благоприятно, если макроэкономика стабилизируется, инфляция и ипотечные ставки будут низкими, доходы населения вырастут, то физически к 2030 году выйти на 120 миллионов возможно.
Другое дело, что есть ограничения, которые дают основания осторожно подходить к этой цифре.
Уже сейчас в среднем на домохозяйство приходится больше одной жилой единицы. Часть фонда просто брошена - на севере, в деревнях. В расчет они идут, а данных по ним попросту нет. Во многих странах есть, а мы такую статистику не ведем. А ведь это очень важно. Считается, что примерно 5% пустующего фонда - это нормально, а выше - уже затоваривание рынка. И говоря про 120 миллионов, мы не учитываем этот фактор. Да, подсчет пустующего фонда - занятие дорогостоящее, но это нужно делать.
С другой стороны, в мегаполисах есть семьи, у которых, помимо квартиры, есть загородный дом. Кроме того, в последние десять лет уменьшается размер строящихся квартир. И даже если получится построить 120 миллионов метров - кто их реально купит? Тем более, что у нас не растет население.
И что же делать?
Чтобы соблюсти баланс, нужно строить жилые единицы большей площади. В рамках того же комплексного развития территории из старого фонда переселять надо в большее по размеру жилье. Развивать малоэтажное строительство, больше строить индивидуального жилья. В конце концов, нужно расширить линейку видов использования жилья.
Спрос со стороны тех, кто покупает для собственного проживания, не покроет весь построенный объем. Для этого нужно строить и арендное жилье, в том числе доступное для семей с невысокими доходами. Во всем мире существуют соответствующие программы. Либо строятся специальные арендные дома, либо даются субсидии, чтобы люди снимали коммерческое жилье. Формы там самые разнообразные.
Сейчас потребность в арендном жилье во многом удовлетворяет теневой рынок. По нашим оценкам, на него приходится 10% всего жилищного фонда. Но, опять же, это примерные оценки, потому что как его подсчитать, если оно в тени? А если в тени, то там часто не защищен либо собственник, либо наниматель. Не говоря уж о том, что не платятся налоги. Хотя с точки зрения налогообложения сегодня уже созданы очень комфортные условия.
Способна ли вывести из тени аренду платформа, которую собирается создать Минстрой?
Идея Минстроя мне не до конца понятна. Сам законопроект я не видела, но знаю, что обсуждалось две концепции. Сначала создается единая платформа, через которую регистрируются сделки и уплачиваются налоги. Это просто, удобно и всем понятно. А дальше - развилка. Сделать систему обязательной для всех, в противном случае - штрафы, или оставить просто как удобный сервис.
Я, конечно, за второй вариант. Мне кажется, введение карательных мер мало повлияет на наше население. Сейчас ведь тоже незаконно сдавать недвижимость без договора и уплаты налогов, но это мало кого волнует. Хотя, казалось бы, налог всего 4%, не так много. Поэтому лучше пойти по пути удобности и прозрачности, чтобы люди сами туда потянулись. Плюс добавить в законодательство более детальное регулирование отношений сторон. Вообще, во всех странах аренда регулируется специальными многостраничными законами, где все прописано до мелочей. И обе стороны при этом понимают свои права и обязанности.
Как много времени может занять появление платформы? Помимо закона, ее ведь нужно еще и создать физически?
С технической точки зрения создать ее довольно просто. Это же не дополнительная база данных, а сервис доступа, который просто свяжут с Росреестром и налоговой. Думаю, это можно сделать максимум за полгода. Сложность больше в принятии закона. Причем сам он не сложный, это несколько статей на две страницы. Можно даже в виде поправок в Жилищный кодекс или закон о регистрации прав. Главное - определиться с концепцией и принять политическое решение. Надеюсь, в этом году это произойдет.
Минстрой планирует переходить на так называемые экономически обоснованные тарифы в сфере ЖКХ. Предполагается, что это позволит привлечь дополнительные средства в модернизацию коммунальных сетей, при этом будет расширена адресная поддержка нуждающихся. Как, на ваш взгляд, это отразится на людях и самой отрасли?
По этому поводу мы провели специальное исследование, чтобы посмотреть, стоит ли овчинка выделки. Мы предположили, что тарифы на коммунальные услуги в среднем увеличатся на 20%, и сделали расчеты для двух сценариев. При первом региональный стандарт максимальной доли расходов на ЖКУ в семейном доходе, который учитывается при предоставлении гражданам адресных субсидий, останется прежним - от 10 до 22% в разных регионах, при втором - во всех регионах он будет не выше 15%.
Оказалось, что смысл в повышении очень даже большой. По первому сценарию на каждый дополнительный бюджетный рубль на выплату адресных субсидий семьям с низкими доходами, на компенсацию льгот и на финансирование бюджетных организаций мы получаем четыре рубля, по второму - 2,6.
Совокупный средний платеж за ЖКУ при этом увеличится на 13% в месяц, в среднем на 213 рублей на человека. Это не так страшно. А число получателей адресных субсидий вырастет в первом случае в 1,8 раза - до 6,8 миллиона семей, во втором - втрое, до 11 миллионов.
Бюджетные расходы на субсидии увеличатся на 110 или 245 миллиардов рублей в год. Если, помимо получателей субсидий, учитывать еще льготников, которые оплачивают половину стоимости коммунальных услуг, получится 150 и 285 миллиардов соответственно. В то же время возможное увеличение доходов организаций коммунальной сферы составит 977 миллиардов рублей в год, в том числе 335 миллиардов - за счет платежей населения.
