Сейчас практики создания таких жилых комплексов нет. Кроме того, отсутствует понятие неделимой благоустроенной территории с общими детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами, системами безопасности и контроля доступа, инженерными сетями, а также порядок управления этим имуществом.
В результате возникают сложности с эксплуатацией и содержанием общей инфраструктуры жилого комплекса. Возникают конфликты между разными управляющими компаниями, жителями соседних домов и собственниками нежилых объектов.
Принятие законопроекта позволит решить эти проблемы. Предполагается закрепить понятие многоквартирных жилых комплексов, в которые будут входить несколько домов, расположенных на едином земельном участке, находящемся в совместной собственности всех собственников домов, с общими объектами инфраструктуры, поясняет Преображенский. Управлять территорией МЖК будет единая управляющая компания. Это облегчит застройщикам процесс ввода объектов в эксплуатацию, а жильцам и собственникам - последующее совместное использование и содержание общей территории и объектов инфраструктуры. Поправки предлагается ввести Жилищный, Земельный, Градостроительный кодексы и ряд других законов.
Сейчас действительно существует проблема содержания общедомового имущества, благоустройства и инфраструктуры на участке, распределенном между несколькими домами, по сути многоэтажным жилым комплексом, говорит член Общественного совета при Минстрое Александр Тарасенко. "Из-за наличия нескольких управляющих организаций, а также разных договоров, тарифов, мнений собственников проблематично это делать в необходимом объеме и качестве, зачастую это вызывает конфликты, вплоть до запретов пользования общедомовым имуществом для чужаков! - подчеркивает он. - Доходит до парадоксов, когда часть спортивной площадки относится к одному дому, а вторая - к другому! Гораздо лучше, если общее имущество будет в управлении одной управляющей организации". Необходимо разработать документ, который учел бы интересы всех сторон.
Сейчас, исходя из экономической целесообразности, часто бывает, что на несколько многоквартирных домов строится общая подземная парковка, устраивается единая система отопления с общим для всех общим прибором учета, общий трансформатор, детская-спортивная площадка и т.д., говорит эксперт Общественного совета при Минстрое, директор Ассоциации "Национальный Жилищный Конгресс" Татьяна Вепрецкая. Гражданский кодекс РФ содержит понятие "жилищные комплексы", которые позволяют объединить множество домов с общей инфраструктурой в единый объект с земельным участком, отмечает она. Но в Жилищном кодексе РФ нормы, связанные с жилищным комплексом, отсутствуют. Вопросов накопилось множество, считает Вепрецкая. Нужно ввести единое управление на весь жилищный комплекс - чтобы на все дома была одна управляющая организация или ТСЖ. Необходимо установить дополнительные правила проведения общих собраний в жилищных комплексах, ввести понятие Совета всех домов комплекса, уточнить порядок расчета за коммунальные услуги при установке общего счетчика на все дома, уточнить порядок расчета затрат на благоустройство общей территории.
В 99% случаев строительство многоквартирных домов осуществляется без комбинирования с другими видами капитальных сооружений, считает эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Однако иногда бывают многофункциональные проекты, когда несколько жилых домов совмещены между собой или с иными нежилыми объектами, что действительно создаёт путаницу при эксплуатации. Например, к жилому дому пристроен кинотеатр или создается общая с офисным зданием подземная парковка. Самой распространенной проблемой являются вопросы огораживания частной территории и публичной. "Спорные вопросы гражданское законодательство позволяет решать в договорах или в судебном порядке. Введение в закон понятия МЖК может ещё больше запутать ситуацию, поскольку все возможные случаи невозможно предусмотреть, - считает он. - У каждого правила найдется исключение. Поэтому с точки зрения нормального функционирования городской среды застройка должна быть зонирована и монопрофилизирована, а не превращаться в кубик Рубика. Хотя и у такого подхода есть свои сторонники".
