Разговор о том, чтобы сделать нормативы для застройки центральной части города отличными от общегородских, шел давно. Комиссия по нормативам еще на старте своего существования говорила, что для центра нужны свои нормативы по застройке. И то, что показал Институт градостроительного планирования, я думаю, — результат большой работы, которая началась не вчера.
Тип городской среды описывается цифрами. Например, в микрорайонах очень высокая плотность населения — в районе 600–650 человек на гектар, при этом в такой застройке обеспеченность дорогами может составлять 4–4,5 км на кв. км, а общественные функции могут занимать только 15% территории, при этом 5% — это только школы и детские сады.
В центре ситуация совсем другая. Плотность населения здесь меньше — максимум 450 человек на гектар, а обеспеченность дорожной сетью и общественно-деловыми функциями, наоборот, гораздо выше. И это, как правило, среднеэтажная застройка: к такому виду городских кварталов мы привыкли в исторических городах.
Цель определения нормативов — это выделение центральной части города, ее воссоздание там, где это возможно, и создание соответствующей городской среды на пустующих местах. В том числе там, где исторический город прерывается промзонами, например. Речь идет в первую очередь о том, чтобы повысить качество городской среды для горожан.
В Новосибирске чистой исторической застройки фактически нет — она смешанная, и эту смесь нужно привести к какой-то условно европейской модели. Поэтому границы расширены за пределы тихого центра: фактически речь идет о застройке вдоль Красного проспекта до улицы Писарева.
Меня сначала удивили границы «центра». Если на цифры посмотреть, то привычный нам центр до 2030 года почти не должен измениться: здесь может прибавиться всего 500 тысяч кв. м жилья и 12,5 тысячи человек. Самые большие изменения ждут территорию с гаражными кооперативами вдоль Ипподромской магистрали напротив «Ауры»: в 2022 году здесь живет 260 человек, через 8 лет должно жить 3,5 тысячи.
Фактически там — и в частном секторе по улице Кирова, куда расширяется центр, — центральную застройку будут создавать с нуля. И это плотно связано с процессами комплексного развития территорий, за которое плотно взялись федеральные власти.
При этом одно из самых серьезных ограничений — по этажности — предлагают наложить на сравнительно небольшую территорию: от улицы Писарева до Ипподромской магистрали. С одной стороны граница будет проходить по Советской, проспекту Димитрова и железной дороге, с другой — по Мичурина, Ядринцевской, Семьи Шамшиных, Октябрьской магистрали. Карнизы новых зданий будут формироваться по высоте существующих сталинских домов, чтобы придать застройке некоторый исторический флер.
Но ограничение это — не строгий запрет, и возможности отклонения от правил у застройщиков всё равно будут. Просто повышение этажности осложнится: нужно будет пройти через публичные процедуры, которые могут быть все-таки каким-то препятствием. Вопрос в том, как на это будет реагировать общественность и муниципалитет, насколько у застройщиков хватит ресурсов, чтобы продавливать свои решения. Но сама по себе определенность дает преимущества. Если правила игры по центру будут зафиксированы и узаконены — это будет хорошо.
Единственное, чего в концепции пока нет, — это связки с транспортной схемой. Чтобы обеспечить центральную модель, нужно восстанавливать улично-дорожную сеть там, где она нарушена, где улицы прерываются. Если речь идет о перемещениях, то в центральной модели акцент делается на пешее перемещение, на общественный транспорт, на такси и на средства легкой мобильности (велосипеды, самокаты). Приоритеты частного автомобильного транспорта далеко внизу. Я пока в этой работе этого важного момента не увидела.