Получается, с новыми тарифами мы можем получить почти триллион рублей ежегодно. Проблема в том, что у коммунальных предприятий очень большие долги. И если вводить дополнительный платеж, то его надо "окрашивать", чтобы деньги не растворились в этих долгах, а реально пошли на модернизацию инфраструктуры. В свою очередь обновленная инфраструктура поможет предприятиям экономить и разбираться с долгами.
Поговорим о КРТ. Уже началась практическая реализация закона о комплексном развитии территорий, и есть мнения, что первые проекты показали его недоработки...
У меня нет выводов по первым проектам, еще рано, они только начались. Но замечания к регулированию все-таки есть. Закон написан так, что субъектам РФ отдано много полномочий по ключевым точкам – и это хорошо. В том числе по принятию решений о домах, попадающих под КРТ, и дополнительных гарантиям переселяемым гражданам.
Сейчас установленные в регионах критерии к многоквартирным домам, которые могут быть на территории под КРТ в основном такие: типовое строительство до 80-го года, износ больше 50%, отсутствие хотя бы одного вида централизованной коммунальной инфраструктуры. В крупных городах под них может попасть 50% жилищного фонда. Они что, собрались реновировать половину жилья? Это нереально. А люди будут ждать, что их переселят. Нужно привязывать критерии к конкретным городам с учетом состояния жилищного фонда. В конце концов для многих городов типовая пятиэтажная застройка - это хорошее жилье, ведь много где люди до сих пор живут в бараках. В то же время во многих городах есть проблема ветхого индивидуального жилья, а эта тема недостаточно урегулирована на федеральном уровне.
Смогут ли при этом субъекты РФ предусмотреть дополнительные гарантии гражданам, как это было сделано в Москве? Если у людей не будет выбора, в том числе в индивидуальном жилье, - равноценное жилье, денежная компенсация или равнозначное жилье большей площади, это может стать социальной проблемой.
Не всякая территория вообще подходит под КРТ, и не всякие желания на ней можно реализовать, тем более только за счет частного инвестора. Пока у этих проектов три основных риска. Во-первых, отсутствие общественной поддержки, в том числе самими собственниками жилья. Во-вторых, экономика не срастется, и проекты окажутся нерентабельными. И третье - в результате не будет создана новая комфортная среда, а повторят то, что строят сегодня. Поэтому, прежде чем запускать тот или иной проект, нужно все тщательно просчитать, в том числе и с учетом этих рисков.
Ваш фонд также занимается вопросами капремонта. Система работает уже относительно давно, но налажена ли она должным образом?
Там есть две крупные проблемы. Первая связана с домами со спецсчетами. До сих пор нет необходимого инструмента в виде кредитов на капремонт. Денег на счетах вроде накопилось много, но на конкретный дом часто недостаточно. Только зачем копить, если можно взять кредит, сделать ремонт, и этими же взносами погашать заем? Залога там никакого не надо, ведь есть поток обязательных платежей. Но наша банковская система пока к этому не готова. С точки зрения бизнеса это слишком маленькие кредиты и достаточно рискованные, потому что заемщик - это какой-то "колхоз", не кто-то один, а много собственников.
Другая проблема - финансовая неустойчивость региональных фондов. По сути, это финансово-кредитные организации - деньги втекают в общий котел и вытекают на ремонт конкретных домов. Но наше банковское регулирование эту систему не видит, и никаких показателей финансовой устойчивости у этих фондов нет. Между тем все эксперты давно отмечают, что они финансово неустойчивы. В какой-то момент тех денег, что вливается в общий бассейн, может не хватить, и обязательства перед людьми не будут выполнены. Это очень большие риски. Уже сейчас звучат предложения - давайте не будем соблюдать сроки региональных программ, давайте ремонтировать, когда будут деньги. Поэтому совершенно точно нужно регулировать финансовую устойчивость этих систем.
Какова ваша позиция по апартаментам, статус которых все никак не могут законодательно урегулировать?
Я считаю, что такое строгое разделение - либо многоквартирный дом, либо нежилое здание - уже не совсем соответствует современным градостроительным подходам. Вообще монозонирование как зданий, так и территорий все больше уходит в прошлое. Нужно вводить новые сегменты недвижимости, в том числе многофункциональные здания с жилыми и нежилыми помещениями, разные форматы временного проживания, в том числе гостиничного. Главное, чтобы все было понятно и четко отрегулировано.
Касаемо опасений, что придется исполнять требования по социнфраструктуре в шаговой доступности к многофункциональным зданиям - ну можно просто написать другие требования в отношении этого сегмента. Это все-таки коммерческий сегмент, а не социальный. Это достаточно дорогая недвижимость в застроенных центральных зонах, куда уже не всунешь школу или поликлинику. И я не думаю, что какой-то москвич, проживающий в апартаментах, лишился возможности пользоваться социальной инфраструктурой.
В части налогов мы предлагаем установить для всех помещений в многофункциональных зданиях единое налогообложение. Это единые коммерческие комплексы, там нельзя делить. Если для жилой части налоги снизить, все начнут переводить нежилые площади в жилье. Возможно, стоит немного понизить тарифы, но все равно сделать их выше, чем для обычных многоквартирных домов.
Недавно широко обсуждалась идея о строительстве новых городов в Сибири. Что вы об этом думаете?
Не знаю, действительно ли всерьез это обсуждалось, я об этом знаю только из СМИ. Идея мне кажется странной. Откуда люди возьмутся для этих городов, у нас ведь население не растет? Почему вдруг люди должны туда переехать? Это только в старой советской парадигме рабочие места и жилье привязывались к местам добычи полезных ископаемых. Я не понимаю этой идеи. Мне кажется, это просто мечта.
