Прочтите рекомендации, которые помогут перестроить работу с муниципальным имуществом в условиях экономического кризиса. Это необходимо в том числе из-за отсрочек платежей за аренду. Такая мера поддержки предпринимателей помогает сохранять занятость и будущие налоговые поступления. Но она же может приводить к появлению неработающего имущества. Кроме того, возрос риск расторжения договоров аренды муниципального имущества по инициативе арендаторов. Выросла вероятность появления пустующих помещений и других объектов муниципальной собственности, которые не будут приносить доход.
Проведите инвентаризацию
Чтобы оценить имущественный потенциал муниципалитета, проведите инвентаризацию. Выявите неиспользуемое и неэффективно используемое имущество. Это могут быть, например, пустующие бесхозяйные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, выведенные из муниципальной собственности незаконным путем.
Оповестите жителей о предстоящей инвентаризации. Попросите обеспечить доступ к конкретным объектам и предъявлять правоустанавливающие документы на них по требованию сотрудников администрации. Какие меры принять по итогам инвентаризации, посмотрите в таблице.
Меры по итогам инвентаризации муниципального имущества
Что выявили в ходе инвентаризации |
Что предпринять |
|---|---|
Неиспользуемое или неэффективно используемое имущество |
Составьте перечни таких объектов. Подготовьте план распоряжения неиспользуемым имуществом.Например, запланируйте его передачу в хозяйственное ведение, оперативное управление или приватизацию |
Пустующие бесхозяйные объекты недвижимости |
Подготовьте техническую документацию. Поставьте объекты на государственный кадастровый учет.По истечении одного года инициируйте процедуры приобретения права муниципальной собственности через суд |
Незаконную регистрацию прав на объекты третьих лиц |
Направьте материалы в правоохранительные органы и суд с целью изъятия имущества |
Утраченные (снесенные) объекты |
Проведите работу по исключению объектов из реестра муниципальной собственности.Для этого сверьте данные реестра с результатами, полученными в ходе инвентаризации |
Что делать с неиспользуемым имуществом, решите по ситуации. Мы рекомендуем в качестве приоритетных вариантов непосредственное использование объектов, их передачу муниципальным предприятиям и учреждениям, а также заключение соглашений о муниципально-частном партнерстве.
Если вы решили сдать имущество в аренду, убедитесь в платежеспособности арендатора. Запросите документы, подтверждающие вид его деятельности. Отдавайте предпочтение, например, предприятиям в сфере быстрого питания. Им органы госвласти многих регионов предоставили гранты на развитие, чтобы заменить иностранный фастфуд. Лучше не заключать договоры аренды с предприятиями сферы IT и смежных сфер. Они могут зависеть от поставок комплектующих из-за рубежа. По этой же причине могут быть ненадежными предприятия, использующие иностранное сырье.
Потребуйте возврата имущества, которое выбыло из муниципальной собственности
Отсрочка по арендной плате не исключает обязанность арендатора в будущем погасить долг перед муниципалитетом
Чтобы вернуть имущество, выбывшее из муниципальной собственности, создайте специальные рабочие группы. Включите в них юристов. Инициируйте подачу в суд исковых заявлений об истребовании помещений и иных объектов в муниципальную собственность. Будьте готовы к тому, что суд удовлетворит не все ваши иски.
Пример. В 2021 году в Казани суды удовлетворили требования исполкома по 19 из 25 исковых заявлений об истребовании помещений в муниципальную собственность. По одному заявлению имущество признано общедомовым. В двух случаях суд отказал исполкому. По трем искам решения не приняты.
Правильно предоставляйте отсрочки арендаторам
В связи с кризисом во многих регионах арендаторы государственного и муниципального имущества получают отсрочку по арендной плате. Требуйте, чтобы арендаторы соблюдали основные правила предоставления отсрочки.
Во-первых, отсрочка по арендной плате не исключает обязанность арендатора в будущем погасить долг перед муниципалитетом. Ведите учет всех предоставленных отсрочек. Когда отложенный срок подойдет, требуйте погасить долг. Уведомьте арендатора любым удобным способом на следующий день после истечения срока. Например, если задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 июля 2022 года и не позднее 1 января 2023 года, направьте уведомление 2 января 2023 года.
На заметку: При предоставлении отсрочки не начисляйте арендатору штрафы, пени и проценты
Во-вторых, отсрочка не касается оплаты коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, даже если они включены в арендную плату. Арендатор несет эти расходы в период отсрочки.
В-третьих, отсрочка касается нежилых помещений и земельных участков. Арендаторам жилых помещений отсрочку не предоставляют.
Организуйте претензионную работу с арендаторами
Если арендатор отказывается платить после окончания нового срока, организуйте претензионную работу. Правила ее ведения установите в специальном регламенте. Пропишите порядок организации работы и последовательность всех действий по взысканию задолженности с арендаторов. Укажите ответственных должностных лиц. Распределите между ними обязанности.
Предъявите претензионные требования недобросовестному арендатору. Приложите подтверждающие документы: акты приема-передачи, акты сверки расчетов, справки о сумме задолженности. Направьте все документы заказным письмом с уведомлением о вручении. Предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон можно включить в претензию.
Если арендатор не погасит задолженность в срок, установленный в претензии, обратитесь в суд с требованием погасить задолженность и расторгнуть договор.
Обновите порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом
Представительный орган муниципального образования определяет порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом (п. 5 ч. 10 ст. 35 Федерального закона № 131-ФЗ). Обычно эти правила устанавливают в положении об управлении муниципальным имуществом. Посмотрите в перечне ниже, что включают в этот документ. При необходимости дополните действующее положение или утвердите новое.
Рекомендуем также разработать программу управления муниципальной собственностью. Предусмотрите в программе ее исполнителей, сроки реализации, конкретные целевые показатели.
Что включить в положение об управлении муниципальным имуществом
 |
Порядок передачи муниципального имущества во временное безвозмездное пользование |
|
|
Порядок продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости |
|
|
Порядок утверждения планов приватизации объектов муниципальной собственности |
|
|
Порядок создания и функционирования МУПов и муниципальных учреждений, контроля их деятельности, взаимодействия с ними органов МСУ |
|
|
Порядок управления акциями (долями), находящимися в муниципальной собственности |
|
|
Порядок реализации полномочий органов МСУ при разграничении государственной собственности на землю |
|
|
Порядок проведения приватизации муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством РФ |
|
|
Порядок организации системы учета муниципального имущества |
|
|
Порядок заключения договоров поставки, подряда, аренды, найма, концессии, доверительного управления. Порядок определения цены этих договоров.Перечень органов и должностных лиц МСУ, которые вправе заключать такие договоры |
