Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам происходит в результате градостроительного планирования территории муниципального образования. К основным целям такого планирования можно отнести:
- Определение в документам территориального планирования назначения территории исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов;
- Обеспечение устойчивого развития территории;
- Развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
- Учет интересов граждан, объединений граждан, Российской Федерации, субъектов Р.Ф. и муниципальных образований.
Виды территориальных зон определены в части 1 ст.35 ГрК РФ. Так, в результате градостроительного зонирования могут определяться:
- Жилые зоны;
- Общественно-деловые зоны;
- Производственные зоны;
- Зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- Зоны сельскохозяйственного использования;
- Зоны рекреационного назначения;
- Зоны особо охраняемых территорий;
- Зоны специального назначения;
- Зоны размещения военных объектов и иные виды.
В свою очередь, территориальные зоны также делятся на зоны. Перечни зон, входящих в состав конкретной территориальной зоны, приведены в ч.2 ст.35 ГрК РФ. Так, например:
В состав жилых зон включаются зоны:
- застройки индивидуальными жилыми домами;
- застройки инд. жилыми домами и домами блокированной застройки;
- застройки среднеэтажными многоквартирными домами;
- застройки многоэтажными многоквартирными домами;
- жилой застройки иных видов;
В состав общественно– деловых зон включаются зоны:
- делового, общественного и коммерческого назначения;
- размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
- обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
- общественно-деловые зоны иных видов.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:
- коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
- производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
- иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
В состав сельскохозяйственного использования включаются зоны:
- сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
- занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения
Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 1 ч. 4 ст. 35, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Может ли земельный участок располагаться в двух территориальных зонах?
Как правило земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Между тем, в исключительных случаях он может быть расположен в двух территориальных зонах. К примеру, если участок образуется для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ)
МНЕНИЕ: «пересечение границы земельного участка и границы муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, если оно не превышает пределы диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ указанных объектов, не является основанием для приостановления кадастрового учета земельного участка» (Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14-13645/21@).
Согласно п.7 ст.1, п.2 ч.2, ч.4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая является частью ПЗЗ. Как следует из п.5 ч.3 ст.33 ГрК РФ, чтобы изменить границы территориальной зоны, необходимо внести изменения в ПЗЗ. Сделать это можно в том числе и по инициативе физлиц и организаций.
Следует иметь в виду:
Утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах поселения, выдача разрешений на строительство и т.д. относится к вопросам местного значения городских поселений (п.20 ч.2 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ), если законом субъекта РФ они не закреплены за сельскими поселениями (ч.3, 4 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ).
Согласно ч.6 ст. 31, п.2 ч.2, п.5 ч.3 ст. 33 ГрК РФ вопрос о внесении изменений в ПЗЗ решает глава местной администрации. Одним из оснований для его рассмотрения является поступление предложений об изменении границ территориальных зон. Сначала необходимо подать такое предложение в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, состав и порядок деятельности которой утверждается главой местной администрации.
Часть 4 ст.33 ГрК РФ устанавливает, что предложение об изменении границ территориальных зон рассматривается комиссией в течение 25 дней со дня его поступления. Результатом является заключение с рекомендацией о внесении изменений в ПЗЗ или о его отклонении с указанием причин отклонения, которое направляется главе местной администрации.
Часть 5 ст. 33 ГрК РФ предусматривает, что глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение с учетом рекомендаций комиссии о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения. Копия такого решения направляется заявителю. Если принято отрицательное решение, то в нем должны быть указаны причины отклонения предложения.
Основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33 ГрК РФ):
- Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
- Поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории;
- Поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
- Несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
- Несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
- Установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
- Принятие решения о комплексном развитии территории;
- Обнаружение мест захоронений, погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.
Подготовка проекта внесения изменений в ПЗЗ и его утверждение проводится в соответствии с нормами ГрК РФ в следующем порядке:
Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет". Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.
Требования к содержанию такого сообщения
Подготовленный проект внесения изменений в ПЗЗ проверяет орган местного самоуправления, после чего передает его в комиссию, если в нем выявлены недостатки, либо главе муниципального образования
Далее проводятся общественные обсуждения или публичные слушания
Глава муниципального образования должен принять решение об этом в течение 10 дней после получения проекта от органа местного самоуправления. По общему правилу их продолжительность не может быть менее одного и более трех месяцев. Порядок проведения таких обсуждений и слушаний должен быть установлен уставом муниципального образования и/или актом его представительного органа.
Требования к их проведению установлены нормами ГрК РФ.
Итогом проведения обсуждений и слушаний является внесение комиссией изменений в проект. После этого его новая редакция с обязательным приложением протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключение об их результатах направляется главе местной администрации.
Ч.1ст. 32, ч.5.1 ст. 33 ГрК РФ
Глава местной администрации должен в течение 10 дней после представления ему проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему:
- принять решение об утверждении ПЗЗ, если субъектом РФ принято решение об утверждении ПЗЗ местной администрацией, либо передать на утверждение представительному органу местного самоуправления. В таком случае этот орган должен рассмотреть этот вопрос на заседании не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием;
- направить проект на доработку с указанием даты его повторного представления.
Порядок утверждения ПЗЗ приведен в ст. 32 ГрК РФ. После их утверждения ПЗЗ публикуются в официальных СМИ и размещаются на официальном сайте поселения, городского округа (при его наличии). Кроме того, согласно ч.3, 3.1 ст. 32 в течение 10 дней с даты утверждения ПЗЗ должны быть размещены в ФГИС территориального планирования.
Необходимо отметить, что ГрК РФ не предусматривает извещение лица, которое стало инициатором изменения границ территориальных зон. Поэтому, чтобы узнать о внесении изменений в ПЗЗ, рекомендуем отслеживать соответствующую информацию в вышеуказанных источниках.
После изменения границ территориальной зоны эти изменения должны быть отражены в ЕГРН. Такая информация вносится в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия. Для этого орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав необходимые документы (содержащиеся в них сведения) (п. 3 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости).
