В 2022г. с подачи правительства РФ регионы начали раздавать жилищные сертификаты не только живущим в аварийном жилье, многодетным и другим привычным категориям льготников, но и айтишникам. Жилье способно удержать этих людей в родном регионе?
У нас очень много категорий, имеющих право на жилищную поддержку. В стране 2,5 млн очередников, еще 1,6 млн – иных категорий. К сожалению, на всех денег не хватает, поэтому по 20–30 лет люди ждут поддержку. Проблема в том, что государство пока недостаточно активно занимается созданием государственного, муниципального жилищного фонда, в котором жилье будет предоставляться, но не в собственность, а по найму, как это делается во всем мире. И получается, что, раздавая бюджетные сертификаты, мы просто дарим жилье, но не создаем фонд, который может оборачиваться. В то же время за последние 30 лет государственный, муниципальный жилищный фонд скукожился очень сильно и сейчас составляет меньше 10% от всего жилфонда РФ.
Бюджетный ресурс должен тратиться адресно – только на тех, кто в этом нуждается, а не просто так. С этой точки зрения выдавать жилищные сертификаты по профессиональным критериям было бы нормально, если бы у нас было безграничное количество ресурсов. А получается, что у нас есть инвалиды, дети-сироты, многодетные, и на этом фоне мы берем и тратим деньги на поддержку отдельных профессий, не оценивая их нуждаемость в ней. На мой взгляд, это не совсем справедливо в условиях ограниченных ресурсов. И ведь нет абсолютно никакой гарантии, что именно эта мера позволит удержать их и простимулировать их работу.
Мутко видит выход в наемном жилье…
Институт экономики города уже много лет предлагает развивать рынок наемного жилья. Мы разработали федеральное законодательство о наемном жилье социального и коммерческого использования, много разных методик и все время рекомендуем регионам хотя бы постепенно развивать наемный государственный, муниципальный жилищный фонд. У нас есть категория, которая получает самую большую финансовую поддержку, – это переселенцы из аварийного жилья. Его объемы у нас каждый год растут, и федеральный бюджет уже испытывает проблемы с финансированием этой программы, опять же, для передачи жилья в собственность. Но мы не проверяем ни уровень доходов этих переселенцев, ни наличие у них других жилых помещений. На мой взгляд, мы должны сузить эту программу и повысить адресность такой поддержки. Но мы к этому придем в любом случае, потому что есть бюджетные ограничения. А откладывая это решение все дальше, мы просто перекладываем груз проблем на наши будущие поколения.
Приучая эти поколения к тому, что государство должно квартиру и им?
Мы воспитываем ложные ожидания, потому что дальше они не будут реализованы. Это же экономика: чтобы все время финансировать возрастающие бюджетные расходы, мы будем вынуждены поднимать налоги. Все сейчас постоянно употребляют понятие «устойчивое развитие», но все забыли, что это такое развитие, при котором одни поколения не создают бремя для других, то есть мы должны использовать землю, воду и другие ресурсы так, чтобы не ухудшать условия жизни для будущих поколений.
Мне кажется, что социальный наем не получил распространения в России, поскольку у нас исторически сложилось, что жилье – это часто твоя единственная собственность, за которую ты держишься и ради которой живешь.
Вы правильно говорите, но надо понять, что жилье – это актив, который капитализирует сбережения и доходы людей в течение всей их жизни. В России существенная часть сбережений людей представлена в форме жилья, потому что у нас это считается возможностью сохранить деньги и передать их своим детям. Да, у нас часто получить жилье помогает наследство. Но если у тебя нет никакого наследства? Вот у нас есть такая категория, как сироты, у которых вообще нет никакого стартового капитала, поэтому важно им помогать. И у нас есть регионы, которые не дают сиротам жилье, а есть те, кто дает, и сироты уезжают в эти регионы, например в Ханты-Мансийский автономный округ, и там каждый год со страшной силой на это растут расходы, но они пока предоставляют.
Мы 20 лет осуществляем мониторинг уровня доступности жилья в России, и за все эти годы максимальный показатель был 50% населения. То есть только половина жителей страны с наиболее высокими доходами могут купить жилье с ипотекой… Но вторая половина имеет настолько низкие доходы, что они не могут позволить себе жилье в собственность никогда. Поэтому во всех странах есть выбор: пока ты молодой, ты снимаешь сам или с кем-то комнату или квартиру, а, например, пожилая семья, если у нее есть накопления, может позволить себе загородный дом. Вообще, в течение жизненного цикла человек должен иметь возможность менять свои жилищные условия и форматы жилья.
Но ведь каждый человек должен где-то жить, это его базовая потребность. Потому и есть жилищная политика. Мы же все скидываемся налогами в бюджет, и эти деньги нужны на разные социальные расходы: на здравоохранение, на образование, на дороги, на общественную инфраструктуру, а еще на тех, кто не может позволить себе жилье в собственность. И мы вместо рационального подхода мечтаем о том, что мы вот этой второй половине подарим по квартире. Но это невозможно, потому что для этого надо поднять налоги в несколько раз.
Если сейчас принять такой закон, что вместо квартиры навсегда тебе будут давать жилье в аренду, избиратели, мягко говоря, не поймут.
А что, лучше 20 лет ждать и вообще ничего не получить никогда? Закон о том, что вы имеете право на получение жилья, но сроки предоставления жилья в нем не прописаны. Или представьте: новый наемный дом, с единым управлением, поэтому там никаких ТСЖ, собраний, вы не общаетесь с управляющей компанией, потому что вы не собственник, а наниматель. При этом там есть общие услуги, общие сервисы. И вот есть два варианта. Первый: вам представляют долгосрочный договор с гарантией того, что вас никто никуда не выселит, в котором прописано изменение вашей арендной ставки, что она может расти не больше, чем инфляция. Второй: вам предлагают подождать неопределенный срок и, вероятно, получить жилье, которое может быть приватизировано. Я считаю, что нужно просто уметь правильно объяснять и показывать плюсы. Потому что регионы, в которых идут по этому пути, – Санкт-Петербург, ХМАО, еще ряд, – там просто на ура живут в наемных домах. Сложно продать идею, которую люди не понимают, но у нас, к сожалению, это не приоритет.
Но есть же льготная ипотека, как вы оцениваете ее эффективность?
В 2020 году этот инструмент, конечно, позволил поддержать застройщиков, строительную отрасль. Однако далее начали проявляться и другие, уже не совсем положительные последствия. На сайте ИЭГ опубликован последний рейтинг доступности жилья в крупных агломерациях, и в этом году там такие показатели, которых у нас за всю историю наблюдений никогда не было: теперь все рынки, которые по международным критериям считались среднедоступными, стали недоступными. В крупнейших агломерациях с населением свыше 1 млн человек с 2019 по 2022г. цены на жилье увеличились в среднем на 76,2%, тогда как потребительская инфляция за этот же период составила 27,8%, то есть реальные цены на жилье в среднем возросли практически в 1,5 раза за три года, тогда как до этого 10 лет у нас реальные цены на жилье не менялись. То есть эта мера дала возможность маленькому числу людей получить льготный кредит, но способствовала снижению доступности жилья для всех остальных, в том числе и для государства, расходы которого на жилищную поддержку нуждающихся также возросли. Принято решение о продлении программы льготной ипотеки, не думаю, что это приведет к росту цен, так как потенциал роста цен ограничен доходами граждан, однако с учетом столь высоких цен уже сейчас и всплеска спроса я не ожидаю. Я думаю, что было бы правильно развивать новые ипотечные продукты – в первую очередь ипотечные кредиты инвесторам в наемные дома, где залогом является целый дом, а не квартира. В международном опыте именно такой кредит является конвенциональным ипотечным кредитом наряду с ипотечным кредитом под залог индивидуального дома. Наш рынок придет к этому по мере того, как градостроительная политика, строительная отрасль и рынок недвижимости будут становиться более зрелыми и современными.
